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姓名:

黃裕群 Richard

證號:

(93)登字第036832號

職稱: 店長
生日: 63.11.24
   
學經歷: 國立中興大學研究所畢業
  友訊資訊(D-Link) 專案工程師
  美國紐約遊學、生活半年
  奎昀貿易有限公司 業務
  21世紀不動產 業務
  21世紀不動產 經理
  Century21 國際Double Centurion獎
  多次 21世紀TOP21最優經紀人獎
  多次接受媒體專訪
  現任 21世紀安和遠企店 店長
   
服務理念:

1.服務真誠:用心細於每一個售屋環節。

 

2.信任感:誠信、珍惜客戶的託付,信任感是一切的基礎。

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工商時報 A4/綜合要聞【李國煌/台北報導】

台北市中古屋價格,跌落到二年來最低價,房地產界人士說,行情低迷之際,反而是逢低買房子的時機,只要好好找房子,碰到屋主缺錢、急售,就有機會買到便宜屋。

信義房屋協理呂信銓說,十二月的房市,行情真的比較低迷,這時候進場購屋,時機不錯,在中古屋市場中,買方不妨先從二項指標判斷,看看屋主是否急需用錢。


一、房子是否有設定抵押。


呂信銓說,如果有做股票,房子又有設定抵押,押給銀行,很有可能是貸款投資股票,在目前的情況下,股票被套牢、房貸還不出,趕忙售屋變現。


二、愈缺錢的屋主,愈急著找買方議價。


呂信銓指出,通常,屋主缺錢,會趕著賣房子,例如,一直很積極要洽談,對價格也不是很堅持,表現出來的態度,就是很想快一點賣出去。


永慶房屋經理李元鳳說,目前環境下,打算買房子的民眾,不妨勇敢出價,由仲介公司邀請屋主當面洽談,買方開了價,屋主願意出面,接下來就可進一步議價。住商不動產人員指出,北市有些精華地段、明星學區的房子,房市熱絡時期,很少人售屋,現在,出售物件逐漸出籠,打算進場在這些地區購屋的民眾,可以趁機好好挑選。


房市行情走緩,中古屋房價明顯走跌,倒是預售屋、新成屋行情跌幅相對較小,議價空間約十%。

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中國時報 C4/中部萬象【鮮明/台中報導】

法律上對於「凶宅」並無定義,一般係引用民法「物之瑕疵」的概念予以評價,若能證明所買到的房屋曾發生兇殺或自殺死亡案件,賣方刻意隱瞞,並因此造成市場接受程度及價格低落,即可認定屬「物之瑕疵」,獲得勝訴的機會也較高。

法界人士指出,凶宅在法律上並無明確定義,一般實務上所稱之凶宅,主要是根據房屋仲介公司規範,指的是「曾發生兇殺或自殺致死事件」的房屋。


法界表示,凶宅對住戶心理層面可能造成負面影響,在不動產市場的接受度也比較低,連帶造成房價低落,買賣雙方在訂定買賣契約時,賣方若明知是凶宅卻刻意隱瞞,買方即可引用民法「物之瑕疵」概念,主張所購買的房屋因凶宅造成經濟價值減損,要求解約、返還價金。


值得注意的是,病死、自然死亡或意外事件造成的死亡,並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例,一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件,向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金,但法官調閱檢警相驗紀錄,發現死者係服藥過量意外死亡,認為「意外死亡」不構成「凶宅」,判決宋姓屋主敗訴。


房屋仲介人員表示,消費者想確定所欲購買的房屋是否凶宅,如果能直接向轄區派出所查詢,當然最快、最準確,但警方有時擔心引起爭議,不一定會全盤告知,消費者可再向里長、鄰長或鄰居詢問,多問幾個人比較保險。

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中國時報 B2/投資線上【王莫昀/台北報導】

房巿景氣趨緩,計畫購屋的民眾如何下手購屋,選對保值性佳、甚至可能續漲的標的呢?業者提出四大選前購屋密技,「買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區、選擇有重大建設地區」。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,現在的房市,前有強勁外部需求仍阻絕於大門外,後又有「量大價高」的市況待化解,而此一難題恐怕不到明年總統大選揭曉前是無解的。在這個節骨眼買房,必須掌握:買舊不買新。除非能買到低價新房子,否則在各地房價都來到歷史高點的此刻,實在不宜再去追高,反倒是有些地段不錯的老房子,此時買進,短期內房價有支撐,長期還是有增值更新的機會。其次,是「要小不要大」,如果是自住兼投資的房產,當然是越單純越好,2、30戶絕對好過2、300戶,大社區的公共設施對房價不一定是加分。


「選市區不選郊區」也是重要參考項目,景氣初升段,買郊區房子 ,房價會有較大的漲幅,但是一旦房市景氣來到高點,郊區房子就易先被獲利了結。當然,「政府造路,財團造鎮」,這是台灣房市長期以來的寫照,只要跟著政府的建設利多走,大概都能有一定的獲利空間。

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近年來房市持續熱絡,但在房價高低差、交通建設、都市發展等多重因素影響下,台灣各縣市的人口卻出現板塊移動的現象,台北市由於房價居高不下,2000年來人口淨移出最可觀,近10萬人,台北縣受惠於捷運網路及房價相對較低,成為人口淨流入最多的地方,宜蘭則受惠於北宜高通車,人口外移有減緩的情形,高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入。

