目前日期文章:200710 (17)

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中國時報 A24/大台北房地產

在寸土寸金的都會區中,櫛比鱗次的建案、水泥叢林的方盒住家,雖有商圈的便利性,卻看不到半點綠意,讓人頗感窒息;如果能在都會區中,尋覓一方綠地藍天,又能兼具都會生活的便利,不知該有多好!

事實上,「永久綠地景觀第一排」的產品是「最佳視野永不重複、賣掉一戶便少一戶」,其稀有性可見一斑,除了預售市場之外,中古成屋市場也反映出公園景觀住家的絕對稀有與增值潛力。


根據東森房屋企研室調查顯示,大台北地區主要大型都會公園周邊,緊鄰公園綠地獲休閒公園第一排的景觀住家房價,與當區平區房價 行情,最高可以差到每坪35萬!東森房屋副總經理吳駿杰表示,根據附表調查結果顯示,以大台北縣市17座主要大型公園來看,鄰近公園的住家大樓,與當區平均房價之間,至少有每坪5~15萬不等的差價,而台北市精華公園綠地大安森林公園周邊,房價與區域行情間最高差額可以高達每坪35萬!其他如中正紀念堂、國父紀念館、內湖碧湖公園、南港玉成公園、萬華青年公園等周邊,房價差額也相當明顯。

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中國時報 B2/投資線上

假設在30多年前第一次石油危機發生時,拿出40萬在台北市買間公寓,也買等值的黃金,現在將兩者都賣出,何者獲利較高?答案是公寓。根據美商ERA不動產調查,過去30多年來在北市買間房子,到現在至少增值14.2倍,最近漲得凶的黃金累積增值幅度最多僅10.7倍,表現相對遜色。

惟業者認為,最近這一波油價推動通膨還不太嚴重,加上國人住宅自有率與房價所得比已高,這波油價推動房價的力道,恐無法與70年代相比。


ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,70年代先後兩次石油能源危機,引發嚴重通貨膨脹,台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動,在7 0年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰,並分別寫下180%與121 %的房價漲幅,明顯達到抗通膨的效果。


永慶房屋總經理葉凌棋說,央行升息、房價高漲,使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量,由今年第一季的27%,降至第二季2 5.7%,短線投機客紛紛退場,惟第三季因通膨氛圍熾盛,刺激中長期投資、保值的民眾快速增加,使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7%。


只是,張欣民認為,現在的時空環境與年代比較已有很多不一樣。首先,過去推動房價的主要力量通膨,到目前來看,儘管民眾感受到「萬物齊漲」,其力道仍然不足,意謂著推動房價的動能不足。


根據主計處數據顯示,今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在1.75%以下,即使9月一舉跳到3.08%,也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。


此外,張欣民指出,在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字,但是近10年來台灣經濟成長率除2004年有超過6%以外,都是低於6%,甚至2001年還創下有史以來僅見的負成長,這反應在人均所得方面也就相對有限,與前兩波短時間內三成及五成的所得增長比較,相形見絀,進而影響到民眾的購屋能力。

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強調透過簡易的掌上設備,在外也可輕鬆監控家中狀況的「數位住宅」,近年在建商大力鼓吹下,逐漸引起消費者注意,但因目前普及率仍低,且成本昂貴,消費者選購前除應衡量自身需求外,也可先從挑選具數位化公設的社區著手,以免多花錢購買用不著的配備。

蔚為潮流
以目前推廣數位家庭最積極的遠雄集團為例,即把日本「松下屋」數位住宅的概念,大量運用在台北縣三峽、林口的造鎮案上;遠雄房屋行銷副理鍾坤霖表示,「松下屋」可說是未來數位住宅的典範,消費者只要透過1只PDA或電腦,彈指間即可遙控家中電器,或是輕鬆監控家中狀況。
鍾坤霖指出,目前除了日本,就連韓國首爾,也早在2004年,就由政府大力推動「IT 839」計劃,以8大服務、3項基礎建設與9項成長動力,讓住宅數位化,首爾目前約有6成以上的新建住宅,都初具這些功能,成為不動產市場的新趨向。

