目前日期文章:200709 (11)

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買房產抗通膨,房地產界人士指出,最重要的就是,所購買的房產要有保值的功能,具有增值的潛力,如何挑中保值增功能的房產,下手區域和標的,買進時機和價格,是二大關鍵因素。

 一、區域地段、房產標的。

 信義房屋人員說,最要挑選都會區、精華區,投資置產有保障,這一點,從過去房價走勢的漲跌,看得最清楚。

 住商不動產主任徐佳馨說,二千年以來,各區房價表現不同,台北市大安、信義、南港,一漲六成、七成,台北縣也不遑多讓,八月中古屋平均成交價在二十二萬左右。

 至於中南部地區,台中市七期重劃區、高雄美術館周邊地區的房子,漲幅較大,但是,像小港、楠梓區,七年下來,房價持平。

 北中南三大都會以外,大部分地區的房價漲幅不大,再和民國七十九年、上一波房市高峰比起來,房價更只有當年的七成、八成。

 例如,北部的基隆、暖暖、瑞芳、八堵、桃園縣,中部的南投、台中縣,以及花東、高屏大部分地區,七十九年高檔進場的人,現在都還回不了本。

 即使是台北市的萬華、西寧南路、社子一帶,房價也和七十九年的高價,略有差距。

 中信房屋董事長特助胡佩蘭說,區域內有明星學區、重大交通建設、熱門商圈、公園綠地的房地產,保值增值功能較佳,同一區域內,建材、格局設計、管理良好的房子,漲相更好。

 二、購屋時機、買進價格。

 永慶房屋人員說,再好的房子,如果在房價漲多時,追高買進,可能要熬過數年的被套牢期,比較合適的下手時機,一、房市漲升途中的回檔時期,二、連跌數年的低迷時期。

 永慶房屋人員說,買房抗通膨,要計算資金、稅金的成本,期待的是增值收入,以及租金收益,特別是房產增值的效益。

 要達到這項目標,房子至少要能保值,就是房價漲幅和通膨打平,如果買進的房子經過十年、二十年,扣掉各項成本以後,房子帶來的增值幅度,比物價上漲幅度大,就不怕通膨的衝擊。

《YAHOO房地產》

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店面投資術,五大類型店面商圈,新富人士先從社區型入手。

 永慶房屋副理梁惠燕說,投資店面要有大把資金,同時,深入商圈、了解業態,以及租金行情、房產前景,以商圈型態來分,大致可以分成四大店面商圈。

 包括一、百貨商圈店面,二、夜市、大學商圈店面,三、大學商圈店面,四、捷運商圈商店,五、社區商圈店面。

 新富人士投資店面,最好一步一步來,從基礎篇、初階、中階、再進入高階,不是有錢就能投資。

 梁惠燕建議,不妨先從社區型店面下手,總價二、三千萬,門檻較低,投入的金額不必太大。

 對於看好店面前景的投資客,買進以後,主要出租賺取租金,如何增加店面的租金收益?

 信義房屋經理蘇啟榮說,一間店面分拆、分割出租,例如,走廊租給賣髮夾的,頂級精華區一坪半可能就能收到二萬元,並且將不同的租客,重新組合。

 要這麼做,前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。

 蘇啟榮,到底什麼地區的房子,可以當店面使用,除了市況以外,還要看法令規定,土地使用分區限制。以台北市而言,規定嚴格,一樓都可以當店面,但是,依據所處地區、巷道,限制營業規模、業態、業種,像小巷子只能做小吃,不能開餐廳,這是因為消防、逃生的考量。

 只是,很多店面的使用狀況,和法令有出入,像台北市東區一些巷弄的店面,登記是小吃店,開的是餐廳、咖啡廳。倒是,信義計畫區管得就嚴了,連招牌大小、顏色都有規定。

 蘇啟榮說,有心投資店面的人,要弄清楚法令規定,注意已在營業的店面,是否合法。

 還有要注意使用狀況,曾有人買的店面,外推擴大使用面積,使用八十坪,但是,權狀六十坪,本來要租給大型知名商店,辦理變更使用登記時,主管機關實地勘查才發現,使用面積要縮小為六十坪,租金變少,還要花錢、費功夫復原。

