目前日期文章:200707 (5)

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農曆七月將近,統計近十年中古屋成交量,鬼月成交量占全年成交量的比重,逐年攀高,一年十二個月當中,農曆七月成交的比重從六%、七%,逐年上升到將近一○%,預估今年可能續走高。

 房仲業人士說,從中古屋交易量的比重變化來看,台灣人愈來愈不怕鬼,愈來愈不受鬼月影響。

 近日即將進入中國人傳統的農曆七月,民間俗稱鬼月,根據傳統習俗,鬼月最好不要買屋、賣屋,往年的確如此,不少房屋買賣案件,雙方都會趕在六月、或是拖到八月再成交。

 依據信義房屋的統計,八十六年農曆,南部地區的中古屋成交量,八月比七月多出一倍,鬼月成交量只有全年成交量的六%左右,台灣城鎮區民眾對鬼月買賣房屋,多所忌諱。

 近十年來,這種鬼月效應,愈來愈淡,最近這三年,民眾對鬼月的反應更冷淡,一年十二個月當中,農曆七月成交的數量,所占比重逐年上升,北中南三大區域的成交量比重,都顯示出,台灣人愈來愈不怕鬼。

 北部中古屋市場,鬼月的成交比重從六%至七%,上升到九%至一○%,中部地區逐年從七%一帶走高到占八.五三%,南部地區中古屋市場中,農曆七月的成交比重,同樣由七%一帶走揚到近九.五%。

 八十七年至九十三年期間,已經可以明顯看到,整體成交平均數字,不太受鬼月影響,八月業績雖比七月成長三○%,信義房屋主任蘇啟榮說,這顯示在南部地區,鬼月交屋禁忌已經慢慢被解除。

 信義房屋經理蘇啟榮指出,從去年數字觀察,南部農曆七月的交屋數字,還比八月來得好,成交量成長五‧三六%。

 民眾買賣房屋,對鬼月愈來愈不忌諱,中信房屋經理江龍名表示,這是因為世代交替關係,年輕一輩的人對鬼月,沒有強烈的敬畏之心,漸漸淡化鬼月禁忌。

 這種趨勢下,鬼月買屋的議價空間,相對不如以往,一殺就是五%、七%,打算鬼月期間殺價、壓低房屋價格的買家,可能會失望。

《yahoo房地產新聞》

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「台北居,大不易」,隨著台北都會區的房價跟隨土地飆漲風潮而水漲船高,以往熱門的房屋買賣戰區也跟著「位移」到郊區。以今年最新出爐的二○○七年上半年台北市縣中古屋熱銷區域排行榜來看,向來穩坐熱門區域龍頭寶座的大安區,因為房價太貴、而嚇跑不少買家,今年竟意外跌落到前三名榜外、屈居第四,取而代之的是文山區首度坐上台北市熱門區域榜首寶座;台北縣則由新莊市擠下中和市,成為購屋人氣最旺的冠軍區域。

 房子「叫好又叫座」,向來被視當地區域發展、生活機能強度的指標;更重要的是,房屋買賣市場的流通性要高。因此房屋仲介業最近除了把一般認知的交易撮合速度(成交流通天數)之外,銷售率(買賣成交比例)、以及交易量(成交件數),當作衡量該區房屋是否熱賣的重要指標外,也開始根據這三項指標,進行綜合評比。

 根據信義房屋不動產企研室最新出爐的二○○七年上半年台北縣市各區房屋熱門排行榜發現,台北市、縣在房價邁向近十年來新高點之際,熱銷區域也明顯大「洗牌」。上半年台北市熱門排行前幾名的競爭最為激烈,文山區首度奪得冠軍,中山、內湖區則分列北市熱門的二、三名。頗令信義房屋跌破眼鏡的是,向來在熱門區域冠軍的大安區,今年上半年竟意外掉到前三名外,只有排名第四。

 信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,文山區在去年同期是排名第四,今年一舉超越內湖、中山以及大安區,躍居台北市最熱門區域,主要是因為文山區房價漲幅相較其他區域小,成為想住「台北市門牌」、但是又不想負擔市中心高房價的購屋族群的購屋首選。

 最近兩年台北市重心明顯「東移」,也使得南港有爆紅的跡象。根據調查,過去南港向來被購屋人排名在熱門區的中後段;但近年來南港房價蠢蠢欲動、且銷售率也逼近全壘打,成為市場的一顆明星。

