房屋---HouseNet優質房屋網

房市復甦近四年，市場供給不斷放大，銀行房貸承作態度卻日趨保守，波及許多自住購屋者。對此，房地產專家表示，只要掌握「挑銀行最愛的房子」等四大秘訣，就有機會獲得比別人多一成五的核貸額度，至於房貸利率，也有低1至3碼的可能。

中央銀行統計，截至今年6月底，民眾購置住宅貸款已經高達4兆5,518億元，續創歷史新高紀錄，不過若與去年同期比較，年增率只有9.2%，增幅明顯縮小。

美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，會出現這種狀況，除因部分銀行房貸餘額已達放貸上限，最主要因素，還是近來許多銀行對房貸的風險意識提高。

銀行放貸額度一路下調，由過去九成五，降到現在的七成、甚至更低，核貸利率也逐漸走揚，還有銀行訂內規，明訂特定產品、特定人士為「拒絕往來戶」。

對此，易而安不動產特別提供四大秘訣供購屋民眾參考。首先，要挑選銀行最愛的房子，目前銀行業者對房子都有A、B、C的等級區分，多半以地理位置為主要因素，挑選A級產品自然比C級產品更能「討好」銀行。

其次，要注意個人的信用狀況，小至信用卡、現金卡的繳款狀況，大則不隨便替別人做保，因為這些都是影響借款條件的重要因素。據了解，卡奴想要買房子，就很難從銀行體系借到錢。

第三個秘訣，是提高貸款者的信用。銀行承作房貸，很重視借貸人的還款能力，還款能力越高者（如三師、公務員、上市櫃公司員工等），房貸條件越好。倘若老公是計程車司機，老婆是公務員，則以老婆名義借貸，房貸條件絕對比老公好很多。

最後，張欣民表示，透過大型房仲公司購屋，也可提高房貸的貸款條件，因為房仲公司與銀行都有長期合作關係，透過這些房仲公司買屋，多可取得較優惠的房貸條件，這與買預售屋，透過建商整批與銀行申貸房屋貸款，是同樣的道理。

《YAHOO房地產》

◎多問仲介 了解行情 才能挑選到品質佳的房屋
一般來說，黃裕群店長建議可與仲介經紀人保持良好的互動關係，一旦有品質佳的房屋要售出時，他們會優先告知，這樣挑選到好房屋的機會較高。
通常，在挑選中古屋前，消費者要先建立起行情的基本概念，可透過網路上房仲公司的網站，以瞭解各區域的房價行情，並且要多參觀房屋以茲比較，這樣也可避免被房仲經紀人的報價所誤導。對於中古屋的價值黃店長也建議可委由熟識的銀行來先行估價，通常估價是不需支付任何費用的，只要提供房屋地址銀行就可以查到附近房屋的成交價格等。而目前也有多家仲介業者提供網路查詢成交行情的服務。
一般來說，購屋的價格通常會有折扣，賣方開價與實際成交價通常會有些彈性空間，不過，也有賣方開價即是購屋底價的。
另外，在貸款方面，黃店長建議一定要與業務員先確認自備款以及還款能力，以自己的能力負擔來評估可負擔的購屋價格，目前一百萬的自備款，在台北市約可以買到六、七百萬的中古房屋。每個時期銀行放款的成數不一樣，若銀行的成數較低，則一樣價格的房屋，需要的自備款會提高，應先予確認。

◎透過「履約保證」與「專業代書」可避免交易風險
一般來說，房屋買賣交易上的產生風險，可透過仲介提供的履約保證及公正特約代書來加以避免。
在早期的房屋買賣，買方常會擔心在辦理過戶過程中，發生賣方領取頭期款後，卻無法辦理過戶的交易風險。如今透過「覆約保證」就可以有效避免產生這樣的糾紛，在房屋買賣交易時，委由銀行擔任房屋買賣公證的第三方，買方的頭期款均匯入到專戶，不會直接交予賣方，直到順利過戶交屋後，銀行才會把購屋的全部金額轉到賣方的戶頭，這樣即使賣方發生任何狀況，買方也不用擔心交易不成，而頭期款卻已被賣方所領走。
另外，在代書方面，21世紀不動產的合約上都會註明一定要採用21世紀所委託的特約代書，以維持辦理房屋買賣交易的安全性。因為特約代書不認識買賣雙方，可維持公正客觀的立場，若是由買方或賣方聘請的代書，較易產生偏袒某一方的情況，所以為避免有糾紛產生，委由仲介公司的特約代書辦理絕對是最好的方式。

二○○六年底南台灣巨震，恆春民宅多處倒塌，全台房市廣告大打防震牌購屋訴求策略，或以防震設施拉抬豪宅身段，民眾只要牢記購屋檢視三絕招，不怕買到假貨的防震屋。

愈低樓層愈不可打牆
中華民國結構工程技師公會全國聯合會理事長陳純森表示，房屋倒塌除了業者設計施工問題，另一關鍵罩門在於民眾本身。常見為了合併戶或室內設計裝修「打掉隔戶牆與隔間牆」，但牆是結構單元、愈低樓層愈不可以打掉，否則容易造成結構上的「軟腳蝦」效應；其次是「不當垂直增建」，如透天厝為了空間機能加大，在原有樓層向上增蓋，當地震搖晃，樑柱易變形斷裂。
水平增建之新舊交界面，若構材黏結處出錯，地震晃動會造成界面裂解倒塌；屋頂增建鐵皮屋，螺栓鎖進樓地板鑽洞，易致雨水滲透，鋼筋鏽蝕破壞樓板構造，這些都是民眾未委託專業技師勘驗，請傳統泥作師父自行施工結果。
高雄市結構工程工業技師公會理事長陳信村指出，民眾購屋最怕專業不足而受騙，要了解建商是否真蓋防震屋，及是否以「鋼骨構法」興建，可委請公會或民間專業工程師共同履勘。
另外，所謂「制震結構」，在營建署建築物耐震設計規範及解說中有結構外審規範，可請業者出示主管機關核定公會或民間專業團體之審查通過證明文件來檢視。



房屋倒塌原因與檢視方法
※房屋倒塌原因
◎業者責任：
˙未按照設計規範施工或偷工減料，造成強震房屋崩塌
◎民眾責任：
˙打掉隔戶牆與隔間牆：造成結構系統不穩定
˙不當垂直增建：造成樑柱負荷過重、變形斷裂
˙水平增建新舊界面之構材黏結處出錯：房屋界面裂解塌
˙屋頂鐵皮屋增建：樓地板鑽洞，造成鋼筋鏽蝕破壞樓板構造
※檢視招式
1.專家與會共同履勘，取代傳統出具混凝土試體檢測報告，要求現場允做鑽心混凝土強度試驗
2.高雄普遍蓋新成屋，無論訴求鋼骨或制震豪宅，請專業技師共同會勘便知施工狀況
3.請業者出示施工圖、專業檢驗報告，再委請專家檢視