《YAHOO房地產》

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今年以來房價雖然持續走升,但明顯的漲幅越來越緩,下半年後已呈現持平的走勢。對投資者來說,短期要透過轉售賺價差的可能性已越來越低,也因此今年以來隨著房價接近高點,投資客也漸漸淡出市場。加上第二季起,銀行配合金管局政策,房貸放款趨於嚴謹,尤其對投資交易的貸款更是保守。因此在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響之下,這幾年國內房市的投資風潮已明顯降溫,取而代之的是一般的首購及換屋需求,重回市場主流,這類實質需求的比例,由年初的七成回升到八成左右。

信義房屋協理吳銘鴻表示,自去年第一季至今,台北市區因投資目的而購買房地產的比例,已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑,目前購屋投資的比例僅約14個百分點,台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。

吳銘鴻指出,受行庫緊縮房貸成數影響,房市生態丕變,隨著銀行緊縮小套房的房貸成數,使得投資為主的套房產品面臨流通性的問題,不少投資型客戶因而悄悄的退場。小坪數產品不再吃香,取而代之是兩房以及中大坪數換屋產品,自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

仔細分析換屋族的購屋原因,多半來自空間不敷使用,希望尋求更舒適的大空間或是轉換更優質的居住環境,而在房屋一買一賣之間,因可籌措到較多的自備款,因此在購屋標的的選擇上具備較大的選擇空間。相較於換屋族對於空間及環境的偏好,首購族往往會受限於預算,如果又沒有「富爸爸」的支援下,僅能選擇較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出,首購族群一直是房屋市場上的主力,但由於台北市區房價持續處於高檔,近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例,並且有逐年攀升的趨勢。相對於台北市區的現狀,台北縣地區的房價顯得「平易近人」許多,因此以首購為主的趨勢並未改變。

根據信義房屋不動產企研室的統計,台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前的41.67%,增加約五個百分點;台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面,從去年第三季至今,台北市首購族的比例亦由29.44%上升至35.42%,北縣首購的比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現,在台北市區,換屋族群的比例較首購高出約六個百分點,但在台北縣部份,首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點,顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下,使得原本有意在台北市區置產的首購族,只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族及首購族較偏好的購屋地點呢?信義房屋發現,隨著M型社會的到來,換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。就換屋來說,一般以事業有成的中產階級居多,多半仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市的士林、內湖、大安、文山、南港等地區,換屋比例均超過40個百分點,其中士林區及內湖區均超過五成,大安區亦有接近五成的表現;在台北縣部份,換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲(58.62%)及淡水(56%)兩地。

吳銘鴻表示,士林、內湖、大安等地區均具備交通便利、區內有明星學區等優勢,而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主,而淡水地區主推景觀休閒住宅,因此均能吸引換屋族的目光。

另外在首購部分,台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域,其中板橋及中和同樣具備交通便利的優勢,而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜,因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為,投資需求的多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場上的交易明顯受到投資需求熱絡的影響,而產生價格快速上升的走勢。因此,當投資需求回到正常比例之際,可預見未來房價的變動將趨於和緩。此外,投資者因為看的房子多,對於房價的敏銳度也高。因此市場上條件比較好的房子,往往很快就被投資者買走,一般買方不容易搶的到。而現在市場回歸常態,對買方來說,反而具有較多的選擇,可以找到心目中理想的家。

《資料來源: 信義房屋》

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台北市店面租金高漲,加上企業控制經營成本,一些坪數大、月租金動輒超過20萬元的店面愈來愈難找租客,不過把店面切割成小單位分租,可降低空置風險,還能提高1~2成的租金收益。房仲業者表示:「店面分租市場,愈來愈大。」


