目前日期文章:200703 (5)

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房市面臨多空看法分岐之際,許多特殊的現象開始在市場中出現,住展雜誌為讀者整理出,房市「區域之最」的幾個區域,從「區域之最」的幾個區域中,可看見現階段的市場脈動與未來房市的發展方向。

全國首善之區的北市大安區預售屋房價,因為豪宅的拉抬,今年第一季的預售屋平均房價,已達每坪70.6萬元,再創北市房價的歷史新高點,換算要在大安區購買35坪的3房,總價高達2,471萬元,如按主計處94年發佈的全國30~35歲雙薪夫妻所得82.9萬元來核算,居然要30年不吃不喝才能買到。

住展統計亦顯示,台北市的內湖區,從94年至今年第一季,預售屋的平均漲幅達29%,不但是台北市房價飆漲最猛的地區,也是全國房價飆升最快的區域,預售屋房價從去年的4字頭,飆漲至5字頭,近期更將創新高的飆上6字頭,房價的漲幅冠全國各區。

住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市內湖房價漲翻天,而與內湖房價一直並駕齊驅的北市文山區,近年房價明顯未見變動,近期位於文山區力行國小旁的「國泰御園」,開價47萬元,另外位於木柵路三段的「遠雄日光」,更將開出5字頭的區域天價來看,文山區的補漲態勢已愈來愈明顯,預估今年的漲幅將可達二至三成。

台北縣的林口,受遠雄建設造鎮案的推波助瀾,新推出的個案前仆後繼,目前銷售中與即將推出的預售與新成屋個案多達60個,成為全國銷售中建案最多的區域,這種特殊的現象,從林口交流道的廣告看板及旗海即可得到應證。

台北縣的板橋,特別是新板特區,受到高鐵通車與三鐵共構的利多刺激,推案量與房價不斷飆升,目前新板特區的全新推案量高達400億元,房價更一舉飆上50萬元一坪,使板橋新板特區,成為全國推案最密集也是最火紅的地區,這種情況,從前年下半年一直延燒至現在。

根據住展的問卷統計,北台灣每4位首次購屋者就有1人,會想在桃園市購屋,使得桃園市有首次購屋者天堂的美譽,目前桃園市的新成屋有8,676戶,是全國新成屋最多的地區,各式各樣的產品可說是應有盡有,該區房價更在盤整多年下,房價幾乎以成本價銷售,企圖吸引首次購屋者陸續進駐桃園市購屋置產。

而新竹縣的竹北市,為縣府所在地,因為高鐵六家站離竹北市中心不遠,近年成為北台灣的熱門推案地區,除了新竹地區的在地建商推案外,近年更吸引中部的許多知名建商前來搶食市場大餅,包括豐邑建設、長安建設、國雄建設、富宇建設與惠友建設,另外還有高雄的名發建設也來參上一腳,使竹北市成為外來建商最多的一個區域,去年豐邑建設更擠下新竹地區最大推案建商昌益建設,成為新竹地區推案的最大建商,市場的競爭持續白熱化。

「區域之最」突顯出目前的房地產特殊現況,既然是區域之最,對市場未來價與量的變化,有著一定的影響力,房地產業者如果要在這些特殊區域推案,應該要用心評估,在這些之最的幾個區域推案,產品要如何定位,價格要如何拿捏,行銷策略要如何執行,才能克敵制勝、立於不敗。


◎文章提供/住展雜誌

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「歡迎來到新世界!」這是日本趨勢專家大前研一最近送給台灣人的一句話;你別再以為,只要咬牙忍一忍,好日子還會回來,你可能已經從中產階級淪落到「下流社會」而不自知……

去年,大前研一針對中產階級消失的現象,以二十年的觀察,寫下了《M型社會》一書,震撼日本,這也是亞洲第一本針對此現象提出全面解決方案的書,小自個人,大至國家,他說,這是關鍵時刻,人們必須擬定新戰略。

所謂的M型社會,指的是在全球化的趨勢下,富者在數位世界中,大賺全世界的錢,財富快速攀升;另一方面,隨著資源重新分配,中產階級因失去競爭力,而淪落到中下階層,整個社會的財富分配,在中間這塊,忽然有了很大的缺口,跟「M」的字型一樣,整個世界分成了三塊,左邊的窮人變多,右邊的富人也變多,但是中間這塊,就忽然陷下去,然後不見了。

根據大前的統計,去年日本已有八成人口,淪入中低收入階層!在這個新形態的社會裡,如果企業與個人都不展開自救,政府又繼續往錯誤的方式施政,惡性循環下,社會的失業率和物價將年年上揚,收入永遠跟不上物價,整個社會對於未來,都將失去積極性。