資料來源：《蘋果》資料室

農曆七月將近，統計近十年中古屋成交量，鬼月成交量占全年成交量的比重，逐年攀高，一年十二個月當中，農曆七月成交的比重從六％、七％，逐年上升到將近一○％，預估今年可能續走高。

　房仲業人士說，從中古屋交易量的比重變化來看，台灣人愈來愈不怕鬼，愈來愈不受鬼月影響。

　近日即將進入中國人傳統的農曆七月，民間俗稱鬼月，根據傳統習俗，鬼月最好不要買屋、賣屋，往年的確如此，不少房屋買賣案件，雙方都會趕在六月、或是拖到八月再成交。

　依據信義房屋的統計，八十六年農曆，南部地區的中古屋成交量，八月比七月多出一倍，鬼月成交量只有全年成交量的六％左右，台灣城鎮區民眾對鬼月買賣房屋，多所忌諱。

　近十年來，這種鬼月效應，愈來愈淡，最近這三年，民眾對鬼月的反應更冷淡，一年十二個月當中，農曆七月成交的數量，所占比重逐年上升，北中南三大區域的成交量比重，都顯示出，台灣人愈來愈不怕鬼。

　北部中古屋市場，鬼月的成交比重從六％至七％，上升到九％至一○％，中部地區逐年從七％一帶走高到占八．五三％，南部地區中古屋市場中，農曆七月的成交比重，同樣由七％一帶走揚到近九．五％。

　八十七年至九十三年期間，已經可以明顯看到，整體成交平均數字，不太受鬼月影響，八月業績雖比七月成長三○％，信義房屋主任蘇啟榮說，這顯示在南部地區，鬼月交屋禁忌已經慢慢被解除。

　信義房屋經理蘇啟榮指出，從去年數字觀察，南部農曆七月的交屋數字，還比八月來得好，成交量成長五‧三六％。

　民眾買賣房屋，對鬼月愈來愈不忌諱，中信房屋經理江龍名表示，這是因為世代交替關係，年輕一輩的人對鬼月，沒有強烈的敬畏之心，漸漸淡化鬼月禁忌。

　這種趨勢下，鬼月買屋的議價空間，相對不如以往，一殺就是五％、七％，打算鬼月期間殺價、壓低房屋價格的買家，可能會失望。

《yahoo房地產新聞》

「台北居，大不易」，隨著台北都會區的房價跟隨土地飆漲風潮而水漲船高，以往熱門的房屋買賣戰區也跟著「位移」到郊區。以今年最新出爐的二○○七年上半年台北市縣中古屋熱銷區域排行榜來看，向來穩坐熱門區域龍頭寶座的大安區，因為房價太貴、而嚇跑不少買家，今年竟意外跌落到前三名榜外、屈居第四，取而代之的是文山區首度坐上台北市熱門區域榜首寶座；台北縣則由新莊市擠下中和市，成為購屋人氣最旺的冠軍區域。

　房子「叫好又叫座」，向來被視當地區域發展、生活機能強度的指標；更重要的是，房屋買賣市場的流通性要高。因此房屋仲介業最近除了把一般認知的交易撮合速度（成交流通天數）之外，銷售率（買賣成交比例）、以及交易量（成交件數），當作衡量該區房屋是否熱賣的重要指標外，也開始根據這三項指標，進行綜合評比。

　根據信義房屋不動產企研室最新出爐的二○○七年上半年台北縣市各區房屋熱門排行榜發現，台北市、縣在房價邁向近十年來新高點之際，熱銷區域也明顯大「洗牌」。上半年台北市熱門排行前幾名的競爭最為激烈，文山區首度奪得冠軍，中山、內湖區則分列北市熱門的二、三名。頗令信義房屋跌破眼鏡的是，向來在熱門區域冠軍的大安區，今年上半年竟意外掉到前三名外，只有排名第四。

　信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，文山區在去年同期是排名第四，今年一舉超越內湖、中山以及大安區，躍居台北市最熱門區域，主要是因為文山區房價漲幅相較其他區域小，成為想住「台北市門牌」、但是又不想負擔市中心高房價的購屋族群的購屋首選。

　最近兩年台北市重心明顯「東移」，也使得南港有爆紅的跡象。根據調查，過去南港向來被購屋人排名在熱門區的中後段；但近年來南港房價蠢蠢欲動、且銷售率也逼近全壘打，成為市場的一顆明星。

　台北縣今年上半年熱門區域排名也明顯大洗牌，向來高踞熱門榜首的中和市，今年被新莊市擠下、屈居第二。這與新莊近年來商業發展迅速，腹地完整且可供開發，成為縣政府屬意的重點發展區域有關，因此帶動近半年新莊地區的買氣，迅速竄升人氣買氣最旺的第一名。

　蘇啟榮表示，今年台北縣市的熱門榜首，可謂長江後浪推前浪，許多新秀紛紛冒出頭。部分區域退位的主因，不是因為交易規模減縮；而是流通天數拉長、或銷售率下滑，但關鍵原因都是因為區內房價明顯上揚，讓買方怯步所致。

《yahoo房地產新聞》

銀行緊縮套房貸款，引爆大批的套房退屋潮，一般來說，小套房大約有1成退房，但受限於銀行下壓貸款成數，自備款不夠的只能犧牲幾萬元的小訂退屋不買；其中，像台北縣竹圍、紅樹林一帶最明顯，已經有超過2成的退房率。

套房小雖小功能可沒少，像這類精品小套房，多半吸引手頭沒太多錢的「首購族」，但房貸緊縮效應衝高退屋率，民眾只看不買，建商也嗅到「退屋風暴」。建商崔皓辰：「這間的格局大概在10坪左右，它的使用空間，包括它有廚具的功能。」其實，台北縣竹圍、紅樹林一帶有千戶預售屋被退了2百戶，高出市場平均1倍，畢竟房貸主力銀行像台銀、合庫、華南都有調升動作，利率從2.45起跳，第7個月也能飆到3%，華南第3年利率衝到3.69。崔皓辰：「其實多少有擔心一點，有人退其實就有人買，(投資客)尤其是外商美商、香港這些人都很注意台灣的房市。」

其實，去年房貸成數還有8成5，7月開始緊縮下探6成5，自備款不夠的只能眼睜睜犧牲2、3萬元小訂，舉白旗退場。中信房屋副總劉天仁：「11坪以下的，銀行比較不容易借款，最近看起來似乎有的案場，已經退戶退到20%，顯然有在增加的趨勢。」銀行緊縮套房貸款成數，沒錢真的沒輒，無殼蝸牛想有個殼是越來越難。

