目前日期文章:200705 (5)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2003年起房市明顯復甦至今,這一波交易榮景持續向第五個年頭挺進,也打破歷來台灣房市景氣維持的時間紀錄。
也因此2007年起的房市景氣走向,房價會持續往上走,還是拉回修正,格外引人關注。尤其超級戰場—台北縣市,更是全台房市的指標風向球。根據信義房屋成交資料統計,96年第一季房屋交易排行,中山區氣走大安區,成為2007年第一季的交易冠軍,中和市則是台北縣民的最愛,打敗新店、板橋等熱區,而榮登冠軍寶座。

根據信義房屋成交資料顯示,2007年首季國內房市依舊穩健盤堅,交易量與去年相仿,而價格則持續上揚。而在整體房市呈現量穩價揚的走勢之下,各區域房屋交易,則隨著重大建設以及潛力商圈的興起而互有消長。其中在大台北地區房屋買賣交易統計方面,2007年第一季台北市房屋賣座冠軍為中山區,交易件數佔北市比例為14.4%。其次則為大安區,交易比重為13.5%,至於文山區則以10.5%的比重位居第三名。而在北縣方面,中和以高達20.7%的交易比重居冠,新莊則以14.2%居次,再來則是第三名新店,交易比重為12.1%。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮分析,隨著各區域房價的變化及重大建設等因素,皆造成購屋族群板塊的位移。本季排名第一的中山區,大直一帶交易量的成長佔有相當大的貢獻。大直地區的生活機能原本就具有一定的水準,當地的景觀特色與休憩空間也是市中心各行政區較難得的條件。因此當去年復興北路機場地下道通車之後,由復興北路到大直僅須5分鐘的時間,大幅縮短大直到市中心的交通距離。再結合美麗華商圈的發展,使得本區成為中山區的潛力區段,也讓原本房屋交易活絡的中山區,站上首季北市交易排行冠軍。

而名列榜眼的大安區,一直以來憑藉著市中心的精華區位條件,以及完善的生活機能、蓬勃的商業活動,向為購屋者指名度最高的區域,具有相當重要的指標地位。而大安區除了交易比重在北市佔有一席之地外,目前平均房價也是各行政區中最高的。至於排名第三的文山區,由於區內房價在北市市中心相對較低,而信義快速道路開通也縮短文山區到信義計畫區的時間,加上捷運的便利性,而成為目前首購族的主要選擇之一。

至於屈居第四的內湖區,主因在於自2000年起,隨著內湖科技園區的開發,吸引許多上市上櫃電子資訊產業在此設置總部,創造許多科技新貴的購屋需求。其次隨著內湖捷運工程逐漸接近完工,也吸引外來的購屋族群沿捷運線尋屋。而建商一方面覷準內湖的需求商機,一方面也著眼於內湖在土地供給上,較市中心容易覓得方整且大面積的素地。因此隨著這一波的房市上揚,內湖的預售房價已經漲破每坪50萬大關,在漲幅已高的情況下,最近交易量有稍稍緩和之勢。不過近五年來的房屋交易量,內湖在北市各行政區中仍是名列前茅,本季雖說退出前三名,但8.7%的交易比重仍排名第四,依舊是北市房屋交易的重點區域。

而相對於北市房市的熱烘烘,北縣各區交易比重的變動幅度也頗大,顯示北縣在購屋需求板塊的移動上是更為明顯的。根據資料顯示,中和市今年拿下北縣交易件數的榜首,交易比重高達20.7%,其擁有41萬的人口數以及14.5萬的家戶數,在北縣中僅次於板橋,為第二大縣轄市;加上中和也是北市購屋需求外移的主要區域之一,因此房市需求居高不下。

至於排名第二的新莊市,近年來發展潛力頗受矚目,也吸引購屋族群的青睞;高達39萬人口,在北縣排名第三,加上交通便利、商業發展迅速,兼以市區尚有完整的可發展腹地,因此被北縣政府列為重點發展地區。目前副都心計畫區,除了未來捷運環狀線通過之外,近期則有行政院第二辦公室可能會遷入,部分中央行政部會預計遷入,以及國家電影文化中心的建設規劃等利多消息。當然對新莊地區房市最具帶動效應的,仍是預計2009年完工的捷運新莊線。