審慎務實
很多熱鬧商圈的店面不堪房東調漲租金而退租,南京東路1間90坪原本出租給服飾業的店面,服飾業退租後,屋主希望維持原月租金50萬元,可是放半年找不到租客,後來分割一半以25萬租給房仲,另一半目前還空置。永慶房屋店面事業經理李元鳳表示,畢竟付得起20多萬元月租的房客多,付得起50萬元租客少,目前店面坪數需求有降低趨勢。
南京西路上衣蝶商圈的政大書局結束營業後,屋主希望店面月租70萬元,租客最高出價只有60萬元,後來切割後租給房仲公司和康是美,還是擁有相同的租金報酬。
李元鳯表示,投資型房東多希望拉高租金,面馬路,面寬足的店面適合切割,強勢的房東多半會要求共用廁所衛浴,租賃合約上通常僅需依平面圖載明同戶店面中各店家的使用範圍。


水電表最好分開獨立
近期以1.15億元、換算每坪639萬元成交的捷運公館站「戀戀台大」店面,權狀18坪,室內7.6坪,屋主分割成3間實坪2坪多小店面,都租給服飾和小飾品業,每間月租12~14萬元,雖然店面總金額逾億元,還是能維持近4%投資報酬率。如今該店面旁邊21坪店面,開1.9億元天價待售,若成交將創台北店面新高行情。
北區房屋副總謝萬雄表示,雖然店面分割出租獲利效益佳,不過要注意承租人租約期間的不一致,以及最好額外裝設獨立電表、水表,避免使用糾紛,在租客的業種上,宜選擇集客效應互補的行業。

時間性分租提高收益
此外,依時間或季節時間性分租,也是提高收益方式。李元鳳說,1天中將店面依時段分租,主要用於傳統市場或夜市旗樓式店面。利用不作生意時段出租給其他房客,考量商圈型態與人潮外,也要找非固定式、容易搬遷、沒有固定裝潢,例如,早上作早餐,晚上則就作鹽酥雞。
這類餐飲小吃通常勞力密集,雖然拉長營運時間,但租金通常不高,販賣品項要接近,才能經營。依季節分租多屬「二房東」型態,例如民權東路上有間生意不錯薑母鴨,月租金9萬,因1年只能營業6~7個月,老闆以租金6~8折租給臨時賣場,在空置期增加一筆收入。

《壹蘋果地產王》

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在土地成本高漲、推案豪宅化的風潮帶動下,預售屋推案價格也不斷攀升,與中古屋之間的價差也愈來愈大。根據信義房屋不動產企劃研究室最新統計,目前北市預售屋及中古屋的房價差距平均達40%,台北縣則為31%。換句話說想要住新房子,必須比中古屋多付出三到四成的價格。尤其在台北市的信義區,預售及中古屋價差最高,每坪達31萬;至於台北縣則是以永和地區每坪13萬的價差居冠。一般而言,預售屋與中古屋之間價格存有一定的關聯性,民眾在購買預售屋或中古屋時可以參考比較,以做出合理的判斷。

信義代銷協理呂信銓表示,自去年信義聯勤土地高價標售以來,北市預售市場即進入地價推升房價的階段;加上水泥、鋼筋等主要建材持續上漲,建商的推案價格自然會反映成本增加的因素。此外,近兩年北市預售市場的豪宅化,也讓建商為了爭取金字塔頂端客戶,由設計規劃、建材設備、公共空間的設計造景到管理維護,莫不投入更多的成本來吸引這些富豪大戶。如此一來,北市預售屋價格明顯高於中古屋也就不足為奇。