《YAHOO房地產新聞》

立法院會昨天(4日)三讀通過「地方制度法第四條及第七條」修正條文，明定縣人口達二百萬以上，在未改制直轄市以前，其預算規模支用與公務人員員額編制，可比照直轄市規定辦理
由於台北縣市雖只有一河之隔，但因行政位階不同，使得北縣的區域建設質量明顯不如北市，也造成長久以來兩地房價的差異。信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，未來北縣在財源及行政人力大幅加碼，以及心理層面的提升之下，更添民眾在北縣置產及投資的意願，房市交易需求前景看好，價格走勢也更為穩固。

由於此次修正條文，形同提供台北縣具備準直轄市地位的法源依據，未來北縣不僅行政人力大幅擴張，也將掌握更多的預算財源，能夠運用更充足的資源來從事相關公共建設。甚至縣內目前規劃與執行中的各項重大工程的建設腳步也可能加快。蘇啟榮指出，未來包括新板特區開發的推動、新莊副都心的發展，以及捷運環狀線的工程等，其推動時程可能縮短，周邊房市可能因此而有較立即明顯帶動效果。

由於環狀線完工之後，北縣市的連結將更為密切，亦將形成居住需求遷徙位移的主要軸線。因此包括捷運環狀線經過的三重、蘆洲、五股、新莊、板橋、中和與新店等地區，區域房價將更為穩固。至於目前已經是本縣中樞的新板特區，未來隨著北縣升格為準直轄市，縣府位階的提升將使得新板特區的重要性更類似信義計畫區，房價也將居高不下。至於前期討論的沸沸揚揚的新莊副都心，未來成為部份中央院會落腳地點的可能性也將提高，加上本區原為北縣積極開發的地區，未來又有捷運加持，也將成為北縣升格之下的明顯受益者。而除了公共建設提升北縣生活品質及機能之外，教育品質的提升，也可能塑造北縣部分學校成為所謂的明星學校，而形成如同北市學區的房價效應。

根據信義房屋不動產企研室統計，目前台北縣市平均房價約有８成差距，未來隨著北縣區域建設逐步跟上北市的水準，北縣市住宅房價的差距，可望逐步縮小，也將有利於大台北地區整體房市的健全發展。至於商業設施方面，則受到群聚效應及經濟規模的影響，短期內仍將集中在台北市區，但長期而言，如新板特區等潛力地段，仍可能發展成為新興的商業金融中心。


文章提供／信義房屋

你要找的房子真符合你的需求嗎？根據房仲業者的經驗，許多被房貸壓得喘不過氣、年紀不到40歲的購屋族，其實並非價格買貴；而是把房子「買大」了。大坪數自然總價高，在自備款有限、貸款額度高的情況下，每個月要繳的房貸超過了薪水的3成，自然吃不消！


精打細算
日前央行才宣布調升利率1碼，讓不少打算購屋的民眾又得重撥算盤；但房貸之外，一般人對自己真正的購屋需求其實還不很清楚，也許環境、區位都滿意，偏偏買房子過大，不論打掃、房貸都累人。住商不動產北縣泰山加盟店店長楊雅雯表示，不妨先撇開惱人的貸款問題，先從自己的「切身需求」看起。
什麼是切身需求？楊雅雯說，包含家庭成員中，有無老人或小孩；是不是靠近學校或上班場所；附近有沒有嫌惡設施，如醫療診所、公墓、高壓電塔、消防隊等；再來，想想個人的特殊偏好或習慣：譬如每天都要運動，那就離公園或河岸近一點；沒有理想的交通工具，那離公車或捷運等大眾運輸節點就不能太遠。


買屋首重切身需求
老人和小孩跟買房子有何關係？楊雅雯說，如果家中長者行動不便，那找房子就不能挑在沒有電梯的高樓層公寓，附近也不能太吵雜；家中有小朋友，家長又不能每天按時接送，最好離學校近一點，節省通勤時間與安全。
楊雅雯指出，房子僅次於衣服，是人最貼身、隱蔽的場所，如果購屋前沒有仔細考量這些現實問題，就算貸款付的很輕鬆，住起來不舒服也等於是活受罪。


周邊價格可多詢問
至於不少年輕首購族總喜歡把坪數買大，楊雅雯認為，大房子住起來雖然比較舒適，但房貸負擔也較重，消費者不妨退而求其次，到房市的「次級戰區」挖寶，或多問問當地房仲業者，譬如離捷運站再遠一點，或從台北市退居到交通尚稱方便的北縣市鎮等，一定有讓人驚豔的好屋。
永慶房屋代銷事業部協理王財旺表示，房貸部分最好不要超過全家月薪的3~4成。她表示，像首購族來說，如果夫妻月薪合起來是10萬元，扣除每月如水電瓦斯等必須支出(如果是在外租屋，則不必扣除房租)後，理想的每月房貸負擔最好不要超過扣除後總額的40%，否則比例過高，很容易出現財務吃緊。
王財旺指出，估算出每月可負擔的房貸金額後，可經由目前房貸利率反推回去，估出自己能負擔的總價大概是多少。譬如以房貸利率3%、可貸8成、每月可負擔2.5~2.8萬元的房貸為例，總價大約600~800萬元之間。
楊雅雯表示，買屋必須先了解，一般開價並不等於成交價，通常賣方開價會預留議價空間，因此實際成交價通常會比開價低些。如果中意某社區的房子，不妨可以先問該社區的管理員最近半年有無房屋成交，價格如何。若有2間以上，卻出現某間單價特別高，就要問問是否附裝潢、家具等，也可針對附近幾家房仲，比較彼此的開價如何。


老字號商家具信賴
楊雅雯指出，如果想先「刺探」某區域的價格，消費者可以假裝自己是賣方，向房仲業者提出要求估價，通常房仲估出的價格，與該區的市場賣價就不會相去太遠。楊雅雯提醒，其實直營店跟加盟店對消費者而言沒有太大差別，通常在同一個區域內，有多家房仲進駐或某家房仲有2間以上的店頭開業超過10年以上，就很值得信賴。


購屋停看聽
●停：房子不見得「大」就好，如果居住時間不長，不妨先從適合簡單人口的小坪數開始，還能減輕房貸負擔
●看：大雨時，觀察有無漏水；晴天時，觀察有無西曬；白天觀察交通動線及環境景觀；晚上觀察進駐率與店面「霓虹燈」，了解商家屬性與品質
●聽：問管理員、鄰居與區域內房仲業者；房仲業者不要只找1家，以區域內展店數高、開業年限長的為首選