 台北縣今年上半年熱門區域排名也明顯大洗牌,向來高踞熱門榜首的中和市,今年被新莊市擠下、屈居第二。這與新莊近年來商業發展迅速,腹地完整且可供開發,成為縣政府屬意的重點發展區域有關,因此帶動近半年新莊地區的買氣,迅速竄升人氣買氣最旺的第一名。

 蘇啟榮表示,今年台北縣市的熱門榜首,可謂長江後浪推前浪,許多新秀紛紛冒出頭。部分區域退位的主因,不是因為交易規模減縮;而是流通天數拉長、或銷售率下滑,但關鍵原因都是因為區內房價明顯上揚,讓買方怯步所致。

《yahoo房地產新聞》

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銀行緊縮套房貸款,引爆大批的套房退屋潮,一般來說,小套房大約有1成退房,但受限於銀行下壓貸款成數,自備款不夠的只能犧牲幾萬元的小訂退屋不買;其中,像台北縣竹圍、紅樹林一帶最明顯,已經有超過2成的退房率。

套房小雖小功能可沒少,像這類精品小套房,多半吸引手頭沒太多錢的「首購族」,但房貸緊縮效應衝高退屋率,民眾只看不買,建商也嗅到「退屋風暴」。建商崔皓辰:「這間的格局大概在10坪左右,它的使用空間,包括它有廚具的功能。」其實,台北縣竹圍、紅樹林一帶有千戶預售屋被退了2百戶,高出市場平均1倍,畢竟房貸主力銀行像台銀、合庫、華南都有調升動作,利率從2.45起跳,第7個月也能飆到3%,華南第3年利率衝到3.69。崔皓辰:「其實多少有擔心一點,有人退其實就有人買,(投資客)尤其是外商美商、香港這些人都很注意台灣的房市。」

其實,去年房貸成數還有8成5,7月開始緊縮下探6成5,自備款不夠的只能眼睜睜犧牲2、3萬元小訂,舉白旗退場。中信房屋副總劉天仁:「11坪以下的,銀行比較不容易借款,最近看起來似乎有的案場,已經退戶退到20%,顯然有在增加的趨勢。」銀行緊縮套房貸款成數,沒錢真的沒輒,無殼蝸牛想有個殼是越來越難。

《YAHOO房地產新聞》

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立法院會昨天(4日)三讀通過「地方制度法第四條及第七條」修正條文,明定縣人口達二百萬以上,在未改制直轄市以前,其預算規模支用與公務人員員額編制,可比照直轄市規定辦理
由於台北縣市雖只有一河之隔,但因行政位階不同,使得北縣的區域建設質量明顯不如北市,也造成長久以來兩地房價的差異。信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,未來北縣在財源及行政人力大幅加碼,以及心理層面的提升之下,更添民眾在北縣置產及投資的意願,房市交易需求前景看好,價格走勢也更為穩固。

由於此次修正條文,形同提供台北縣具備準直轄市地位的法源依據,未來北縣不僅行政人力大幅擴張,也將掌握更多的預算財源,能夠運用更充足的資源來從事相關公共建設。甚至縣內目前規劃與執行中的各項重大工程的建設腳步也可能加快。蘇啟榮指出,未來包括新板特區開發的推動、新莊副都心的發展,以及捷運環狀線的工程等,其推動時程可能縮短,周邊房市可能因此而有較立即明顯帶動效果。

由於環狀線完工之後,北縣市的連結將更為密切,亦將形成居住需求遷徙位移的主要軸線。因此包括捷運環狀線經過的三重、蘆洲、五股、新莊、板橋、中和與新店等地區,區域房價將更為穩固。至於目前已經是本縣中樞的新板特區,未來隨著北縣升格為準直轄市,縣府位階的提升將使得新板特區的重要性更類似信義計畫區,房價也將居高不下。至於前期討論的沸沸揚揚的新莊副都心,未來成為部份中央院會落腳地點的可能性也將提高,加上本區原為北縣積極開發的地區,未來又有捷運加持,也將成為北縣升格之下的明顯受益者。而除了公共建設提升北縣生活品質及機能之外,教育品質的提升,也可能塑造北縣部分學校成為所謂的明星學校,而形成如同北市學區的房價效應。

根據信義房屋不動產企研室統計,目前台北縣市平均房價約有8成差距,未來隨著北縣區域建設逐步跟上北市的水準,北縣市住宅房價的差距,可望逐步縮小,也將有利於大台北地區整體房市的健全發展。至於商業設施方面,則受到群聚效應及經濟規模的影響,短期內仍將集中在台北市區,但長期而言,如新板特區等潛力地段,仍可能發展成為新興的商業金融中心。


文章提供/信義房屋

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你要找的房子真符合你的需求嗎?根據房仲業者的經驗,許多被房貸壓得喘不過氣、年紀不到40歲的購屋族,其實並非價格買貴;而是把房子「買大」了。大坪數自然總價高,在自備款有限、貸款額度高的情況下,每個月要繳的房貸超過了薪水的3成,自然吃不消!