根據信義房屋不動產企劃研究室最新統計顯示,台北市預售屋與中古屋之間的價差以信義區最大,每坪價差高達31萬,換句話說,買一間新房子可抵上1.7間中古屋。排行第二的則是大安區,價差為25.9萬;接下來依序是中山、松山及中正區。價差最小的則是文山區以及北投區,差幅不到二成。台北縣方面,價差最大的是永和市,有高達13萬的差距;這是受到永和地區推案量少,預售產品在供給有限之下,價格自然居高不下。至於三重、板橋、新店及汐止,價差排名分列北縣2至5名。而新莊、土城與蘆洲價差最小,每坪在3萬元以內。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出,預售屋一般需要兩年後才會交屋,因而具有期貨性質。而建商通常在訂定銷售價格時,會把未來房價的漲幅提前反映在售價上,因此預售屋與當時市場上的新成屋與中古屋會存在一定之價差,至於價差多少才算合理,市場並無定論,完全要看當時區域房市處於何種循環階段,以及該區預售及中古市場交易冷熱而定。一般而言,中古屋價格對於預售屋具有支撐作用,至於預售價格則有帶動中古屋行情的指標效果。過去一年半以來,北縣市成屋價格的上揚,部分原因也是來自於預售推案價格的帶動。

不過以台北市而言,當前市場上動輒數千萬上億的豪宅產品,畢竟與一般住宅有所區隔,因此雖說價差驚人,但由於替代性不高,對於一般中古成屋的帶動效果有限。反之北投、文山因價差幅度相對較小,若當地推案有限,在週邊中古行情穩定支撐之下也許會有上揚空間。至於台北縣由於腹地廣大,推案量也多,因此除了部份潛力區段,整體預售行情要再翻揚的空間也有限。反倒是預售推案銷售率及去化速度都不錯的區域,當預售價格明顯高於中古行情時,對於中古成屋市場則具有較明顯的帶動作用。

一般而言,中古屋房價較低,也具備基本的生活機能,而好的地段更具備保值增值的特性。至於新房子的外觀質感、設備機能、公共休閒設施以及管理服務等,是讓消費者除了環境機能之外,能夠享受新房子帶來的立即舒適性。因此房子買新的,還是舊的好?消費者可就個人的預算及需求考量來決定。至於在房價所得比逐漸走高的情況下,想要找具備增值或抗跌的房子,不妨將預售與中古房價差距,作為評估指標之一。

《資料來源:信義房屋》

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地價稅即將於11月1日開徵,房仲業者提醒今年剛買房子自住的民眾,以及去年忘了申請的屋主,只要符合優惠地價稅條件,務必在今年9月26日以前要向稅捐機關提出申請,如此一來便可省下4倍的稅金。


信義房屋表示,享有地價稅優惠稅率資格者如自用住宅和用地,完成申請就可以按千分之二稅率繳稅,否則就要視為是一般用地按基本千分之十的稅率課徵地價稅。


信義房屋契約部林明堂協理表示,符合申請適用自用住宅優惠稅率的條件包括:房屋沒有出租或營業,都市土地面積未超過3公畝(約90坪),非都市土地未超過7公畝(約210坪),且以建築物所屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。


換句話說,土地所有權人本人、配偶與直系親屬至少有一方需在當地設籍。至於擁有兩處以上自用住宅的民眾,則要慎選設籍的人,否則地價稅優惠將會縮水,最好優先選擇讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍,全部的住宅才能按千分之二的優惠稅率繳稅,節稅利益最大。


林明堂也指出,許多人因為忙於工作或是對稅法不熟悉,而沒有提出適用地價稅優惠稅率申請。根據土地稅法規定,適用特別稅率用地的土地所有權人,應在每年地價稅開徵40日前提出申請,由於地價稅於11月1日開徵,換算時間,只要在9月22日前提出申請,即可享有優惠地價稅。但因為今年9月22日適逢週末,且接連著是中秋節連續假期,所以稅捐機關今年特別將申請時限順延至26日。