資料來源：《蘋果》資料室

在寸土寸金的台北市，國宅向來不愁沒有人買，即使在SARS疫情肆虐的西元2003上半年，位於台北市中山區大直水岸旁的基河二期國宅社區，景觀戶都還有每坪20萬元的身價，現在同樣戶別的行情則是三級跳，每坪出價30萬元還不見得有人願意割愛。

台北市的國宅行情，就像是台北市房價起伏歷程的一個縮影。當初政府決意興建國宅，本來是為了照顧中低收入戶的居住需求，但是政府在許多黃金地段採就地改建國宅，或者在重劃區興建國宅，而且還以低於市場行情3成、甚至5成以上釋出的做法，讓這些原本應該是價格低廉的國宅產品，在黃金地段加持的情況下，吸引大批意料以外的人士進場投資。


抽中北市國宅，轉手價差百萬元


不僅如此，為了加速台北市以外的滯銷國宅產品出清，政府還取消5年內不得轉賣的規定，改成1年內不得轉賣，此舉大幅降低了海蟑螂（利用人頭戶抽籤轉賣，賺取價差）的操作難度。於是我們看到，在SARS過後、房地產景氣翻揚的台北市，每次國宅抽籤都引發大量人頭戶的介入，而且只要轉賣成功，每戶價差100- 200萬元是稀鬆平常的事情。


直到末代國宅「立功國宅」在去年釋出後，台北市的國宅行情才算回歸到市場機制，少了政府的超低價大放送，以及炒手在其間的穿梭哄抬之後，國宅應有的行情才要開始反映。從市場成交金額來看，一般國宅的行情略低於周邊同類型、同屋齡的大樓產品，而高於老公寓。至於位於黃金地段的幾處國宅社區，如大安區的「大安國宅」、信義區的「信園國宅」、松山區的「松山新城」等，行情則絲毫不遜於周邊同類型大樓產品。


離開北市，國宅身價大萎縮


有趣的是，只要一離開台北市，即使在台北縣，國宅的身價便大幅下滑，桃園新竹的國宅社區則更是趨近乏人問津的地步，這是因為一方面部分國宅坐落區位不良如高速公路旁，或因地勢偏遠如遠離市中心，再加上桃竹一帶的新成屋供應量充裕，價格也低廉，國宅的「價廉」優勢消失，回歸到「比品質」的階段，消費者在綜合考量後，仍決定購買民間興建的社區。

《引用:YAHOO房地產》

這三年，換屋族大流動，在換屋過程中，很多人必須賣掉原有的房子，到底要先買後賣，還是先賣後買，房仲人員說，二大評估，一、資金因素，二、房價走勢，同時，量力而為。

　中信房屋人員說，大部分換屋民眾多會賣掉原來的房子，支應換屋款項，如果預估房價會走揚，當然是先買後賣。

　原有的房子，所處地區如果房價看漲，資金比較充裕的民眾，不妨先買後賣。

　好處是，由於售屋時間充裕，可以好好整理房子，賣相較佳，同時，也比較不會因為急著用錢，遭買方殺價。

　如果資金壓力較重，還是得先賣後買，住商不動產主任徐佳馨說，手中有一筆現金的好處是，在買房子的過程中，比較有籌碼和屋主議價，也比較不須揹負太沉重的房貸負擔。

　同時，儘量延長交屋期，這樣一來，暫時有地方住、不必急著搬出，可以有比較充裕的時間看房子。

　採取先賣後買的方式，比較要注意的是，賣房子的款項千萬不要挪做他用，好好用心看房子，徐佳馨說，有些人賣了房子，大筆錢進帳以後，資金挪去做投資，賺錢還好，隨時可以抽回買房子。

　萬一套牢、虧損，售屋款項反而虧掉，那就不值得了。

　另外，換屋要量力而為，永慶房屋副理梁惠燕說，換屋前，不妨把售屋所得加上儲蓄，評估每個月的收入、可負擔的房貸支出，綜合評估可以買多大的房子。

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070619/37/2jk.html》

房產除居住意義外，從經濟角度來看，不啻是一種「貨幣」。貨幣倚靠流通創造價值，房地產也具這樣特性。若將房產視為理財工具，抗跌保值成為基本要求，能增值才是更進一步理財方式。購屋者要先釐清，不論房市景氣好壞，惟有好的房屋標的才能保值抗跌。符合保值條件的房屋，無論是哪種產品都能保值並增值；若不符合保值條件的房子，任何房屋的價格都會下跌！




理財哲學
保值原則可從「區段位置」與「產品種類」討論。「區段位置」考量區域內的供給無過剩疑慮，維持需求大於供給。以區域環境發展成熟，公共建設興建計劃變數小之路段尤佳。



首重區段與產品種類
選擇挑選市場交易的主流產品種類，如住宅區段中，適合小家庭的3房產品接手性強；消費商圈單身套房需求量最大的種類。若是轉售時機與房市價格不佳時，也能有租金效益，就是好的標的產品。若以房屋類型來看，保值抗跌排名順序：華廈、電梯大樓、店面、公寓及套房。
何種情形下，能使房屋增值？「重大交通建設進出口周邊」、「已建設的重劃區」、「公園、綠地、親水等公共空間」及「穩定租屋需求的區段」是房屋增值4大指標。
高速公路及快速道路交流道或出口20分鐘車程以內可達的住宅、商辦皆適用的地區為最佳標的。捷運周邊則考量居家安寧，建議距離至少200公尺；店面距100公尺內為佳，辦公室則是步行10分鐘內皆可。
信義計劃區成功案例讓全台掀起重劃區房地產行情，如：北市大直重劃區、北縣新板特區、三峽北大重劃區、台中7期、高雄農16等區，重劃區也是增值優勢之一。但政策執行風險及重劃區發展時間長，最好是道路開闢、公共交通、公共建物興建後，會較為妥適。




租金可支撐房價增值
增進居住的品質也就是為房產增值。北市大安森林公園、台中市綠園道與科博館、高雄市美術館一帶憑藉著開闊的空間視野，近年來有豪宅商品進入，增值效果可見一般。
選擇穩定租屋需求的區段，即使房價不景氣也能創造固定租金收益，因此明星學區、大學城、辦公室商圈周邊或辦公商圈經由捷運而延伸出的租賃需求，成為支持房價成長關鍵。
總括而論，買屋自住需依個人需求決定坪數、屋齡及區段，最後仍需評估以保值及增值性，以確保日後換屋或轉售的價值；投資型則以中、長期轉賣，或短、中期出租獲益為主，須考慮轉手性或轉租率及投資報酬率，相較下選擇房屋類型或總投資額多寡上，只要投資人能負擔即可。