在少子化趨勢下,近年來台灣地區人口成長相當緩慢,不過各縣市之間在就業機會、生活機能、交通條件以及房價高低差的影響下,卻出現了縣市間的人口板塊移動,特別是大台北都會地區最為明顯。根據內政部統計,今年截至10月底,台北市人口淨移出達1萬1千多人,是全國人口外移最嚴重的地方,從2000年來外移人數近10萬人(約3萬個家庭);相對的台北縣則是人口移入最多的地方,今年已有1萬3千多人,近八年來則將超過13萬人。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,台北市與緊鄰的台北縣房價長期存在明顯價差,加上近年來捷運路網越趨完善,於是提供台北市民一個賣舊屋買北縣新屋的實質誘因,而且新屋空間還變大,特別是在2003年土增稅減半徵收期間,更是掀起一波波北市民外移潮,台北縣當然成了這批北市移民最主要的落腳地點。今年來北市房價在豪宅效應帶動中古屋房價之下,這種「賣舊買新」的移民潮又再度出現,一改去年北市近年來人口淨流入近9千人的罕見現象。


張欣民指出,近五年來台北縣的新店、中和、板橋、淡水、三峽、林口等地推出很多大型社區案或造鎮案,實際上有很多購屋人都是屬台北市的「原住民」,建商強力促銷的結果,確實達到了一定的效果,這從台北縣市間人口數的此消彼長就可得到印證,這也正是近幾年來台北市人口不增反減的最主要原因。


台北縣以外,人口淨移入最多的就屬桃園縣,不過今年來有減緩的情形,2006年桃園淨移入人口有2萬多人,今年前十月只有1萬2千人左右,全年預估不到1萬5千人。張欣民表示,桃園地區擁有低房價及就業機會多的優勢,所以一直具有人口的磁吸效應,但是受到三峽、樹林及林口大舉推案攔截台北客源南下的影響,台北客移入人數明顯變少,導致今年桃園人口淨流入明顯趨緩,間接的也衝擊到當地房價的支撐力道,在主要都會區中房價顯得較為疲弱。


台中市則是中台灣唯一一個人口淨流入的縣市,近幾年都有7千多人的淨移入,呈現穩定狀態,但這也反應出近幾年中科廠家的密集進駐,並未如一般預期的帶來可觀的外縣市移民定居,很多都是單身赴任或是暫時租屋而居,所以還未形成穩定的定居人口,顯然中科效應還有待長期觀察。

從去年起高雄市一改過去人口淨移出城市,轉為人口淨移入地區,今年前十月更是大幅增加,已經超越去年全年的淨移入人口數。易而安不動產顧問張欣民表示,高雄市近幾年在政府及民間建設投入之下,居住品質及就業機會都見提升,在政府部分因有是國營企業及中央部會南移,對於人口移入當然有所幫助,直接刺激購屋需求;在民間部分則有大型購物中心營運及高鐵通車之效應帶動,也創造當地就業機會並營造有利北客南移的環境,這對於高雄長期都市之發展絕對是正面的。


至於長期人口淨移出的宜蘭縣,受惠於北宜高之通車效應,今年來一方面有人口外移減緩的情形,二來也吸引更多台北客入住宜蘭,只是就這雙方拉鋸情形來看,今年宜蘭人口仍然是淨移出,預估全年將有681人宜蘭人移出宜蘭。


張欣民指出,根據過去的經驗來看,重大交通建設完工都會帶動城市間人口的移動,而且是從「弱城市」移到「強城市」,依照這樣的發展趨勢,未來台灣人口往北中南都會區移動的情形還會更加明顯,除非弱城市可創造出大量的就業機會,否則此一趨勢將很難改變!

《資料來源:美商易而安》

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今年下半年以來,房價攀升到歷史新高點,買方心態轉趨觀望,房屋保值意識也再度抬頭,使得好地段、高抗跌的區域,持續熱賣。根據最新調查發現,今年一至十月房屋市場流通性最高、交易量最大、房屋銷售速度最搶手的熱賣區域,分別由大安區、中和,奪下台北市、台北縣熱賣排行的冠軍。

 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻昨天表示,好區段往往因釋出量減少,使得房價不僅不墜,且成交量還逆勢上揚。

 信義房屋最新調查台北市、縣成屋賣座排行榜結果指出,台北市大安區奪回冠軍;第二名則為文山區;第三、四、五名,分別為中山、信義、士林。吳銘鴻分析,大安區重回賣座冠軍,顯示房地產的區段仍決定一切,在物價持續上揚,民眾對投資不動產保值的心態愈來愈濃,也是促使大安、中山、信義等精華地段的房屋最搶手。

 值得注意的是,士林區這次賣座排名大舉躍進,從第十名竄升至第五名,主要是士林區房價波動不大,議價空間相對較穩定,因此買賣方撮合時間也較短。此外就銷售率指標來看,大同是一匹黑馬,在各行政區中排名首位;其次為文山、南港區,反映出台北市進入高房價時代,購屋客戶明顯外移到郊區。

 在台北縣方面,中和是北縣購屋人氣最旺的區域。主要是新推案紛紛登場帶動買氣、房價漲幅也算緩和,因此吸引買盤湧入。另外,新店挾著交通便利、環境優質的優勢,也從第三躍居第二;排名第三的三重市,具有水岸住宅題材,合宜的房價,吸引不少台北客買三重的房子;至於第四名新莊,原本是賣座第一名,因下半年傳出新莊捷運發生抗爭,引發是否能如期在民國一○一年完工通車的疑慮,使得購屋人氣些微下滑。