信義房屋也提醒今年剛買房屋自住的購屋人,或是去年來不及申請、甚至從來不知道要申請的民眾,只要符合優惠稅率條件者,趕緊在9月26日前辦妥戶籍登記,並向土地所在地稅捐處提出申請,今年便可適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮強調,由於地價稅一般用地基本稅率為千分之十,且採累進稅率,最高達千分之五十五,而自用住宅用地稅率為千分之二,其間稅額差距甚多。因此,如果申請自用住宅的優惠稅率,將可省下4倍的稅金,在物價飆漲薪水卻不漲的今天,千萬別忘了爭取自己應有的權利。


此外,地價稅以公告地價作為計算依據,而公告地價是每三年調整一次,今年正好遇到調整的年度;依內政部統計,全國公告地價平均調升10%,因此平均地價稅額也較三年前增加了一成,請民眾特別注意。


信義房屋提醒,地價稅繳納時間為11月1日到11月30日為止,民眾可以到金融機構臨櫃繳款,或利用自動櫃員機轉帳代繳。沒空跑銀行的人,則可透過網路、電話語音或選擇超商代收稅款。地價稅逾期未繳,每超過2日按照稅額將加徵1%滯納金,超過30日還不繳稅,稅捐處會移送行政執行處強制執行。民眾最好掌握繳款期限,以免被罰。

《資料來源:信義房屋》

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地價稅開徵了,銀行財富管理部門人員提醒客戶,一般稅率變更成優惠稅率,稅捐機關受理到九月二十二日(本周六)為止,由於適逢假日,順延到下周三、中秋節過後第一天。

 這一年來,只要不動產有辦理產權移轉的民眾,不妨注意一下,是否有申請適用自用住宅優惠稅率,只要及時辦妥手續,可以省下一筆錢。

 台北富邦銀資深經理陳秋蘭說,地價稅的自用稅率是千分之二,一般稅率是千分之十,同一房地產如果按一般稅率計算是二千元,改按自用優惠稅率計算,變成四百元。

 地價稅的金額,一般住家從數百元到數千元不等,像汐止、二十七層樓的自有住宅,土地持分少,只要數百元,台北市的房子,地價稅繳納一、二千元,很正常。

 土銀人員說,本來適用自用稅率的房子,轉手買賣、產權移轉後,如果沒有申請適用自用優惠稅率,會被按照一般稅率課稅。

 陳秋蘭說,稅捐機關在民眾辦理產權移轉後,會通知民眾,如果符合自用條件,可以申請適用自用住宅優惠稅率。

 但是,民眾可能疏忽忘記,以今年而言,如果超過下周三、最後截止日,還沒有去辦,今年只好先按一般稅率繳納,重新申請、明年再改按優惠稅率繳稅。

 永慶房屋副理梁惠燕說,今年來,房地產產權移轉案件,超過四十萬案,買賣、贈與都有。

 一位金融界人士說,曾有一位長輩,贈與孩子不動產後,自己仍住在這戶房子裡,產權移轉後,沒有辦理適用優惠稅率的手續,好幾年都按照一般稅率繳稅,金額相差近萬元。

 彰銀人員指出,有些不動產的地價稅金額不大,但是,事關民眾權益,還是自己要多留意。

 陳秋蘭說,今年地價稅繳稅期間,從十一月一日到十一月三十一日截止,需要辦理變更適用稅率的民眾,上網申請就可,如果沒有電腦上網,也可以跑一趟稅捐處,現場有專人協助辦理。

《YAHOO房地產》

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【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數,從7月開始明顯縮減,房價高檔震盪,短線投資氣氛不佳,但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長,中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產,租金投資報酬率超過4%,在A級辦公商圈找B級辦公大樓,成為投資新趨勢。

投資新寵
台北市住家房價明顯飆漲,A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地,建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓,導致台北市辦公室大樓新供給稀少,辦公室市場反倒受惠,目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%,租金緩步上漲,復甦態勢明顯。