《資料來源~壹蘋果地產王》

2003年起房市明顯復甦至今，這一波交易榮景持續向第五個年頭挺進，也打破歷來台灣房市景氣維持的時間紀錄。
也因此2007年起的房市景氣走向，房價會持續往上走，還是拉回修正，格外引人關注。尤其超級戰場—台北縣市，更是全台房市的指標風向球。根據信義房屋成交資料統計，96年第一季房屋交易排行，中山區氣走大安區，成為2007年第一季的交易冠軍，中和市則是台北縣民的最愛，打敗新店、板橋等熱區，而榮登冠軍寶座。

根據信義房屋成交資料顯示，2007年首季國內房市依舊穩健盤堅，交易量與去年相仿，而價格則持續上揚。而在整體房市呈現量穩價揚的走勢之下，各區域房屋交易，則隨著重大建設以及潛力商圈的興起而互有消長。其中在大台北地區房屋買賣交易統計方面，2007年第一季台北市房屋賣座冠軍為中山區，交易件數佔北市比例為14.4%。其次則為大安區，交易比重為13.5%，至於文山區則以10.5%的比重位居第三名。而在北縣方面，中和以高達20.7%的交易比重居冠，新莊則以14.2%居次，再來則是第三名新店，交易比重為12.1%。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮分析，隨著各區域房價的變化及重大建設等因素，皆造成購屋族群板塊的位移。本季排名第一的中山區，大直一帶交易量的成長佔有相當大的貢獻。大直地區的生活機能原本就具有一定的水準，當地的景觀特色與休憩空間也是市中心各行政區較難得的條件。因此當去年復興北路機場地下道通車之後，由復興北路到大直僅須５分鐘的時間，大幅縮短大直到市中心的交通距離。再結合美麗華商圈的發展，使得本區成為中山區的潛力區段，也讓原本房屋交易活絡的中山區，站上首季北市交易排行冠軍。

而名列榜眼的大安區，一直以來憑藉著市中心的精華區位條件，以及完善的生活機能、蓬勃的商業活動，向為購屋者指名度最高的區域，具有相當重要的指標地位。而大安區除了交易比重在北市佔有一席之地外，目前平均房價也是各行政區中最高的。至於排名第三的文山區，由於區內房價在北市市中心相對較低，而信義快速道路開通也縮短文山區到信義計畫區的時間，加上捷運的便利性，而成為目前首購族的主要選擇之一。

至於屈居第四的內湖區，主因在於自2000年起，隨著內湖科技園區的開發，吸引許多上市上櫃電子資訊產業在此設置總部，創造許多科技新貴的購屋需求。其次隨著內湖捷運工程逐漸接近完工，也吸引外來的購屋族群沿捷運線尋屋。而建商一方面覷準內湖的需求商機，一方面也著眼於內湖在土地供給上，較市中心容易覓得方整且大面積的素地。因此隨著這一波的房市上揚，內湖的預售房價已經漲破每坪50萬大關，在漲幅已高的情況下，最近交易量有稍稍緩和之勢。不過近五年來的房屋交易量，內湖在北市各行政區中仍是名列前茅，本季雖說退出前三名，但8.7%的交易比重仍排名第四，依舊是北市房屋交易的重點區域。

而相對於北市房市的熱烘烘，北縣各區交易比重的變動幅度也頗大，顯示北縣在購屋需求板塊的移動上是更為明顯的。根據資料顯示，中和市今年拿下北縣交易件數的榜首，交易比重高達20.7%，其擁有41萬的人口數以及14.5萬的家戶數，在北縣中僅次於板橋，為第二大縣轄市；加上中和也是北市購屋需求外移的主要區域之一，因此房市需求居高不下。

至於排名第二的新莊市，近年來發展潛力頗受矚目，也吸引購屋族群的青睞；高達39萬人口，在北縣排名第三，加上交通便利、商業發展迅速，兼以市區尚有完整的可發展腹地，因此被北縣政府列為重點發展地區。目前副都心計畫區，除了未來捷運環狀線通過之外，近期則有行政院第二辦公室可能會遷入，部分中央行政部會預計遷入，以及國家電影文化中心的建設規劃等利多消息。當然對新莊地區房市最具帶動效應的，仍是預計2009年完工的捷運新莊線。

北縣本季第三名則是新店市，交易比重為12.1%，除了以一橋之隔緊鄰北市之外，早期捷運的通車以及近年來信義快速道路的開通，大幅縮短新店地區到台北市中心的交通時間，也讓新店成為北市購屋需求外溢的主要區域。尤其去年隨著裕隆生活城的啟用，更帶動周邊的新推建案的大量開發，目前預售市場顯得生氣蓬勃。值得一提的是三重市，今年首季也大幅提升到11.5%，僅次於12.1%而排名第四。顯然捷運新莊線、蘆洲線的興建以及機場捷運的動工，有效帶動三重房市的交易。

綜觀大台北地區近期房市較為賣座的區域，不論是生活機能、交通便利性以及未來發展潛力，均具有相對優勢而帶動區內房市交易的活絡。尤其捷運效應，早已成為房市票房的萬靈丹，不論已通車、興建中抑或規劃中路線，只要在捷運路網涵蓋範圍之內，不管台北縣市，皆是房市票房保證。

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070528/9/2f5.html》

在談買賣不破租賃之前，首先要先建立一個觀念，凡是契約（債權債務關係）都僅具有相對性，雙方的權利義務關係僅存在於契約雙方當事人間，不能以兩人間的契約去約束第三人；而所有權、抵押權、地上權等物權，是對物的支配、處分、使用權利，因為具有公示性，所以是可以對抗第三人或對第三人表彰自己對物的權利的。買賣不破租賃就是物權與債權關係互相影響的一個法律上原則。

買賣不破租賃大致的意思就是，雖然物已經因為買賣而移轉所有權了，但其上所存在的租賃契約，卻能一併移轉給新的所有權人而對新所有權人主張類似物權的使用租賃物的權利，最常發生在房子租賃的情形。會有這個法律原則的存在，主要是因為法律預設了房客在經濟上的弱勢地位，為了保障房客不會因為房子被房東隨便處分掉而喪失使用房子的權利，法律例外地讓租賃契約可以對抗新的所有權人排除承租人佔有的權利。

不過法律是死的，人腦是活的，法律雖然是出於保障弱勢房客的立場而建立這項原則，但這個原則往往變成了房東為了避免自己的房子被抵押權人拍賣掉時所使用的手段，在房子被拍賣掉之前先與假房客簽訂假租約，因為有這項原則的保護，往往會使想買這間房子的人因為顧忌到房子沒辦法自己使用而減少購買的意願。