《資料來源: yahoo房地產》

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工商時報 C1/理財趨勢【李國煌/台北報導】

通膨陰影籠罩的年代,老一輩的人感受最深刻,房仲業者指出,近來,不少五十歲以上的中老年人士,考慮保值、節稅的因素,四處看舊房子,這種收租型投資客,買了房子先出租,長期持有為保值。

信義房屋經理蘇啟榮說,這一季以來,油價、金價、物價一路飆高,全球原物料行情大幅揚升,最新公布的物價指數更一舉突破五%,通膨壓力上升。


對於通貨膨脹的可怕,大概五十歲以上的人,感受最深刻,不少老一輩的台灣人,一碰到物價上漲、通膨壓力上升,就直接聯想到,買 房子最能保值、抗通膨。


另外,這些有錢的中老年民眾,同時會考慮到,未來有一天往生以後,如果留下現金,可能被課較多的遺產稅。


如果購買老房子,包括房屋評定價值、土地的公告現值,一定都比市價低,以一戶市價一千萬的舊公寓來算,可能土地加房屋,只按二百萬、三百萬做課稅標準。


而且,留房子給子孫,比較不會一下子就被花用掉,蘇啟榮說,在諸多考量下,近來,不少年歲較長的收租型投資客進場,四處看屋。


永慶房屋副理梁惠燕說,收租型投資客都已經有自住的房子,買進第二戶、第三戶,甚至第四戶房子以後,大多租出去,賺取租金、長期持有,看房子時,也以實用、保值為主。


至於一般年輕購屋族比較喜歡新房子、裝潢漂亮的房子,對區域地段的考慮,相對較少。


自住型、轉手型、收租型購屋客,各有不同的需求,住商不動產主任徐佳馨說,整體而言,房價相對高檔、房市景氣趨緩,通膨陰影卻又揮之不去的環境,房市前景難測。


不論購屋自住、或是要轉手賣出的民眾,不妨放緩購屋速度,多詢價、多看幾戶房子再下手,以免買到短線高點,成本偏高。

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從香港經驗看回台灣,2004年1月1日大陸實施《內地與香港建立更緊密經貿關係的安排》(簡稱CEPA政策)後,對香港的經濟產生莫大的影響,陸客赴港消費,帶動香港觀光業的發展。另外,大陸人赴港消費喜歡賣金飾,也促使金價大漲,雖然內地政策尚未允許大陸人到港定居,有些內地人透過第三國家護照,赴港買房地產、甚至炒樓,也使得香港房地產自97年回歸後,產生另一波大漲。

時空拉回台灣,2008年台灣若開放兩岸三通、放寬大陸人來台置產門檻,將促使房價和國際接軌,以目前全球國際城市房價而言,台北市仍落後國際城市漲幅,所以2008年放寬大陸人來台置產門檻,對整體房市來說,還有三到五成的漲幅空間。


北區房屋不動產理財研究表示,從香港的經驗看回台灣,香港CEPA政策後樓市大漲,卻產生奇特的現象,97年香港房地產崩盤後,至今只有豪宅回到當年的水平,一般樓宇並未回到97年的水平。換言之,大陸人赴港買樓,仍是以炫耀財居多,也是香港豪宅市場能夠衝高的原因。


事實上,2008年開放大陸客來台觀光、置產,開放後的兩年內,全台房價很快就可以看見每坪200萬元的關卡,但是最被看好的產品,是落後國際漲幅甚遠的商辦大樓。台灣近幾年來,在大陸世界工廠低廉勞力成本的提供下,台商紛紛出走,致使產業外移嚴重,所以內需產業不振,使得辦公需求大減。


但去年世邦魏理仕的一份全球A級辦公大樓租金調查指出,全球租賃成本最貴的區域由倫敦奪冠,東京居次;至於台北名次自2005年45名落至2006年52名,主要是因為太多發展中國家擠進前50名。資料顯示,台北住宅市場,光一年內漲幅就高達二至四成,商用不動產漲幅卻只有4%,這顯示未來台灣商用不動產的發展潛力仍然相當大。


北區房屋不動產理財研究指出,從內湖科學園區來看,內湖住宅房價已經站上每坪50萬元的關卡,甚至往60萬元大關邁進,但是內科廠辦的價格去維持在每坪28萬到32萬的價格,差距甚大,所以陸客來台工作,內需產業振興,商辦的市場將會急起直追。大陸人來台灣置產、工作,將加速台北國際化的速度,外資如里昂證券、摩根士丹利、馬丁可利、AIG集團都相當看好台灣的商用不動產的前景。


關於大陸人士來台置產,內政部早在九十一年八月八日就發布了「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,但是辦法卻有太多限制,包括審查和申請程序繁瑣、大陸人士來台不易、一年僅能居住一個月等,阻卻大陸人士來台購屋的意願。

問題就出在該辦法的第十八條第二款:大陸地區人民經許可進入臺灣地區之停留期間,自入境翌日起不得逾十日,必要時得申請延期一次,期間不得逾十日;每年總停留期間不得逾一個月。


北區房屋首席總經理彭培業表示,按現行大陸人民來台規定,申請來台停留時間每次以十天為限,可延長一次,但一年最多不超過三十天。這項規定,讓許多有意來台置產的大陸民眾望之卻步,最後只好打退堂鼓。