B級物件適民眾投資
戴德梁行協理薛惠珍認為,國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價,這波房地產漲勢集中在住家產品,都會區辦公室具補漲空間,外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的,B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品,因而雨露均霑,順勢上揚。
A級辦公大樓產品競爭力強,吸引外商與大型企業進駐,此類產品稀少且產權完整,都掌握在大型財團手上,整棟金額高,鮮少單層分割出售,一般民眾難切入, B級辦公大樓產權分散,甚至部分還流通在法拍市場,一般民眾較容易尋找標的,房價也較低。

報酬率通常超過4.5%
信義商仲部統計,台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓,每坪租金1400~1900元,房價每坪32~48萬元,投資報酬率常超過4.5%。
信義房屋商仲部副總林彥宏表示,台北市一般住宅租金每坪難超過1000元,房價每坪卻常超過40萬元,高出辦公室房價許多,但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元,但房價鮮少超過40萬元,目前住家房價高檔震盪,租金不會上漲,台北市辦公室景氣逐漸轉佳,中長期持有是很穩健的投資。
挑選台北市B級辦公大樓,優選交通便捷的市區,現在施工中的捷運線的出口站周邊,交通機能還無法顯現,甚至因施工交通不變,影響當地租金與房價,現在是卡位好時機,如施工中的南京松江商圈等,選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓,增值潛力更強。
中信房屋副總劉天仁建議,優選進駐行業單純的大樓,可從1樓大廳掛設的公司招牌,就可看到哪些行業進駐,1樓大廳要寬敞明亮,有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派,但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈:敦化南北路商圈
每坪租金:1700~1900元
每坪房價:42~48萬元
投資報酬率:4.75~4.85%
●商圈:復興南京商圈
每坪租金:1500~1700元
每坪房價:36~41萬元
投資報酬率:4.97~5%
●商圈:南京四、五段商圈
每坪租金:1400~1600元
每坪房價:32~38萬元
投資報酬率:5~5.25%
●商圈:信義世貿商圈
每坪租金:1600~1800元
每坪房價:40~45萬元
投資報酬率:4.8%
●商圈:松江南京商圈
每坪租金:1400~1600元
每坪房價:35~40萬元
投資報酬率:4.8%
資料來源:信義房屋商仲部

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台北市中心的大安區及中正區,是台北人心目中最想居住的地點,區段的新豪宅每坪開價100萬元起跳,平民百姓要入主,只有望屋興嘆的份。
不過,轉到中古屋市場,在這2大優質區域的末端,大安區的和平東路三段尾與中正區的水源路一帶,環境雖老舊,仍可覓得8百多萬元買3房的物件。
選購中古屋後,如何花50萬元裝潢30坪房屋,設計師與DIY裝潢達人也有訣竅傳授。

據房仲調查,想在台北市購屋,年收入一百三十萬元的家庭,起碼要不吃不喝十一年,才可能買戶中古屋,更遑論市中心的大安區與中正區,預售屋動輒數千萬元起跳。若手頭不寬裕,又想住在台北市中心,可往兩區的末端尋找適合的中古屋。

飆漲榜首 大安區
信義房屋企研室主任蘇 榮說:「北市十年來房價漲幅居全國之冠,尤以大安區漲最凶,十年來漲幅達五八%,中正區漲五三%。」雖然北市房市下半年趨緩,但市中心房價易漲難跌,挑地段還是比選屋齡重要。
隨著仲介的業務人員來到大安區的和平東路三段,可以看到捷運六張犁站,交通十分便利,前方基隆路及敦化南路又是主要的辦公商圈,徒步轉往安居街,沿路上還有傳統市場。