事實上,美國比日本更早步入了M型社會。現在,美國最有錢的前一%家庭,只要拿出財富中僅一%的收入,等於社會底層兩千萬家庭的收入總和。攤開台灣的數字,大前研一斷言:「台灣已經出現日本當初的徵兆,成為M型社會!」

證據一,從一九八○年到去年,台灣依照個人可支配所得五等份分析,最窮與最富的一群人,其財富的年複合成長率分別為七.○三%與七.一二%,但中間族群的財富,成長幅度卻僅六.五八%。
證據二,台灣的痛苦指數(失業率加上物價指數),創下二十年來新高,達到六.四三。

證據三,去年,台灣的名目平均薪資年增率低於消費者物價年增率,這中間的落差代表的是,我們的加薪幅度趕不上物價的漲幅,也就是說,我們的荷包不斷縮水。

證據四,二○○八年,台灣將成為老年化國家,六十五歲以上的老年人口占總人口的八‧六%,超過聯合國標準。這個數據直指,台灣踏入M型社會大門後,就很難回頭。

因為,台灣將陷入老年少子化的困窘,手上握有鈔票的人大都是不愛花錢的高齡者,這會使整個社會的財富無法流動,原來的中產階級要賺錢翻身的機會也將變少。

當世界改變,你還是屬於台灣中間的一群人嗎?以下提供你三個自我檢視的問題:一,房貸造成你很大的壓力嗎?二,你不想結婚更不想養兒育女?三,你為小孩未來的教育經費憂心?

日本趨勢大師大前研一說,如果其中有一個以上的答案是肯定的,代表你已經在這波浪潮中,被淘汰到中低階層而不自知。


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隨著日本景氣回春,房地產市場也跟著強強滾,根據最新的公告地價,日本全國的商業與住宅用地全面上漲,眾所矚目的地王,則出現在東京銀座,每坪要價台幣2800萬元,整整比台灣地王新光三越百貨,高出9倍。

日本景氣到底有多好?看看公告地價就知道,與過去不同的是,除了三大都會區之外,從北到南地價全面飆升,包括商業與住宅用地。榮登全日本地王的,則是位於東京銀座的山野樂器,外觀雖然不起眼,每坪要價卻高達2823萬元,整整是台北新光三越的9倍。

東京在這一波房產行情,表現最亮眼,23區全部紅不讓,不過地價節節高升,老百姓卻是叫苦連天,建商一推新案,樣品屋就擠滿人潮,因為大家都擔心,要一輩子當無殼蝸牛。日本民眾:「再等下去,我看是永遠買不起了…。」

很多買不起新屋的民眾,只好退而求其次,在東京很邊緣的這棟屋齡25年的老舊公寓,還是要台幣800多萬元。日本民眾:「跟去年或2、3年前完全不同,早知道那時就買了…。」

專家則提出警告,指出今年的公告地價,反應出城鄉差距越來越懸殊,因為東京、大阪、名古屋等3大都會區,大漲8.9%,其他地方則下跌2.8%,也讓人擔心會不會變成新的泡沫經濟。

資料來源~TVBS新聞

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老屋翻新的費用較高,是因為要換水電管路,或是重做廚衛的防水工程。專家表示,若是全室裝修,屋齡15年以上的老房子,每坪約需6~8萬元,5~10年的成屋裝修則約2~5萬元,新成屋或不須改格局、屋齡5年以下的房子,每坪裝修費則可壓低在2萬元以下。
分配預算時,裝修款約佔7成,3成要留給家具家飾品,其中設計師的設計費最好獨立計算,設計師比較會幫忙想辦法降低工程款。

裝修費用會因施工工法、建材等級不同而不同。以工法來講,像水管更換,目前熱水管都採不鏽鋼管,冷水管則以塑膠管為主流,采荷設計設計師馮慧心指出,30坪房子一般換水管只需6~8萬元,但若要敲地板或延伸到戶外去換水管,則費用會跳到10萬以上。
電路也是如此。基本電線重拉約6~8萬元,但若要加網路線、電話線,則可能會到10萬元,另外,若要更新總電表,加大電容量、重新配電,如獨立廚衛用電、加裝自動斷電系統等,則這部分的費用約再加3~5萬元。
地板的費用,不論選木地板或拋光石英磚,每坪在4000~6000元左右,但如果家中地板不平,要整地、重做地板水平工程,或是要敲掉原地板者,每坪費用要加1000元左右(含清潔)。
木作櫃的部分,一般人總以為開放式櫃子會比有做門板的櫃子便宜,但實際上,裝修是「工比料貴」,所以開放式木櫃反而因裡面的面板都要貼皮,較費工,所以費用較高。另外,層板型櫃子也比做封閉型木櫃貴,同理,也是因「外露」的部分都要貼皮處理,再加上角料支架的費用,所以總費用較高。
預算也會因材質等級提升而增加。例如衛浴重做1間的費用8~15萬元,價差約2倍,就是看磁磚與所選設備的等級。另外,找設計師來施工,通常磁磚會選擇較具質感的材質,因此費用較高,若找大賣場或水電行師傅,每間費用約可低至6~8萬元。