彭培業指出,開放大陸人士來台觀光、置產,對台灣經濟絕對是有正面的幫助,對漲了四年的房產,將注入一股強心針,對房地產會演出噴出行情。其中台北市精華地段房價很快就可上看每坪200萬元,甚至往300萬元邁進。


另外,北區房屋不動產理財研究室認為,若台灣放寬、解除這項限制,將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津,及東三省的瀋陽、大連、爾濱等有錢人來台購屋,尤其是東三省一到冬天冰天雪地,台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通,因此成為大陸有錢人海外長住(long stay)或冬天的避寒勝地。


而且大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業主,他們首選的海外置產他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主,而且在台置產還帶有炫耀財的味道,因此豪宅聚落信義計畫區、大安森林公園、台中七期重劃區、陽明山等豪宅建案,在陸資買盤的刺激下,未來仍有三到五成的漲價空間。

《資料來源:北區房屋》

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2007年進入第四季,房地產走了幾年的多頭,2008年即將到來,到底明年是漲是跌?現在外資、財團已經卡到好位置,而小額投資人,該如何挑選貨真價實的保值房屋,搶先賺一筆?雖然美國次級房貸的風暴動搖了全球經濟,但是觀察這一陣子,財團搶標辦公大樓、土地,然而,外資與財團都嗅到台灣房地產的商辦與土地的商機,因此2008年的台灣房地產是受到看好的。

北區房屋不動產理財研究室表示,除上述之外,油價、物價不斷飆高,就連水電費也蠢蠢欲動,民眾難以對抗,只能默默接受,然而在通膨壓力下,房地產就成為保值商品,甚至為增值的金字招牌。至於投資人應該如何因應與佈局,北區房屋理財研究室為您分析如下:


房價需要時間的灌溉


過去北迴鐵路通車,拉近台北到東台灣的距離,北迴鐵路只是把東台灣人口帶到北部工作,而且北部是眾多產業的聚落,不過東台灣的房價並沒有漲。以過去的案例來看,道路開通或是大眾運輸工具的通車等於房市票房的保證,但是這還是有一個大前提,就是時間的灌溉,換句話說,通車房價並非一定漲,還是得先看就業機會、通勤時間與居住的生活機能等,況且許多人找房子,也都希望省去通勤之苦,避免離公司太遠,浪費時間。


生活機能強抗跌性高


生活機能泛指交通便捷、逛街吃飯方便,其中住家附近有公園綠地更是加分指標,現代人工作壓力大,對休閒的公園愈趨渴望,養寵物的人也想有遛狗的地方;因此購物便利也是生活機能的一環,走路三分鐘可以到量販店,或鄰近火車站公車站、明星學區,房價相對抗跌。


好停車重於車流量


交通是影響房價最重要的一環,但是這裡所謂的交通,並不是車流量大交通就一定好,就以店面為例,店面必須門口不能停車,但附近得停車方便,上述條件成為要不要租店面的考量。另外,買房子順便打聽周邊好不好停車,若周邊沒有提供太多車位,買下來自用、出租都可以,還可賺些報酬率,將來車位要連房子一起出售,也可談到好價錢。


人口密度與房價關係密切


民國70年出生率為千分之22.97,去年(民國95年)降到了千分之8.69,少子化的現象已經非常明顯。從以往的育兒津貼政策來看,這些獎勵措施的效果不是很明顯。台灣物價上漲,什麼都貴。日前有業者統計,養一個孩子到大學畢業,最基本的花費要大約556萬,現代人生的少人口成長趨於緩慢,因此,通常人口密度高的都市,因為需求高,因此房價上漲的空間相對也大。

避開長期淹水區域


淹不淹水房價兩樣情,回想幾年前,汐止的房價一直無法上漲,但是水患問題解決後,「現在每下一次大雨,汐止房價就漲一點點」。另外看看北投區,隔著一條北投路,中央南路二段淹水這一帶,1坪13到16萬,甚至更低;但另一邊,房價是3倍以上,新成屋甚至有40萬的行情,再從今年的柯羅莎颱風肆虐後,讓我們更確信,購屋要避開長期淹水的區域。

《資料來源:北區房屋》

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隨著業界認定的三通時程2008年日近,同時市場上也傳出越來越多外資購入台灣不動產,今年來外國人來台取得不動產的數量確實有明顯增加的趨勢,根據統計,今年前三季,外國人來台取得房屋的面積較去年同期成長一成,取得土地的面積則是創下歷史新高,高達112萬平方公尺,年增率高達1.88倍,不動產業者預期,2008年如果真的開放三通,外國人來台購買不動產還會有很大的成長空間。

最近台灣房地產市場充滿「外資概念行情」,先前是數起外資大筆買下台北辦公大樓,日前有大陸三大建商來台參觀探詢市場行情,連僑委會也為旅居國外的僑民拉起回國購屋的橋樑,使得市場上對於2008年開放三通並進而引進更多外資(包括陸資)投入房市的預期更形強烈!