所以買賣不破租賃並非在所有的買賣交易形態都有適用，仍必須看買賣契約與租賃契約成立的時點何者比較需要保護而定。

沒有設定抵押權的房子，如果已經先存在了租賃契約，而後房東才將房子賣掉，這種情況就會有買賣不破租賃原則的適用，而這正也是法律主要所想保護的情形。

有設定抵押權的房子，就必須看租賃契約與抵押權設定誰先誰後了，如果租賃契約存在在前，則就算抵押權所擔保的債權到期債權人不獲清償而聲請拍賣抵押物，也必須優先保障承租人，因為這情形與一般房東把房子賣掉並無不同，差別只在於是債權人聲請法院賣房子，而非房東出於自願罷了。

如果抵押權設定在前，雖然設定抵押權後房子的所有權人仍能為從來之使用，但因為抵押權須經過登記，而且地籍資料是所有人均能公開取得的，所以法律就認為承租人已經能事先預見所承租的房子未來可能會被賣掉，承租人自己可以去計算租金成本及風險，法律無須雞婆的給予額外保障。因此如果抵押權人認為因為房子上面有租約存在而會影響到拍賣的價格或是沒人想買，這時候抵押權人就可以聲請法院除去租賃契約後再來拍賣。

參考法條：民法第425條第1項、第866條，強制執行法第98條第2項但書

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070321/13/rg.html》

很多人買房子時喜歡買一樓的住宅，除了有獨立出入口可以不用跟其他住戶共用樓梯出入方便外，更因為一樓有許多附加的使用價值，比方說如果是在住宅區的話，可以在一樓庭院裡種花蒔草或是將車子停在騎樓；而如果是在商業區，更可以在一樓自己或是租給別人擺擺小攤子做生意。只是在騎樓擺放自有車子或是攤位，常常會有鄰居抱怨說阻礙通道，甚至招來警察的關心。一樓住戶往往就會感到納悶，明明是我買的房子，騎樓也在我的產權範圍內，為什麼我不能自己單獨使用騎樓？

其實騎樓的設置是一種台灣特有的建築特色，在以前主要是供行人避雨之用，而且又能兼顧做生意的便利性，讓過往的客人不至於因為下雨就不來店家逛街，所以一直傳承下來。只是在現代社會，大眾公共安全以及社會責任的意識漸漸萌芽，騎樓有其便利性卻也可能因為使用上的不當而危急整個住宅的安全，既然騎樓這種建築形態已經存在久遠無法一時間更改民眾的建築習慣，法律為了兼顧公眾利益以及社會現狀，就規定騎樓的所有權可以屬於私人，但使用上必須受到限制，強制騎樓必須當作道路或是人行道提供給公眾通行使用，避免因為私人所有權的任意處置而危及公眾利益，目的在於維持交通的順暢，也避免消防救援上的阻礙而影響全體住戶的安全。就像公寓大廈一樣會有所謂的公設，限制所有權人將自己權利的一部份分享出來，同樣是考量到公眾的利益。

所以如果一樓住戶擅自將騎樓作為私人停車場或是擺攤子使用，阻礙了交通，法律就會要求住戶或是使用人立即停止私人使用的行為並清除障礙物，甚至會有罰鍰的處分。

只是這種規定一定會讓一樓的住戶很悶，明明是自己的所有權，卻被限制了使用上的權利，法律似乎不太公平，那我稅可以少繳嗎？其實法律也知道這樣的規定有點強人所難，因為法律不能要求每個人都要有急公好義做善事的情操，畢竟不是每個人都是聖人或是有錢人，所以法律對於這些因為法律規定而犧牲了本來應有完整權利的所有權人有一些優惠的規定，比方說將騎樓排除於容積地板的範圍內，這樣在計算容積率時可以少算，而有增加其他部份面積空間的使用機會；而在稅法上則是可以減徵甚至是免徵土地稅，作為犧牲權利的補償。如果在騎樓上沒有設置建築改良物的話，可以完全免除土地稅；如果有一層建築改良物，則可以減免二分之一；有兩層的話，減免三分之一；有三層的話，減免四分之一；若是有四層以上的話，則減免五分之一。

或許所有權人會認為，我寧願放棄這些法律上的優惠而取得一個完整的使用權限，自己做生意賺的一定會比國家補助的優惠多。只是這些規定是強制性的規定，所有權人沒辦法做這樣的主張，畢竟比起賺錢，公眾安全更是所有權人所應該負起的社會責任。

參考法條：道路交通管理處罰條例第3條第1款、第3款，土地稅法第6條，土地稅減免規則第10條，高雄市都市更新自治條例第8條，都市更新條例第44條

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070417/13/20c.html》

購買房屋你最注重哪一方面，地段、生活機能還是學區？其實最常被忽略的就是建築物的消防問題。屋外的巷弄是否足夠消防車進出？通往排煙室及逃生梯的防火門是否常保持關閉？是否有堆積雜物在樓梯間影響逃生動線？注意這些小地方，也許會救你一命。

台北市政府消防局救災救護指揮中心主任畢幼明表示，購屋其實要由外而內好好的看清楚，首先在建築物外面走走，觀看進出的動線、路寬夠不夠消防車行駛，比較狹小的巷弄常會認列為消防通道，是為了使消防車的出入暢通，而禁止單邊或兩旁禁止停車。

但消防車可以進出，還須預留操作的空間，雲梯車須有放置腳架的空間，假如雲梯車可以進入，但兩旁停放車輛，腳架打不開也無用武之地，通常要除去停車空間後，淨寬8米以上的巷道才適合。
再來到大樓樓梯走到頂樓看一看，看這棟大樓的住戶水準夠不夠高，會不會將鞋櫃、腳踏車等放在樓梯間，阻礙逃生動線；頂樓陽台有沒有被加了鎖，或是加蓋，門應該要隨時可以打開，但平常是關閉的，當起火時，煙才不會瀰漫到樓梯間和其他樓層。
大樓取得使用執照時，都會設置消防設備的，日後的維護保養就很重要了，管理好的大樓會請水電工每月維護保養，買房子前可以詢問管委會，請其提出消防設備檢修申報的資料，室內消防栓、火警鈴、授信總機、滅火器等都須符合規定。