北縣本季第三名則是新店市,交易比重為12.1%,除了以一橋之隔緊鄰北市之外,早期捷運的通車以及近年來信義快速道路的開通,大幅縮短新店地區到台北市中心的交通時間,也讓新店成為北市購屋需求外溢的主要區域。尤其去年隨著裕隆生活城的啟用,更帶動周邊的新推建案的大量開發,目前預售市場顯得生氣蓬勃。值得一提的是三重市,今年首季也大幅提升到11.5%,僅次於12.1%而排名第四。顯然捷運新莊線、蘆洲線的興建以及機場捷運的動工,有效帶動三重房市的交易。

綜觀大台北地區近期房市較為賣座的區域,不論是生活機能、交通便利性以及未來發展潛力,均具有相對優勢而帶動區內房市交易的活絡。尤其捷運效應,早已成為房市票房的萬靈丹,不論已通車、興建中抑或規劃中路線,只要在捷運路網涵蓋範圍之內,不管台北縣市,皆是房市票房保證。

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070528/9/2f5.html》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

在談買賣不破租賃之前,首先要先建立一個觀念,凡是契約(債權債務關係)都僅具有相對性,雙方的權利義務關係僅存在於契約雙方當事人間,不能以兩人間的契約去約束第三人;而所有權、抵押權、地上權等物權,是對物的支配、處分、使用權利,因為具有公示性,所以是可以對抗第三人或對第三人表彰自己對物的權利的。買賣不破租賃就是物權與債權關係互相影響的一個法律上原則。

買賣不破租賃大致的意思就是,雖然物已經因為買賣而移轉所有權了,但其上所存在的租賃契約,卻能一併移轉給新的所有權人而對新所有權人主張類似物權的使用租賃物的權利,最常發生在房子租賃的情形。會有這個法律原則的存在,主要是因為法律預設了房客在經濟上的弱勢地位,為了保障房客不會因為房子被房東隨便處分掉而喪失使用房子的權利,法律例外地讓租賃契約可以對抗新的所有權人排除承租人佔有的權利。

不過法律是死的,人腦是活的,法律雖然是出於保障弱勢房客的立場而建立這項原則,但這個原則往往變成了房東為了避免自己的房子被抵押權人拍賣掉時所使用的手段,在房子被拍賣掉之前先與假房客簽訂假租約,因為有這項原則的保護,往往會使想買這間房子的人因為顧忌到房子沒辦法自己使用而減少購買的意願。

所以買賣不破租賃並非在所有的買賣交易形態都有適用,仍必須看買賣契約與租賃契約成立的時點何者比較需要保護而定。

沒有設定抵押權的房子,如果已經先存在了租賃契約,而後房東才將房子賣掉,這種情況就會有買賣不破租賃原則的適用,而這正也是法律主要所想保護的情形。

有設定抵押權的房子,就必須看租賃契約與抵押權設定誰先誰後了,如果租賃契約存在在前,則就算抵押權所擔保的債權到期債權人不獲清償而聲請拍賣抵押物,也必須優先保障承租人,因為這情形與一般房東把房子賣掉並無不同,差別只在於是債權人聲請法院賣房子,而非房東出於自願罷了。

如果抵押權設定在前,雖然設定抵押權後房子的所有權人仍能為從來之使用,但因為抵押權須經過登記,而且地籍資料是所有人均能公開取得的,所以法律就認為承租人已經能事先預見所承租的房子未來可能會被賣掉,承租人自己可以去計算租金成本及風險,法律無須雞婆的給予額外保障。因此如果抵押權人認為因為房子上面有租約存在而會影響到拍賣的價格或是沒人想買,這時候抵押權人就可以聲請法院除去租賃契約後再來拍賣。

參考法條:民法第425條第1項、第866條,強制執行法第98條第2項但書

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070321/13/rg.html》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

很多人買房子時喜歡買一樓的住宅,除了有獨立出入口可以不用跟其他住戶共用樓梯出入方便外,更因為一樓有許多附加的使用價值,比方說如果是在住宅區的話,可以在一樓庭院裡種花蒔草或是將車子停在騎樓;而如果是在商業區,更可以在一樓自己或是租給別人擺擺小攤子做生意。只是在騎樓擺放自有車子或是攤位,常常會有鄰居抱怨說阻礙通道,甚至招來警察的關心。一樓住戶往往就會感到納悶,明明是我買的房子,騎樓也在我的產權範圍內,為什麼我不能自己單獨使用騎樓?