雖然立法院在90年三讀通過「土地法部分條文修正案」,開放外人來台投資不動產,91年也開放陸資來台購屋,但實際成效並不顯著。不過今年來這種現象卻有改觀的情形。根據內政部統計月報的統計顯示,今年前三季,外人來台取得760棟建物,較去年同期成長19.7%,取得建物面積也有10%的成長;同時間外人取得台灣土地筆數達1450筆,較去年同期成長了26.3%,取得之土地面積更高達112萬8882平方公尺(約34萬坪),年增率高達1.88倍,創下歷年來最高紀錄。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,近幾年來因為政府遲遲不開放三通,所以很多外資企業都在戰略考量下選擇離開台灣,這從每年美僑商會、歐僑商會年度白皮書不斷呼籲,政府再不開放三通,其會員就將走光。由此不難看出外國人在台取得不動產之需求並不強。所以政府即使在法令上開放,但成效仍有限,更何況對陸資還有停留時間、資金來源等更多之刁難,等於是一道「開而不放」政策。


張欣民進一步指出,今年來儘管台灣房市有點高檔鈍化,但是離市場預期的2008三通時程越來越近,在衡量台灣房價相較國際城市便宜情況下,今年來外資投資型買盤有明顯加碼下注的情形,特別是商業用不動產更是廣受外資基金看好,一來是價格還未完全反映開放後之漲幅,二來是時間變數已經不大,外資們普遍相信,不管是那一組當選,三通是遲早的事。


現在到明年總統大選前,最令外資矚目的大型不動產有新光民生大樓、台北車站C1、D1雙子星大樓開發案等,如果到時又被外資基金高價取得,那未來台灣房市的外資概念行情就更加值得期待了!

《資料來源:美商易而安》

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針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告,針對策略性再開發地區的容積獎勵,由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成,且對於房市將有一定的激勵作用,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積,潛在的開發利益令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,行政院要促進策略性再開發地區的發展,決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。所謂策略性再開發地區共有四種,一是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站四百公尺範圍內。二是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者,三是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。四是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區,民間也可以自行申請,但有面積限制,就是要達到五千平方公尺以上,屬中型以上社區的規模。


蘇啟榮指出,都市更新的市場性,視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區,越有都市更新的市場。也因此目前都更案進行最活絡的區域,主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外,許多民間自辦的更新案,則是透過工程顧問公司來協助推動。但民間自辦的都更案,普遍基地規模都不大,對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。


信義房屋也認為,這次政院推出的更新容積獎勵升級版,將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說,法定容積率為300%,在原定的都更辦法下,容積上限將提高到450%,若依研擬中的新規定,則容積上限將提高到600%,依照市場經驗,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。


不過,目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限,除了牽涉都市更新審議作業之外,現行建築法規也讓小基地的都更案,普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定,對於大型都更案較為有利,而大面積的整體更新,也是政府重點獎勵的對象。

《資料來源: 信義房屋》

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中國時報 C1/北縣焦點【黃樹德/北縣報導】

鄰近公園是建商推案最大賣點,但提醒消費者注意,很多公園只是暫時性,隨時可能被改做他用,購屋前一定要問清楚,以免將來空歡喜一場。

新莊運動公園、中和八二三等占地數十公頃的大型綠地,台北縣屈指可數周邊房價高不可攀,如果非要坐擁樹海,小型鄰里公園附近其實是不錯的選擇,但這類公園「陷阱」很多,不少是暫時借用,隨時都可能被變賣,板橋、新店就發生過類似狀況。


台北縣不少公園土地屬國防部或國有財產局所有,最近幾年中央財政拉警報,一天到晚賣祖產,不少公園綠地因此被犧牲,原來的綠地消失無縱,取而代之的是水泥森林。板橋就有一座兒童公園被硬生生拆掉,惹來當地居民一陣抗議。新店中央社區也發生過公園被國有財產局變賣的案例。


土城絕大多數公園是向國防部借用,哪一天國防部不爽,很可能全被收回,市公所早就未雨綢繆,正籌錢徵收,以免惡夢成真。林口新市鎮也有不少大公園,可是除極少數是永久性,絕大多數是內政部所有的國宅用地,隨時都可能被移做他用。

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便利商店擴點及撤點情形,可以當作商圈興衰的指標。因便利商店擴點都經過當地消費力詳細評估,如果商圈中連鎖便利商店擴點積極,密度提高,代表商圈正在穩定成長,有助於提高當地店面租金行情及售價,但如果便利商店經營易手頻繁、或關店速度快,就代表商圈沒落。

招租1年仍乏人問津
以內湖星雲街為例,雖然屬於德安百貨生活圈,但一條不到1公里的街上2年內就關了4間便利商店,甚至沿街還有不少角間店面空置,招租、求售了1年,還是乏人問津。有間早餐店老闆說,房東漲價漲得太離譜,有間店面原本月租金3萬元一次提高到6萬元,在這種以住宅區為主的小商圈中,要多作多少生意才能補得回來,難怪很多都寧可選擇退租。

新重劃區是擴點最愛
不過也有些大興土木、未來預期有大量居住人潮進駐的新興重劃區,則成為連鎖便利商店擴點的最愛。
例如林口新市鎮、以及三峽台北大學特定區,這類重劃區因人口增加速度快,基礎消費需求增加,店面行情也跟著水漲船高,以林口為例,臨文化二路、文化三路的店面,過去每坪不到30萬元,現在每坪售價都以超過55萬元。

《壹蘋果地產王》

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中國時報 A24/大台北房地產

在寸土寸金的都會區中,櫛比鱗次的建案、水泥叢林的方盒住家,雖有商圈的便利性,卻看不到半點綠意,讓人頗感窒息;如果能在都會區中,尋覓一方綠地藍天,又能兼具都會生活的便利,不知該有多好!