台北市的雲梯車是70公尺，不過除非是剛好臨馬路，所以傾斜後的高度大約是20樓高。畢幼明強調，雲梯車只是輔助的工具，最重要的是每個人必須知道如何預防火災。
台灣裝潢網資深設計師蘇淑鶯表示，11樓以上的住宅，室內天花板會有消防灑水頭，千萬不要為了美化室內天花板，而遮掩火警探測器及消防灑水頭，反而忽略火災的危險。其實善用裝潢方法，可以兼顧美觀及安全，如選用隱藏式的灑水頭、嵌入式的緊急照明燈，採用不燃的裝潢材料及防焰產品，來增加居家的安全。
因此在購買中古屋時，就要注意室內的天花板，火警探測器及消防灑水頭是否延伸至天花板下方，如果沒有，最好要有重新裝修的打算。同樣的，假如原始鐵窗採密閉式，購屋後最好請鐵工開設逃生門，以保留逃生動線。
若要移動火警探測器及消防灑水頭，都要向管委會申請離線，以免影響火警總機的動作，並在完工前須測試完成並復原，適當的留設維修孔，以利日後維護，10樓以下的住戶，則要注意逃生緩降機是否有設置，並注意相關位置，做為火災時逃生的方向。
畢幼明指出，至於老舊的公寓沒有像大樓完善的消防設備，可以考慮採用獨立式的火警探測器，當住宅發生火災時易產生辛辣的有毒濃煙，其中一氧化碳為無色無味的氣體，使吸入者昏睡，而喪失了逃生能力，火警探測器就是在熟睡時警報你有火災發生的利器。
平常要留意消防通道禁止停車處，是否有違規情形，梯間防火門是否常常為關閉狀態，樓梯間是否有堆積雜物，才是安全的住家環境。



購屋前須注意的消防問題
事項/內容
※環境
◎建築物的周圍交通動線是否順暢，巷弄寬度是否足以讓消防車輛進出
◎地上標示有消防通道字樣，路旁劃有禁止停車的紅線，須保持淨空
※建築物公設
◎購屋前請管委會出示消防設備檢修申報的資料，好的社區每月會請水電工維護保養
◎通往排煙室及逃生梯的防火門須常保關閉狀態
◎樓梯間不得堆放雜物，以免妨礙逃生動線
◎頂樓不得加蓋，或加鎖鎖住，火災時無法逃往頂樓
※裝潢
◎對外窗戶加裝鐵窗須保留逃生門
◎11樓以上的戶別天花板須有灑水頭，裝潢天花板時，須將灑水頭及火警警報器引至天花板下

資料來源：台北市消防局救災救護指揮中心

「管道間」是房屋放置所有電線、水管等重要空間，外觀不易辨認，常被誤認為是牆壁或柱子，但事實上，位於各戶室內的管道間，屬於室內面積的一部分，尤其是套房因空間較小，有時甚至會2戶僅設1個管道間，購買屋內無管道間的戶別，坪效較高。


大倉行銷總經理特助游瑞倉指出，一般管道間通常會固定在幾個地方，室內常見於衛浴旁；衛浴因管線眾多，包括冷、熱水管，以及排水管、糞管等，大多會就近配置管道間，另外也常見在電梯旁，放置大樓所有線路，如電線、電纜等，都是先經由公共管道間再拉至各戶室內。
公共的管道間屬公設面積，但在建物所有權狀裡，室內的管道間登記為室內面積而非公共設施，因此管道間的大小要適當；通常各戶都有獨立的管道間，但小套房因空間較小，且有時2戶僅設1個管道間，消費者若購買到屋內無管道間的戶別，可說是賺到了一點面積。


台灣裝潢網專業工班李正男指出，原則上，管道間不適合移位，只能將供、排水系統移位（如將馬桶、水龍頭管路延伸），但延伸時須注意管路距離是否過長，或排水的洩水坡度是否足夠；一般而言，以管路延伸長度約5公尺，管線洩水坡度須超過10度為原則。
游瑞倉指出，其實在建商的合約書裡，一般也會講明客戶自行變更格局時，不得包含管道間的位置，甚至連衛浴設備也不建議更動，除了需要墊高地板做為管道的洩水坡度外，擅自更動還會有漏水的疑慮。
由於原本衛浴的位置下方，同時也是另1戶的衛浴，即使漏水，還有下方的防水層檔著，但更改位置後，防水能力會減弱，至於廁所位在正中央的格局，則因重遷管線工程浩大，且有風水上的問題，最好的方法，就是不要購買這樣的房子。


此外，管路的維修機率比較低，除非是管道塞住或破掉，一般廁所的天花板並非封到頂端，多用以保留安裝抽風機與管路行走空間，因此管道間也兼負排氣的功能，無論衛浴是否有窗戶，建議應加裝抽機。
游瑞倉表示，如果冬天天氣寒冷，洗澡時並不會開窗，若沒有抽風機，熱氣將無法排出，建議無論是中古屋或預售屋，廁所天花板一定要留維修孔，方便日後檢查維修。

《引用http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseDesignContent&Article_ID=3448278&NewsDate=20070505&ArtCatID=368》

區域價差最高可達25%

嫌惡設施基本上可分為兩大類，一為對生命安全形成威脅，諸如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等；另一則為對居家生活寧適度產生干擾，例如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。鄰近住宅與區域行情的房價價差，分別從5%~25%不等。

這些具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施，其地點原本應遠離人群密集的住宅區及商業區，但隨著市中心人口的快速增加，都市人口逐漸郊區化，導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡設施，在不知不覺中便拉近了距離，比鄰而居，成為短期內不易改善的住宅障礙。



對生命安全形成威脅

以大台北地區為例，如起降噪音大且具有飛安顧慮的機場、影響環境衛生及附近交通的垃圾場與焚化爐、一般人十分忌諱的墳墓與殯儀館等場所，原本就分布在早期都市的邊陲地帶，如松山、文山、北投、內湖、新店、土城及中和郊區等。飛機場及加油站、瓦斯槽等對居家安全的威脅性較大，另高壓電塔所產生的磁場，長期對人體健康也會產生不良的影響，一般的房價價差約在10%左右。



對居家生活品質的干擾

屬於第二類的嫌惡設施，其負面影響主要在於影響居家品質的舒適度，像神壇鄰近住家便必須忍受紙錢焚燒的煙塵、儀式噪音及潛在的火災風險；高架橋、高架捷運旁的住宅其道路震動、車行噪音及私密性等影響住宅品質；停車塔影響行路安全；家庭加工廠製造噪音及交通不便；特種行業聚集處治安狀況會較差，夜晚因糾紛產生的噪音也會較大；這些設施對房價的影響約在一成上下。最後像焚化爐、垃圾場、墳墓區及殯儀館等，更是一般住戶避之猶恐不及的嫌惡之最，其價差甚至可達25%。

房市面臨多空看法分岐之際，許多特殊的現象開始在市場中出現，住展雜誌為讀者整理出，房市「區域之最」的幾個區域，從「區域之最」的幾個區域中，可看見現階段的市場脈動與未來房市的發展方向。

全國首善之區的北市大安區預售屋房價，因為豪宅的拉抬，今年第一季的預售屋平均房價，已達每坪70.6萬元，再創北市房價的歷史新高點，換算要在大安區購買35坪的3房，總價高達2,471萬元，如按主計處94年發佈的全國30~35歲雙薪夫妻所得82.9萬元來核算，居然要30年不吃不喝才能買到。