其實騎樓的設置是一種台灣特有的建築特色,在以前主要是供行人避雨之用,而且又能兼顧做生意的便利性,讓過往的客人不至於因為下雨就不來店家逛街,所以一直傳承下來。只是在現代社會,大眾公共安全以及社會責任的意識漸漸萌芽,騎樓有其便利性卻也可能因為使用上的不當而危急整個住宅的安全,既然騎樓這種建築形態已經存在久遠無法一時間更改民眾的建築習慣,法律為了兼顧公眾利益以及社會現狀,就規定騎樓的所有權可以屬於私人,但使用上必須受到限制,強制騎樓必須當作道路或是人行道提供給公眾通行使用,避免因為私人所有權的任意處置而危及公眾利益,目的在於維持交通的順暢,也避免消防救援上的阻礙而影響全體住戶的安全。就像公寓大廈一樣會有所謂的公設,限制所有權人將自己權利的一部份分享出來,同樣是考量到公眾的利益。

所以如果一樓住戶擅自將騎樓作為私人停車場或是擺攤子使用,阻礙了交通,法律就會要求住戶或是使用人立即停止私人使用的行為並清除障礙物,甚至會有罰鍰的處分。

只是這種規定一定會讓一樓的住戶很悶,明明是自己的所有權,卻被限制了使用上的權利,法律似乎不太公平,那我稅可以少繳嗎?其實法律也知道這樣的規定有點強人所難,因為法律不能要求每個人都要有急公好義做善事的情操,畢竟不是每個人都是聖人或是有錢人,所以法律對於這些因為法律規定而犧牲了本來應有完整權利的所有權人有一些優惠的規定,比方說將騎樓排除於容積地板的範圍內,這樣在計算容積率時可以少算,而有增加其他部份面積空間的使用機會;而在稅法上則是可以減徵甚至是免徵土地稅,作為犧牲權利的補償。如果在騎樓上沒有設置建築改良物的話,可以完全免除土地稅;如果有一層建築改良物,則可以減免二分之一;有兩層的話,減免三分之一;有三層的話,減免四分之一;若是有四層以上的話,則減免五分之一。

或許所有權人會認為,我寧願放棄這些法律上的優惠而取得一個完整的使用權限,自己做生意賺的一定會比國家補助的優惠多。只是這些規定是強制性的規定,所有權人沒辦法做這樣的主張,畢竟比起賺錢,公眾安全更是所有權人所應該負起的社會責任。

參考法條:道路交通管理處罰條例第3條第1款、第3款,土地稅法第6條,土地稅減免規則第10條,高雄市都市更新自治條例第8條,都市更新條例第44條

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070417/13/20c.html》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

購買房屋你最注重哪一方面,地段、生活機能還是學區?其實最常被忽略的就是建築物的消防問題。屋外的巷弄是否足夠消防車進出?通往排煙室及逃生梯的防火門是否常保持關閉?是否有堆積雜物在樓梯間影響逃生動線?注意這些小地方,也許會救你一命。

台北市政府消防局救災救護指揮中心主任畢幼明表示,購屋其實要由外而內好好的看清楚,首先在建築物外面走走,觀看進出的動線、路寬夠不夠消防車行駛,比較狹小的巷弄常會認列為消防通道,是為了使消防車的出入暢通,而禁止單邊或兩旁禁止停車。

但消防車可以進出,還須預留操作的空間,雲梯車須有放置腳架的空間,假如雲梯車可以進入,但兩旁停放車輛,腳架打不開也無用武之地,通常要除去停車空間後,淨寬8米以上的巷道才適合。
再來到大樓樓梯走到頂樓看一看,看這棟大樓的住戶水準夠不夠高,會不會將鞋櫃、腳踏車等放在樓梯間,阻礙逃生動線;頂樓陽台有沒有被加了鎖,或是加蓋,門應該要隨時可以打開,但平常是關閉的,當起火時,煙才不會瀰漫到樓梯間和其他樓層。
大樓取得使用執照時,都會設置消防設備的,日後的維護保養就很重要了,管理好的大樓會請水電工每月維護保養,買房子前可以詢問管委會,請其提出消防設備檢修申報的資料,室內消防栓、火警鈴、授信總機、滅火器等都須符合規定。