事實上,「永久綠地景觀第一排」的產品是「最佳視野永不重複、賣掉一戶便少一戶」,其稀有性可見一斑,除了預售市場之外,中古成屋市場也反映出公園景觀住家的絕對稀有與增值潛力。


根據東森房屋企研室調查顯示,大台北地區主要大型都會公園周邊,緊鄰公園綠地獲休閒公園第一排的景觀住家房價,與當區平區房價 行情,最高可以差到每坪35萬!東森房屋副總經理吳駿杰表示,根據附表調查結果顯示,以大台北縣市17座主要大型公園來看,鄰近公園的住家大樓,與當區平均房價之間,至少有每坪5~15萬不等的差價,而台北市精華公園綠地大安森林公園周邊,房價與區域行情間最高差額可以高達每坪35萬!其他如中正紀念堂、國父紀念館、內湖碧湖公園、南港玉成公園、萬華青年公園等周邊,房價差額也相當明顯。

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中國時報 B2/投資線上

假設在30多年前第一次石油危機發生時,拿出40萬在台北市買間公寓,也買等值的黃金,現在將兩者都賣出,何者獲利較高?答案是公寓。根據美商ERA不動產調查,過去30多年來在北市買間房子,到現在至少增值14.2倍,最近漲得凶的黃金累積增值幅度最多僅10.7倍,表現相對遜色。

惟業者認為,最近這一波油價推動通膨還不太嚴重,加上國人住宅自有率與房價所得比已高,這波油價推動房價的力道,恐無法與70年代相比。


ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,70年代先後兩次石油能源危機,引發嚴重通貨膨脹,台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動,在7 0年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰,並分別寫下180%與121 %的房價漲幅,明顯達到抗通膨的效果。


永慶房屋總經理葉凌棋說,央行升息、房價高漲,使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量,由今年第一季的27%,降至第二季2 5.7%,短線投機客紛紛退場,惟第三季因通膨氛圍熾盛,刺激中長期投資、保值的民眾快速增加,使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7%。


只是,張欣民認為,現在的時空環境與年代比較已有很多不一樣。首先,過去推動房價的主要力量通膨,到目前來看,儘管民眾感受到「萬物齊漲」,其力道仍然不足,意謂著推動房價的動能不足。


根據主計處數據顯示,今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在1.75%以下,即使9月一舉跳到3.08%,也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。


此外,張欣民指出,在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字,但是近10年來台灣經濟成長率除2004年有超過6%以外,都是低於6%,甚至2001年還創下有史以來僅見的負成長,這反應在人均所得方面也就相對有限,與前兩波短時間內三成及五成的所得增長比較,相形見絀,進而影響到民眾的購屋能力。

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強調透過簡易的掌上設備,在外也可輕鬆監控家中狀況的「數位住宅」,近年在建商大力鼓吹下,逐漸引起消費者注意,但因目前普及率仍低,且成本昂貴,消費者選購前除應衡量自身需求外,也可先從挑選具數位化公設的社區著手,以免多花錢購買用不著的配備。

蔚為潮流
以目前推廣數位家庭最積極的遠雄集團為例,即把日本「松下屋」數位住宅的概念,大量運用在台北縣三峽、林口的造鎮案上;遠雄房屋行銷副理鍾坤霖表示,「松下屋」可說是未來數位住宅的典範,消費者只要透過1只PDA或電腦,彈指間即可遙控家中電器,或是輕鬆監控家中狀況。
鍾坤霖指出,目前除了日本,就連韓國首爾,也早在2004年,就由政府大力推動「IT 839」計劃,以8大服務、3項基礎建設與9項成長動力,讓住宅數位化,首爾目前約有6成以上的新建住宅,都初具這些功能,成為不動產市場的新趨向。

避免花大錢用不著
永慶代銷部協理王財旺表示,「數位住宅」概念近年在建商鼓吹下,逐漸引起國內消費者的注意,但因並非每項功能都實際符合消費者日常所需,加上尚未普及,成本一時還降不下來,因此,消費者購買前宜三思,避免花了錢添購設備,住起來還是沒什麼感覺,還不如拿去把房子裝潢得舒服點。
此外,由於這些新型態的住家,許多電器、設備也都要跟著數位化,或裝設遙控感應設備,所費不眥,王財旺建議,消費者不妨可以買具有數位化公設的社區,自家不見得要跟著安裝,而數位設備因功能推陳出新,待成本下降後再裝設,或是挑選符合自身需求的設備「重點」裝設,也是節省購屋預算的方法。

遠端掌控住家安全
王財旺舉例,若家中有人行動不便,即可考慮裝設電源開關與緊急呼救等數位系統,只要動動手指,就能操控使用,上班族父母擔心孩子在家的安全,也可以透過PDA或辦公室電腦連線監控,遠端掌握住家的所有動態。
王財旺表示,一般建商交屋時給的是社區的「主機」,但實際上的電器用品等細部設施,還得消費者自掏腰包。
由於目前有些安全管理不錯的社區,保全系統即包含監控大門、中庭與家門,甚至緊急呼叫管理員等功能,就算住家沒有徹底數位化,也能享有相似、實用的設備。
王財旺指出,其實老公寓也能透過重布光纖纜線「晉升」為數位住宅,但有可能因為布線較為複雜,得付出更高的成本,至於是不是值得花錢改裝,就得視消費者的實際需求了。