鋁窗也是價差相當大的項目,一般150X150公分的窗戶,約5500~12000元,但若用到氣密窗,則價格從萬元起跳,若是用到鵝牌的氣密窗,則可能超過2萬元。
專家提醒,天花板與隔間牆都需用防火建材,在施作前,一定要請設計師出示檢驗證明,更有保障的作法,則是要求看「出貨使用證明」,上方會註明建材送貨地點,可確保指定使用的建材是送到自家,沒被換貨。
裝修費用的增加,除了工法與建材等級外,也會因「現場」環境而影響。例如房子在5樓、卻沒電梯,或是大門太窄、走道太小、進出動線不便等,會讓工時增加而增加工資。同樣的,若巷道太小,清運車開不進來,清除垃圾的費用也會增加。
夾層屋的裝修費也較高,樓板1坪約1.5~1.8萬元,再加隔間,整體裝修費會較標準樓層每坪多2~2.5萬元。

預估裝修費用時,最好能再多1筆「裝潢預備金」,以因應工地突發狀況,像拆除原天花板後,才發現有漏水,得增加抓漏費用;或者鋪地板時,發現高低差過大,要做地面整平工程;有時也會因拆除工程不慎損毀鄰居建物,要賠償;但最常見的是因修改設計,更換建材而造成追加預算。
老屋工程的突發狀況較多,預備金會比新屋多點,一般新屋的裝潢預備金約佔總工程款的5~8%,老屋約為10~12%。



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雖然12年國教方案尚未定案,但已有投資客在明星學區周邊尋找投資標的,永慶房仲網調查顯示,有高達5成7民眾會因小孩就學,選擇在明星學區內設籍,台北市公立明星高中周邊房價高漲,反倒沒有戶籍限制的私立明星高中,周邊房價相對便宜,可望吸引小孩有就學的家庭遷入,帶動房市發展。

台北市明星高中附近房價高漲,對於一般家庭負擔沉重,永慶房仲網調查中,超過5成的民眾會選擇在明星學校附近設籍,還有4成的民眾會選擇直接在學區內購屋。永慶房屋總經理葉凌棋認為,以現在12年國教可能實施的方案觀察,公立明星高中光環仍會持續存在,學區內住宅房價仍然看好,但對於負擔不起昂貴房價,又想要讓小孩上不錯高中的家長,勢必退而求其次選擇私校高中。

大台北地區的私立高中周邊,不少區域房價每坪20~30萬元,對於一般家庭負擔相對較輕。葉凌棋推估,私立高中3年學費約36萬元,雖然較公立高中學費高出許多,但公立明星高中學區的房價更高出私立高中許多,相行之下私立明星高中也具有另類的競爭優勢,且私立高中勢必大幅加強師資、環境等品質,來吸引家長目光,周邊住家產品需求可望增加。
住商不動產總經理林倩認為,私立明星高中因為沒有設籍問題,有意先行卡位投資就須留意產品的選擇,且影響當地房價不一定只有學區因素,這些私立高中不少都位於郊區,因此選擇時要特別留意環境、交通等問題,尤其現在政府政策未定,最好甚選生活機能強的路段。

雖然不少私立高中都位於郊區,但仍有些位處台北縣交通方便的區段,如新莊市的恆毅高中,就位於新莊市的主幹道中正路上,附近新屋每坪17~20萬元,未來還有捷運可期待,還有新店市的崇光女中,旁邊就是中正路又近捷運站。
至於台北市文山區的再興中學,附近就有不少家長因為就近小孩就讀,選擇在文山區買屋,不少私立明星高中附近新成屋每坪僅約20~30萬元,住家品質也不差,未來若能吸引家長的目光,周邊房價仍有上漲空間。
葉凌棋建議,投資台北市明星學區可選擇設籍的套房產品,一般住家產品則因高單價,不是每個家庭都負擔得起,設籍套房產品的需求會較一般住家強,至於私立明星高中周邊,因為無設籍問題,投資以一般住家產品最為合適,反倒套房產品需求較小。
林倩則認為,待未來政策確立後,可能改變現有學生的通勤路線,進而一些轉乘的路段將會有人潮湧現,附近店面產品也極具上漲潛力,目前當大家都注意住家產品時,店面產品房價都還沒開始反映。

資料來源~壹蘋果地產王



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