捷運舊厝對半價
在安靜的安居街內步行約十分鐘,五米的巷弄兩邊都是四、五樓的公寓,進到一間位於四樓、二十八坪的三房中古公寓,屋齡二十七年,遠方還可看到一○一大樓,屋主開價八百五十萬元,應還有一些殺價空間。
以自備款三成、七成貸款約六百萬元計算,年息三%二十年本利平均攤還,每月房貸為三萬三千元,若以房貸負擔不超過收入的三分之一計算,家庭月收入門檻宜達十萬元。
這間中古公寓沒有裝潢,但格局開闊方正,前後採光,又是雙併的單純公寓,公設比僅一七%,只是樓梯間較昏暗,也無管理人員,倒是鄰居挺熱心的,對門的老太太謹慎地提醒:「噢,來看房子,要記得關大門,免得小偷上門。」
北區房屋仁愛店協理魏展盟說:「大安區有不少捷運站附近地段,環境比較老舊,中古屋房價每坪約三十萬元,與新成屋及預售每坪六十萬元以上相比,價格很有競爭力,適合想在市中心居住的客戶。不過,老社區的環境較雜亂,公寓也無管理,買下來後還是要花一筆裝潢費用。」

交通便捷案量少
大安區地段較落後的當屬和平東路三段兩側,除環境老舊外,尾端有不少公墓、靈骨塔,馬路的南邊屬大安區,主要巷道為安居街、樂業街、臥龍街等,北邊則屬信義區,主要巷道為富陽街、嘉興街等。
交通是此區最大優勢,近六張犁捷運站,離敦化南路商圈步行二十分鐘,到忠孝東路四段可搭捷運,居住環境雖雜亂,但巷內安靜,只是停車不便利,車位難求。
據永慶房屋統計,這一帶中古公寓成交價每坪二十萬至三十萬元間。信義房屋安和店主任說:「因為中古公寓多,除了便宜外,還有機會與建商都市更新,可惜交易量少,屋況差的賣的也慢。」
另一間富陽街中古屋屋齡三十七年,前有大陽台,權狀近二十六坪,無公設虛坪,屋主開價九百零二萬元,八百多萬元應可成交。走到捷運六張犁站或麟光站約十分鐘,五分鐘路程有富陽自然生態公園,生活機能完整且便利。

明星學區 中正區
台北市中心另一個優質居住地段當屬中正區,有知名的各級學區,新成屋房價每坪五十萬至七十萬元,主要路段的中古屋也要三十萬至六十萬元間。
中正區末段區域,在和平西路以南、水源路以北、東從南海路、一直到師大路,主要巷道如廈門街、詔安街、汀州路等,因為開發時間較早,幾乎全為四、五樓的中古公寓,須忍受小環境的巷弄窄、出入不順暢。

環境雜陳機能優
其中,以和平西路與重慶南路三段交接處,連接中正橋附近的廈門街、詔安街、牯嶺街底與同安街的區塊,因為市容老舊,房價比其他中正區低二成以上。加上這邊有自強市場、廈門街舊貨區等,生活機能雖不錯,但環境相對髒亂。
以最近三個月附近屋齡超過三十年的公寓,成交價每坪不到二十五萬元,其中位於詔安街與重慶南路尾端附近的生活圈,因距離捷運古亭站步行需十五分鐘,加上接近中正橋下,車流量大,且多舊貨商堆積家具與廚具,街容雜亂,一般老公寓成交價每坪在二十五萬元左右打轉。
中正區的另一個末端是水源路沿線,因有水岸第一排的景觀優勢,加上河濱公園美輪美奐,有河景的預售案開價每坪逾五十萬元,無河景的每坪也要四十五萬元。
河景第一排多為十四層以上大樓,第二排以後就多四樓公寓。仲介業務人員介紹一戶水源路上十二層電梯大樓,屋齡二十一年、三十一坪三房,大樓位於水岸第一排,可惜處於面雜亂公寓的後棟,但位於七樓,部分視野可眺河景,屋主開價九百二十萬元,估計八百多萬元應可成交。
雖然環境雜陳,但生活機能完整,走路至捷運古亭站約二十分鐘,附近有傳統市場,距離建中、北一女搭車約十分鐘。

《壹蘋果地產王》

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房巿降溫,投資客紛紛縮手,房仲業者指出,今年首季投資客占巿場購屋比重約近四成,惟隨著房巿下滑,第二季起投資客大幅減少,還會進場購屋的比重僅剩一成上下,但也因此,六、七月間政府、銀行界風聲鶴唳地緊縮房貸態勢已見鬆動。