數位家庭的主要應用項目
項目╱內容
●數位門禁
透過血壓、血流情況,辨識個人指靜脈,1秒鐘就能開門,亦可同時儲存多根手指的資料
●遠端控制
以光纖串結通訊、資訊設備進行整合,透過PDA或遙控器可遠端掌握居家各項安全
●遠距照護
以長期方式建立個人生理資料,透過系統平台建置健康資料庫傳到醫院,定期追蹤個人健康狀況
●數位學習
透過網際網路,打破時間與空間限制,只要有電腦就可以在家輕鬆上課,亦可針對個人進行重複學習


資料來源:遠雄房屋

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購屋幸不幸福?影響因素相當多元且複雜多變。北區房屋針對「購屋幸福」的指標調查,在1132份樣本數中發現,多數受訪者針對「購屋幸福與否」的考量因素中,以「完善的社區管理」為最優先考量,佔32.7%,顯示購屋還是視「品質與安全」為最重要的一環。負向指標的部分,以「遇到惡質鄰居」佔36.8%,居首位,為最不幸福的象徵。

北區房屋不動產理財研究室為明瞭消費者選購房屋幸福與否,針對各店頭經紀人員以及來店客調查,統計「購屋幸福指標」評估項目的重視程度,其中「完善的社區管理」以32.7%的比例高居第一位,「生活機能佳」及「交通便利性高」分居二、三位,比例分別為17.8%與16.3%。


從這次的調查可以發現,消費者對於居住幸福程度,已經超越了基本的「住屋」需求,如坪數大小、屋齡新舊、樓層高低、產品類型等,而是提升為「居住品質與安全」以及「生活便利性」的要求,目前區位不佳的房屋,已經得不到消費者的青睞,其中社區管理完善程度更包括了社區保全管理品質以及社區所能提供住戶的附加服務(送洗衣物的服務、代購祭品服務…等),都是現在消費者考量購屋的因素之一,至於區位良好則是必備條件,生活機能健全包括學區在內以及交通便利程度高的區域,才是消費者願意進駐的區域。


北區房屋不動產理財研究室調查發現,現代的消費者購屋,除了價格合理外,安全性更受到重視,尤其是單身,國人晚婚或不婚,家庭成員數較少,不論是一人回家、一人在家的狀況可能很常見,這時候,如果社區管理不夠充分,很可能成為有心人鎖定的目標,社區就好像事是一個社會的縮影,社區要安全,住戶才有踏實、穩定、和諧的基礎。


至於購屋感到困擾及不幸福的負向指標前三名:笫一名「遇到惡質鄰居」佔36.8%,其中「遇到惡質鄰居」例如鄰居夫妻吵架、小孩哭鬧、鄰居欠債被追討、附近有特殊行業進駐等;第二名「買到問題屋」包含海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋、泡水屋、淹水屋等佔16.8%;第三名「治安環境不佳」佔11.1%,讓人覺得居住安全性受到威脅,缺乏安全感。


有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素,根據北區房屋不動產理財研究室調查,「惡質鄰居」的種類繁多,調查時不少受訪者感同身受;夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時,環境、交通、景觀、施工品質等實質面看的到,但「惡質鄰居」卻是百密一疏,防不慎防,光憑房屋外觀很難發現。

北區房屋不動產理財研究室表示,如果是噪音製造者,依照「公寓大廈管理條例」的規定,可以請管理委員會依照住戶規約出面要求該住戶改善,若是改善不佳,再請當地的警察機關處理,可依「公寓大廈管理條例」規定,對該住戶處新台幣3000元以上15000元以下的罰鍰。另外,如果您的房屋或財產受到惡鄰居迫害,依民法第767 條之規定,可以用訴訟的方式對鄰居的侵害要求排除。如果損害已經造成,可請求賠償,不過還是要考慮訴訟合不合乎成本。

《全球房地產資訊網》

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所謂履約保證,指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方,在交易過成中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方;如此,可免除詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金就會被凍結在中間人的帳戶,不至被賣方取走。


履約保證分為兩種:

>>>>>>一種是買賣價金履約保證 也就是說 如果交易失敗 而有一方已經取得的非法利益~~銀行會把剩下的價金或物品補齊給受損失的一方 這種履保要收萬分之5.5~6的手續費 ~~~



>>>>>>而另一種是已收價金履約保證 也就是說銀行只對已收之價金做保證的動作~ 交多少賠多少



服務費依房屋公司與銀行協議之金額做依據

一般的費用為: 100元~2000元不等的手續費用


對象 權益保障

買方
-保障產權清楚
-風險發生時,依約定保障已支付款項的安全
-履約保證專戶控管購屋款,若賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定後,履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款

賣方
-不動產過戶前,買方如果違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可取得專戶中買方已繳存的款項
-風險發生時,依約定保障尾款給付的安全