台北市的雲梯車是70公尺,不過除非是剛好臨馬路,所以傾斜後的高度大約是20樓高。畢幼明強調,雲梯車只是輔助的工具,最重要的是每個人必須知道如何預防火災。
台灣裝潢網資深設計師蘇淑鶯表示,11樓以上的住宅,室內天花板會有消防灑水頭,千萬不要為了美化室內天花板,而遮掩火警探測器及消防灑水頭,反而忽略火災的危險。其實善用裝潢方法,可以兼顧美觀及安全,如選用隱藏式的灑水頭、嵌入式的緊急照明燈,採用不燃的裝潢材料及防焰產品,來增加居家的安全。
因此在購買中古屋時,就要注意室內的天花板,火警探測器及消防灑水頭是否延伸至天花板下方,如果沒有,最好要有重新裝修的打算。同樣的,假如原始鐵窗採密閉式,購屋後最好請鐵工開設逃生門,以保留逃生動線。
若要移動火警探測器及消防灑水頭,都要向管委會申請離線,以免影響火警總機的動作,並在完工前須測試完成並復原,適當的留設維修孔,以利日後維護,10樓以下的住戶,則要注意逃生緩降機是否有設置,並注意相關位置,做為火災時逃生的方向。
畢幼明指出,至於老舊的公寓沒有像大樓完善的消防設備,可以考慮採用獨立式的火警探測器,當住宅發生火災時易產生辛辣的有毒濃煙,其中一氧化碳為無色無味的氣體,使吸入者昏睡,而喪失了逃生能力,火警探測器就是在熟睡時警報你有火災發生的利器。
平常要留意消防通道禁止停車處,是否有違規情形,梯間防火門是否常常為關閉狀態,樓梯間是否有堆積雜物,才是安全的住家環境。



購屋前須注意的消防問題
事項/內容
※環境
◎建築物的周圍交通動線是否順暢,巷弄寬度是否足以讓消防車輛進出
◎地上標示有消防通道字樣,路旁劃有禁止停車的紅線,須保持淨空
※建築物公設
◎購屋前請管委會出示消防設備檢修申報的資料,好的社區每月會請水電工維護保養
◎通往排煙室及逃生梯的防火門須常保關閉狀態
◎樓梯間不得堆放雜物,以免妨礙逃生動線
◎頂樓不得加蓋,或加鎖鎖住,火災時無法逃往頂樓
※裝潢
◎對外窗戶加裝鐵窗須保留逃生門
◎11樓以上的戶別天花板須有灑水頭,裝潢天花板時,須將灑水頭及火警警報器引至天花板下

資料來源:台北市消防局救災救護指揮中心



yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

「管道間」是房屋放置所有電線、水管等重要空間,外觀不易辨認,常被誤認為是牆壁或柱子,但事實上,位於各戶室內的管道間,屬於室內面積的一部分,尤其是套房因空間較小,有時甚至會2戶僅設1個管道間,購買屋內無管道間的戶別,坪效較高。


大倉行銷總經理特助游瑞倉指出,一般管道間通常會固定在幾個地方,室內常見於衛浴旁;衛浴因管線眾多,包括冷、熱水管,以及排水管、糞管等,大多會就近配置管道間,另外也常見在電梯旁,放置大樓所有線路,如電線、電纜等,都是先經由公共管道間再拉至各戶室內。
公共的管道間屬公設面積,但在建物所有權狀裡,室內的管道間登記為室內面積而非公共設施,因此管道間的大小要適當;通常各戶都有獨立的管道間,但小套房因空間較小,且有時2戶僅設1個管道間,消費者若購買到屋內無管道間的戶別,可說是賺到了一點面積。


台灣裝潢網專業工班李正男指出,原則上,管道間不適合移位,只能將供、排水系統移位(如將馬桶、水龍頭管路延伸),但延伸時須注意管路距離是否過長,或排水的洩水坡度是否足夠;一般而言,以管路延伸長度約5公尺,管線洩水坡度須超過10度為原則。
游瑞倉指出,其實在建商的合約書裡,一般也會講明客戶自行變更格局時,不得包含管道間的位置,甚至連衛浴設備也不建議更動,除了需要墊高地板做為管道的洩水坡度外,擅自更動還會有漏水的疑慮。
由於原本衛浴的位置下方,同時也是另1戶的衛浴,即使漏水,還有下方的防水層檔著,但更改位置後,防水能力會減弱,至於廁所位在正中央的格局,則因重遷管線工程浩大,且有風水上的問題,最好的方法,就是不要購買這樣的房子。


此外,管路的維修機率比較低,除非是管道塞住或破掉,一般廁所的天花板並非封到頂端,多用以保留安裝抽風機與管路行走空間,因此管道間也兼負排氣的功能,無論衛浴是否有窗戶,建議應加裝抽機。
游瑞倉表示,如果冬天天氣寒冷,洗澡時並不會開窗,若沒有抽風機,熱氣將無法排出,建議無論是中古屋或預售屋,廁所天花板一定要留維修孔,方便日後檢查維修。

《引用http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseDesignContent&Article_ID=3448278&NewsDate=20070505&ArtCatID=368》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論