 近期美國次級房貸風波影響全球股市,也拖累了台股的走勢,八月份單月一度大跌1300點,台股總市值瞬間減少3兆元,連帶影響成屋市場的購屋信心,根據永慶房仲集團最新資料顯示,大台北地區八月份住宅平均單價維持平盤,成交件數卻較上月衰退二成;台中地區則在投資買盤縮手下,整體市場呈現「價跌量縮」。

 8月下旬起銀行放貸意願變強

 至於,上半年房價漲幅已高的高雄地區,也因為投資買氣減緩,進入高檔盤整格局。

 群義房屋北區事業處總經理潘家成表示,今年第一季時,投資客占巿場購屋比重約近四成,但是受到房價高漲,投報率大幅下滑影響,第二季投資客比重較前季下降,至今僅剩一成上下。

 為了提高獲利空間,投資客紛紛修正投資策略,永慶房屋總經理廖本勝指出,北部投資客標資標的已由店面、套房,轉向投報率較高的土地、辦公大樓。

 部分財力較差的北部投資客,眼見北巿房價高不可攀,紛紛轉移陣地,南下購屋,群義房屋中區事業處總經理陳俊男即指出,第二季開始,台中巿五期、七期等精華地段店面,出現台北客買盤,成交個案約有二成來自北部客源。

 雖然投資客銳減,但房巿降溫後,政府主導緊縮房貸的抑制房地產措施也見鬆動,業者透露,八月下旬起,銀行放貸意願增強,只要屋況好,且信用正常,要貸到八成不是不可能的事。

 惟業者也強調,民眾若想爭取較好的融資條件,購屋時須選擇區段良好的房子外,面積不要太小,最好不要買僅有「一房(即套房)」的標的。

《YAHOO房地產》

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房市復甦近四年,市場供給不斷放大,銀行房貸承作態度卻日趨保守,波及許多自住購屋者。對此,房地產專家表示,只要掌握「挑銀行最愛的房子」等四大秘訣,就有機會獲得比別人多一成五的核貸額度,至於房貸利率,也有低1至3碼的可能。

中央銀行統計,截至今年6月底,民眾購置住宅貸款已經高達4兆5,518億元,續創歷史新高紀錄,不過若與去年同期比較,年增率只有9.2%,增幅明顯縮小。

美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,會出現這種狀況,除因部分銀行房貸餘額已達放貸上限,最主要因素,還是近來許多銀行對房貸的風險意識提高。

銀行放貸額度一路下調,由過去九成五,降到現在的七成、甚至更低,核貸利率也逐漸走揚,還有銀行訂內規,明訂特定產品、特定人士為「拒絕往來戶」。

對此,易而安不動產特別提供四大秘訣供購屋民眾參考。首先,要挑選銀行最愛的房子,目前銀行業者對房子都有A、B、C的等級區分,多半以地理位置為主要因素,挑選A級產品自然比C級產品更能「討好」銀行。

其次,要注意個人的信用狀況,小至信用卡、現金卡的繳款狀況,大則不隨便替別人做保,因為這些都是影響借款條件的重要因素。據了解,卡奴想要買房子,就很難從銀行體系借到錢。

第三個秘訣,是提高貸款者的信用。銀行承作房貸,很重視借貸人的還款能力,還款能力越高者(如三師、公務員、上市櫃公司員工等),房貸條件越好。倘若老公是計程車司機,老婆是公務員,則以老婆名義借貸,房貸條件絕對比老公好很多。

最後,張欣民表示,透過大型房仲公司購屋,也可提高房貸的貸款條件,因為房仲公司與銀行都有長期合作關係,透過這些房仲公司買屋,多可取得較優惠的房貸條件,這與買預售屋,透過建商整批與銀行申貸房屋貸款,是同樣的道理。

《YAHOO房地產》

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