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1. 海砂屋:所謂海砂屋,即建築房屋時混凝土所用的砂是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂,由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。初步判斷方式,可觀察廚房或廁所有水管經過的地方及地下室,是否有水泥脫落或鋼筋外漏的現象,陽台的部份也是較容易顯現出來的部份,如須進一步證明,可找檢測單位或專業鑑定公司檢查,台北市可至台北市政府工務局建築管理處網頁查詢。

http://www.dba.tcg.gov.tw/html/layer3/seahouse.htm

2. 輻射屋:所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染,這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。可於買賣簽約前可請仲介公司提供輻射偵測證明,或至原子能委員會的網頁查詢。

http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp

3.滲漏水:
一、 連續下雨天過後去看房子(此時房子是否漏水很容易察覺到)。
二、 先檢查牆面、窗框是否有黃黃的水痕、發霉、白華、起泡、鼓起、碎裂、剝落,若有以上情形表示已有壁癌,有壁癌當然就有濕氣或漏水的情形發生,當然屋主一定會從新粉刷過,但經過連續的下雨也許可看到一些蛛絲馬跡。
三、 檢查各樓層廚房、浴廁排水是否順暢流通,空氣是否通風,配水管是否有破裂,先找水龍頭附近,根據經驗,一般漏水有幾乎都發生在這裡,尤其是彎頭接頭處銜接點越多越容易漏水。
四、消費者在簽訂契約時,白紙黑字註明所購買的房屋無漏水之情事,如果有漏水的事實,賣方應負損害賠償責任等文義,來保障自身的權益。

4. 龜裂:陽台加蓋,結構上沒有樑柱支撐,加上新舊水泥的關係,比較容易造成龜裂、漏水的情形;在房屋結構薄弱的地方釘釘子,造成牆壁龜裂,地震也會造成龜裂的情形產生,看屋時可以觀察房子的牆面、地板、樑柱、天花板有無龜裂的情況。而中古屋最怕的就是樑柱龜裂,一般業者多會用天花板釘上,從外表無從判別,須要當心。


5. 有鄰損情況:可藉由實際屋況與鄰居口中得知。


6.凶宅:發生過事故的住宅。一般會比市價便宜許多,但隨著時間久遠,慘案逐漸淡忘,不少房子就這樣被不知情的民眾買到。房仲業者表示,如擔心買到來路不明的凶宅,最簡單的方法,是找有信譽的房仲業者,另外,比市價低很多的房子、久賣多時無人聞問的房子,以及轉手多人一賣再賣的房屋,都要格外留意。目前房仲業者在民眾購屋或租屋時,都會加一項「凶宅調查」,在「標的物現況說明書」中,註明這項調查項目。民眾在購屋看屋時,除了慎選有信譽的房仲業者,也有專家建議,民眾要分辨也有方法,如果進房子後,發現有角落陰暗潮濕,甚至感覺到陰風陣陣,就算不是凶宅,也非吉屋。

7. 違章:

* 據「室內裝修管理辦法」規定,二次施工夾層,上層高度不得超過1米2,另外夾層屋屬「室內違章建築」,通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時,採二次施工方式搭建,結構安全令人憂心,也有被拆除的風險。

* 由於近年房價高漲,民眾直接把外牆拆掉,把室內空間外推原有陽台位置,已使防雨所以加裝陽台窗的行為變質,且違反都市計畫法和建築法。陽台打出去的違建頂部,亦是常會漏水的地方,可多加留意。

* 詢問或觀察屋況,避免買到道路預定地、危樓和違建。

8. 天災:天災人禍的發生無可避免,但民眾在購屋選擇的考量上,如果能夠深加思索「居安思危」的重要性,提高居住安全意識,將居住風險的相關項目考慮在內,便能降低被意外災害波及的機會,不但使家人住的安全,也住的安心。

常見住宅災害及注意事項:(包括火、水災,地震,爆炸,機動車輛碰撞,閃電雷擊,航空器墜毀)

9. 風水不良:其實風水除了房屋的外觀和週遭環境之外,還包括了內部的裝橫和擺設,最好的方法其實是花點不算多的錢找位風水師來家裡走一遭會比較周詳。除此之外可以自己買些相關書籍來參考或是觀看一些相關的節目認識這項中國人的智慧。

《YAHOO》

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一、何謂斡旋金:

買房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時無法達成共識,但雙方仍有協商一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。



二、斡旋金的功用:

斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:

(1)從買方來說,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼,亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。



三、成交及不成交時,斡旋金各如何處理:

(1)買賣成交時,斡旋金如何處理?

「斡旋金」是一種出價方式,當賣方依買方出價承諾,契約即成立,此時斡旋金如何處理?房仲業者表示有三種處理方式,其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理(業界稱「轉定」);其二是由總公司統一保管,直到簽定買賣契約書,直接轉為總價的一部分;其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作,省去「轉定」程序,減少因法律地位不明,而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置;即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」,違約時亦有罰則規定,主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時,斡旋金如何處理?

若在斡旋期限內,賣方不願出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還,不得收取服務費;至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時,應如何處理?查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限,期限一到,契約當然失效,固無問題,惟買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託。

換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失,這些問題也必須一併注意。



四、斡旋金糾紛與購屋提醒:

斡旋金制度是仲介公司自創,並無明確定義,實務上多發生仲介糾紛,延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇:仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金,仲介再積極去遊說賣方,促成交易完成;第二部套殺篇:當消費者不打算購屋時,仲介謊稱之前所支付之斡旋金,已轉為定金,如消費者反悔不買,則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,而不需支付任費用,如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,及其他特殊事項,仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則違反公平交易法第二十四條之規定,消費者可向公平交易委員會檢舉。

購屋提醒:

(一) 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。

(二) 買屋議價時,應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。

(三) 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

(四) 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。

(五) 貨比三家,選擇優良的仲介業。

《YAHOO》

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