精打細算
日前央行才宣布調升利率1碼,讓不少打算購屋的民眾又得重撥算盤;但房貸之外,一般人對自己真正的購屋需求其實還不很清楚,也許環境、區位都滿意,偏偏買房子過大,不論打掃、房貸都累人。住商不動產北縣泰山加盟店店長楊雅雯表示,不妨先撇開惱人的貸款問題,先從自己的「切身需求」看起。
什麼是切身需求?楊雅雯說,包含家庭成員中,有無老人或小孩;是不是靠近學校或上班場所;附近有沒有嫌惡設施,如醫療診所、公墓、高壓電塔、消防隊等;再來,想想個人的特殊偏好或習慣:譬如每天都要運動,那就離公園或河岸近一點;沒有理想的交通工具,那離公車或捷運等大眾運輸節點就不能太遠。


買屋首重切身需求
老人和小孩跟買房子有何關係?楊雅雯說,如果家中長者行動不便,那找房子就不能挑在沒有電梯的高樓層公寓,附近也不能太吵雜;家中有小朋友,家長又不能每天按時接送,最好離學校近一點,節省通勤時間與安全。
楊雅雯指出,房子僅次於衣服,是人最貼身、隱蔽的場所,如果購屋前沒有仔細考量這些現實問題,就算貸款付的很輕鬆,住起來不舒服也等於是活受罪。


周邊價格可多詢問
至於不少年輕首購族總喜歡把坪數買大,楊雅雯認為,大房子住起來雖然比較舒適,但房貸負擔也較重,消費者不妨退而求其次,到房市的「次級戰區」挖寶,或多問問當地房仲業者,譬如離捷運站再遠一點,或從台北市退居到交通尚稱方便的北縣市鎮等,一定有讓人驚豔的好屋。
永慶房屋代銷事業部協理王財旺表示,房貸部分最好不要超過全家月薪的3~4成。她表示,像首購族來說,如果夫妻月薪合起來是10萬元,扣除每月如水電瓦斯等必須支出(如果是在外租屋,則不必扣除房租)後,理想的每月房貸負擔最好不要超過扣除後總額的40%,否則比例過高,很容易出現財務吃緊。
王財旺指出,估算出每月可負擔的房貸金額後,可經由目前房貸利率反推回去,估出自己能負擔的總價大概是多少。譬如以房貸利率3%、可貸8成、每月可負擔2.5~2.8萬元的房貸為例,總價大約600~800萬元之間。
楊雅雯表示,買屋必須先了解,一般開價並不等於成交價,通常賣方開價會預留議價空間,因此實際成交價通常會比開價低些。如果中意某社區的房子,不妨可以先問該社區的管理員最近半年有無房屋成交,價格如何。若有2間以上,卻出現某間單價特別高,就要問問是否附裝潢、家具等,也可針對附近幾家房仲,比較彼此的開價如何。


老字號商家具信賴
楊雅雯指出,如果想先「刺探」某區域的價格,消費者可以假裝自己是賣方,向房仲業者提出要求估價,通常房仲估出的價格,與該區的市場賣價就不會相去太遠。楊雅雯提醒,其實直營店跟加盟店對消費者而言沒有太大差別,通常在同一個區域內,有多家房仲進駐或某家房仲有2間以上的店頭開業超過10年以上,就很值得信賴。


購屋停看聽
●停:房子不見得「大」就好,如果居住時間不長,不妨先從適合簡單人口的小坪數開始,還能減輕房貸負擔
●看:大雨時,觀察有無漏水;晴天時,觀察有無西曬;白天觀察交通動線及環境景觀;晚上觀察進駐率與店面「霓虹燈」,了解商家屬性與品質
●聽:問管理員、鄰居與區域內房仲業者;房仲業者不要只找1家,以區域內展店數高、開業年限長的為首選

資料來源:《蘋果》資料室


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