目前日期文章:200706 (3)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
在寸土寸金的台北市,國宅向來不愁沒有人買,即使在SARS疫情肆虐的西元2003上半年,位於台北市中山區大直水岸旁的基河二期國宅社區,景觀戶都還有每坪20萬元的身價,現在同樣戶別的行情則是三級跳,每坪出價30萬元還不見得有人願意割愛。

台北市的國宅行情,就像是台北市房價起伏歷程的一個縮影。當初政府決意興建國宅,本來是為了照顧中低收入戶的居住需求,但是政府在許多黃金地段採就地改建國宅,或者在重劃區興建國宅,而且還以低於市場行情3成、甚至5成以上釋出的做法,讓這些原本應該是價格低廉的國宅產品,在黃金地段加持的情況下,吸引大批意料以外的人士進場投資。


抽中北市國宅,轉手價差百萬元


不僅如此,為了加速台北市以外的滯銷國宅產品出清,政府還取消5年內不得轉賣的規定,改成1年內不得轉賣,此舉大幅降低了海蟑螂(利用人頭戶抽籤轉賣,賺取價差)的操作難度。於是我們看到,在SARS過後、房地產景氣翻揚的台北市,每次國宅抽籤都引發大量人頭戶的介入,而且只要轉賣成功,每戶價差100- 200萬元是稀鬆平常的事情。


直到末代國宅「立功國宅」在去年釋出後,台北市的國宅行情才算回歸到市場機制,少了政府的超低價大放送,以及炒手在其間的穿梭哄抬之後,國宅應有的行情才要開始反映。從市場成交金額來看,一般國宅的行情略低於周邊同類型、同屋齡的大樓產品,而高於老公寓。至於位於黃金地段的幾處國宅社區,如大安區的「大安國宅」、信義區的「信園國宅」、松山區的「松山新城」等,行情則絲毫不遜於周邊同類型大樓產品。


離開北市,國宅身價大萎縮


有趣的是,只要一離開台北市,即使在台北縣,國宅的身價便大幅下滑,桃園新竹的國宅社區則更是趨近乏人問津的地步,這是因為一方面部分國宅坐落區位不良如高速公路旁,或因地勢偏遠如遠離市中心,再加上桃竹一帶的新成屋供應量充裕,價格也低廉,國宅的「價廉」優勢消失,回歸到「比品質」的階段,消費者在綜合考量後,仍決定購買民間興建的社區。

《引用:YAHOO房地產》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

這三年,換屋族大流動,在換屋過程中,很多人必須賣掉原有的房子,到底要先買後賣,還是先賣後買,房仲人員說,二大評估,一、資金因素,二、房價走勢,同時,量力而為。

 中信房屋人員說,大部分換屋民眾多會賣掉原來的房子,支應換屋款項,如果預估房價會走揚,當然是先買後賣。

 原有的房子,所處地區如果房價看漲,資金比較充裕的民眾,不妨先買後賣。

 好處是,由於售屋時間充裕,可以好好整理房子,賣相較佳,同時,也比較不會因為急著用錢,遭買方殺價。

 如果資金壓力較重,還是得先賣後買,住商不動產主任徐佳馨說,手中有一筆現金的好處是,在買房子的過程中,比較有籌碼和屋主議價,也比較不須揹負太沉重的房貸負擔。

 同時,儘量延長交屋期,這樣一來,暫時有地方住、不必急著搬出,可以有比較充裕的時間看房子。

 採取先賣後買的方式,比較要注意的是,賣房子的款項千萬不要挪做他用,好好用心看房子,徐佳馨說,有些人賣了房子,大筆錢進帳以後,資金挪去做投資,賺錢還好,隨時可以抽回買房子。

 萬一套牢、虧損,售屋款項反而虧掉,那就不值得了。

 另外,換屋要量力而為,永慶房屋副理梁惠燕說,換屋前,不妨把售屋所得加上儲蓄,評估每個月的收入、可負擔的房貸支出,綜合評估可以買多大的房子。

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070619/37/2jk.html》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房產除居住意義外,從經濟角度來看,不啻是一種「貨幣」。貨幣倚靠流通創造價值,房地產也具這樣特性。若將房產視為理財工具,抗跌保值成為基本要求,能增值才是更進一步理財方式。購屋者要先釐清,不論房市景氣好壞,惟有好的房屋標的才能保值抗跌。符合保值條件的房屋,無論是哪種產品都能保值並增值;若不符合保值條件的房子,任何房屋的價格都會下跌!




理財哲學
保值原則可從「區段位置」與「產品種類」討論。「區段位置」考量區域內的供給無過剩疑慮,維持需求大於供給。以區域環境發展成熟,公共建設興建計劃變數小之路段尤佳。



首重區段與產品種類
選擇挑選市場交易的主流產品種類,如住宅區段中,適合小家庭的3房產品接手性強;消費商圈單身套房需求量最大的種類。若是轉售時機與房市價格不佳時,也能有租金效益,就是好的標的產品。若以房屋類型來看,保值抗跌排名順序:華廈、電梯大樓、店面、公寓及套房。
何種情形下,能使房屋增值?「重大交通建設進出口周邊」、「已建設的重劃區」、「公園、綠地、親水等公共空間」及「穩定租屋需求的區段」是房屋增值4大指標。
高速公路及快速道路交流道或出口20分鐘車程以內可達的住宅、商辦皆適用的地區為最佳標的。捷運周邊則考量居家安寧,建議距離至少200公尺;店面距100公尺內為佳,辦公室則是步行10分鐘內皆可。
信義計劃區成功案例讓全台掀起重劃區房地產行情,如:北市大直重劃區、北縣新板特區、三峽北大重劃區、台中7期、高雄農16等區,重劃區也是增值優勢之一。但政策執行風險及重劃區發展時間長,最好是道路開闢、公共交通、公共建物興建後,會較為妥適。




租金可支撐房價增值
增進居住的品質也就是為房產增值。北市大安森林公園、台中市綠園道與科博館、高雄市美術館一帶憑藉著開闊的空間視野,近年來有豪宅商品進入,增值效果可見一般。
選擇穩定租屋需求的區段,即使房價不景氣也能創造固定租金收益,因此明星學區、大學城、辦公室商圈周邊或辦公商圈經由捷運而延伸出的租賃需求,成為支持房價成長關鍵。
總括而論,買屋自住需依個人需求決定坪數、屋齡及區段,最後仍需評估以保值及增值性,以確保日後換屋或轉售的價值;投資型則以中、長期轉賣,或短、中期出租獲益為主,須考慮轉手性或轉租率及投資報酬率,相較下選擇房屋類型或總投資額多寡上,只要投資人能負擔即可。

《資料來源~壹蘋果地產王》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論