住展統計亦顯示，台北市的內湖區，從94年至今年第一季，預售屋的平均漲幅達29%，不但是台北市房價飆漲最猛的地區，也是全國房價飆升最快的區域，預售屋房價從去年的4字頭，飆漲至5字頭，近期更將創新高的飆上6字頭，房價的漲幅冠全國各區。

住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市內湖房價漲翻天，而與內湖房價一直並駕齊驅的北市文山區，近年房價明顯未見變動，近期位於文山區力行國小旁的「國泰御園」，開價47萬元，另外位於木柵路三段的「遠雄日光」，更將開出5字頭的區域天價來看，文山區的補漲態勢已愈來愈明顯，預估今年的漲幅將可達二至三成。

台北縣的林口，受遠雄建設造鎮案的推波助瀾，新推出的個案前仆後繼，目前銷售中與即將推出的預售與新成屋個案多達60個，成為全國銷售中建案最多的區域，這種特殊的現象，從林口交流道的廣告看板及旗海即可得到應證。

台北縣的板橋，特別是新板特區，受到高鐵通車與三鐵共構的利多刺激，推案量與房價不斷飆升，目前新板特區的全新推案量高達400億元，房價更一舉飆上50萬元一坪，使板橋新板特區，成為全國推案最密集也是最火紅的地區，這種情況，從前年下半年一直延燒至現在。

根據住展的問卷統計，北台灣每4位首次購屋者就有1人，會想在桃園市購屋，使得桃園市有首次購屋者天堂的美譽，目前桃園市的新成屋有8,676戶，是全國新成屋最多的地區，各式各樣的產品可說是應有盡有，該區房價更在盤整多年下，房價幾乎以成本價銷售，企圖吸引首次購屋者陸續進駐桃園市購屋置產。

而新竹縣的竹北市，為縣府所在地，因為高鐵六家站離竹北市中心不遠，近年成為北台灣的熱門推案地區，除了新竹地區的在地建商推案外，近年更吸引中部的許多知名建商前來搶食市場大餅，包括豐邑建設、長安建設、國雄建設、富宇建設與惠友建設，另外還有高雄的名發建設也來參上一腳，使竹北市成為外來建商最多的一個區域，去年豐邑建設更擠下新竹地區最大推案建商昌益建設，成為新竹地區推案的最大建商，市場的競爭持續白熱化。

「區域之最」突顯出目前的房地產特殊現況，既然是區域之最，對市場未來價與量的變化，有著一定的影響力，房地產業者如果要在這些特殊區域推案，應該要用心評估，在這些之最的幾個區域推案，產品要如何定位，價格要如何拿捏，行銷策略要如何執行，才能克敵制勝、立於不敗。


◎文章提供／住展雜誌

「歡迎來到新世界！」這是日本趨勢專家大前研一最近送給台灣人的一句話；你別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來，你可能已經從中產階級淪落到「下流社會」而不自知……

去年，大前研一針對中產階級消失的現象，以二十年的觀察，寫下了《M型社會》一書，震撼日本，這也是亞洲第一本針對此現象提出全面解決方案的書，小自個人，大至國家，他說，這是關鍵時刻，人們必須擬定新戰略。

所謂的M型社會，指的是在全球化的趨勢下，富者在數位世界中，大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，在中間這塊，忽然有了很大的缺口，跟「M」的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但是中間這塊，就忽然陷下去，然後不見了。

根據大前的統計，去年日本已有八成人口，淪入中低收入階層！在這個新形態的社會裡，如果企業與個人都不展開自救，政府又繼續往錯誤的方式施政，惡性循環下，社會的失業率和物價將年年上揚，收入永遠跟不上物價，整個社會對於未來，都將失去積極性。

事實上，美國比日本更早步入了M型社會。現在，美國最有錢的前一％家庭，只要拿出財富中僅一％的收入，等於社會底層兩千萬家庭的收入總和。攤開台灣的數字，大前研一斷言：「台灣已經出現日本當初的徵兆，成為M型社會！」

證據一，從一九八○年到去年，台灣依照個人可支配所得五等份分析，最窮與最富的一群人，其財富的年複合成長率分別為七．○三％與七．一二％，但中間族群的財富，成長幅度卻僅六．五八％。
證據二，台灣的痛苦指數（失業率加上物價指數），創下二十年來新高，達到六．四三。

證據三，去年，台灣的名目平均薪資年增率低於消費者物價年增率，這中間的落差代表的是，我們的加薪幅度趕不上物價的漲幅，也就是說，我們的荷包不斷縮水。

證據四，二○○八年，台灣將成為老年化國家，六十五歲以上的老年人口占總人口的八‧六％，超過聯合國標準。這個數據直指，台灣踏入M型社會大門後，就很難回頭。

因為，台灣將陷入老年少子化的困窘，手上握有鈔票的人大都是不愛花錢的高齡者，這會使整個社會的財富無法流動，原來的中產階級要賺錢翻身的機會也將變少。

當世界改變，你還是屬於台灣中間的一群人嗎？以下提供你三個自我檢視的問題：一，房貸造成你很大的壓力嗎？二，你不想結婚更不想養兒育女？三，你為小孩未來的教育經費憂心？

日本趨勢大師大前研一說，如果其中有一個以上的答案是肯定的，代表你已經在這波浪潮中，被淘汰到中低階層而不自知。

隨著日本景氣回春，房地產市場也跟著強強滾，根據最新的公告地價，日本全國的商業與住宅用地全面上漲，眾所矚目的地王，則出現在東京銀座，每坪要價台幣2800萬元，整整比台灣地王新光三越百貨，高出9倍。

日本景氣到底有多好？看看公告地價就知道，與過去不同的是，除了三大都會區之外，從北到南地價全面飆升，包括商業與住宅用地。榮登全日本地王的，則是位於東京銀座的山野樂器，外觀雖然不起眼，每坪要價卻高達2823萬元，整整是台北新光三越的9倍。

東京在這一波房產行情，表現最亮眼，23區全部紅不讓，不過地價節節高升，老百姓卻是叫苦連天，建商一推新案，樣品屋就擠滿人潮，因為大家都擔心，要一輩子當無殼蝸牛。日本民眾：「再等下去，我看是永遠買不起了…。」

很多買不起新屋的民眾，只好退而求其次，在東京很邊緣的這棟屋齡25年的老舊公寓，還是要台幣800多萬元。日本民眾：「跟去年或2、3年前完全不同，早知道那時就買了…。」

專家則提出警告，指出今年的公告地價，反應出城鄉差距越來越懸殊，因為東京、大阪、名古屋等3大都會區，大漲8.9%，其他地方則下跌2.8%，也讓人擔心會不會變成新的泡沫經濟。

資料來源~TVBS新聞