避免花大錢用不著
永慶代銷部協理王財旺表示,「數位住宅」概念近年在建商鼓吹下,逐漸引起國內消費者的注意,但因並非每項功能都實際符合消費者日常所需,加上尚未普及,成本一時還降不下來,因此,消費者購買前宜三思,避免花了錢添購設備,住起來還是沒什麼感覺,還不如拿去把房子裝潢得舒服點。
此外,由於這些新型態的住家,許多電器、設備也都要跟著數位化,或裝設遙控感應設備,所費不眥,王財旺建議,消費者不妨可以買具有數位化公設的社區,自家不見得要跟著安裝,而數位設備因功能推陳出新,待成本下降後再裝設,或是挑選符合自身需求的設備「重點」裝設,也是節省購屋預算的方法。

遠端掌控住家安全
王財旺舉例,若家中有人行動不便,即可考慮裝設電源開關與緊急呼救等數位系統,只要動動手指,就能操控使用,上班族父母擔心孩子在家的安全,也可以透過PDA或辦公室電腦連線監控,遠端掌握住家的所有動態。
王財旺表示,一般建商交屋時給的是社區的「主機」,但實際上的電器用品等細部設施,還得消費者自掏腰包。
由於目前有些安全管理不錯的社區,保全系統即包含監控大門、中庭與家門,甚至緊急呼叫管理員等功能,就算住家沒有徹底數位化,也能享有相似、實用的設備。
王財旺指出,其實老公寓也能透過重布光纖纜線「晉升」為數位住宅,但有可能因為布線較為複雜,得付出更高的成本,至於是不是值得花錢改裝,就得視消費者的實際需求了。

數位家庭的主要應用項目
項目╱內容
●數位門禁
透過血壓、血流情況,辨識個人指靜脈,1秒鐘就能開門,亦可同時儲存多根手指的資料
●遠端控制
以光纖串結通訊、資訊設備進行整合,透過PDA或遙控器可遠端掌握居家各項安全
●遠距照護
以長期方式建立個人生理資料,透過系統平台建置健康資料庫傳到醫院,定期追蹤個人健康狀況
●數位學習
透過網際網路,打破時間與空間限制,只要有電腦就可以在家輕鬆上課,亦可針對個人進行重複學習


資料來源:遠雄房屋

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購屋幸不幸福?影響因素相當多元且複雜多變。北區房屋針對「購屋幸福」的指標調查,在1132份樣本數中發現,多數受訪者針對「購屋幸福與否」的考量因素中,以「完善的社區管理」為最優先考量,佔32.7%,顯示購屋還是視「品質與安全」為最重要的一環。負向指標的部分,以「遇到惡質鄰居」佔36.8%,居首位,為最不幸福的象徵。

北區房屋不動產理財研究室為明瞭消費者選購房屋幸福與否,針對各店頭經紀人員以及來店客調查,統計「購屋幸福指標」評估項目的重視程度,其中「完善的社區管理」以32.7%的比例高居第一位,「生活機能佳」及「交通便利性高」分居二、三位,比例分別為17.8%與16.3%。


從這次的調查可以發現,消費者對於居住幸福程度,已經超越了基本的「住屋」需求,如坪數大小、屋齡新舊、樓層高低、產品類型等,而是提升為「居住品質與安全」以及「生活便利性」的要求,目前區位不佳的房屋,已經得不到消費者的青睞,其中社區管理完善程度更包括了社區保全管理品質以及社區所能提供住戶的附加服務(送洗衣物的服務、代購祭品服務…等),都是現在消費者考量購屋的因素之一,至於區位良好則是必備條件,生活機能健全包括學區在內以及交通便利程度高的區域,才是消費者願意進駐的區域。


北區房屋不動產理財研究室調查發現,現代的消費者購屋,除了價格合理外,安全性更受到重視,尤其是單身,國人晚婚或不婚,家庭成員數較少,不論是一人回家、一人在家的狀況可能很常見,這時候,如果社區管理不夠充分,很可能成為有心人鎖定的目標,社區就好像事是一個社會的縮影,社區要安全,住戶才有踏實、穩定、和諧的基礎。


至於購屋感到困擾及不幸福的負向指標前三名:笫一名「遇到惡質鄰居」佔36.8%,其中「遇到惡質鄰居」例如鄰居夫妻吵架、小孩哭鬧、鄰居欠債被追討、附近有特殊行業進駐等;第二名「買到問題屋」包含海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋、泡水屋、淹水屋等佔16.8%;第三名「治安環境不佳」佔11.1%,讓人覺得居住安全性受到威脅,缺乏安全感。


有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素,根據北區房屋不動產理財研究室調查,「惡質鄰居」的種類繁多,調查時不少受訪者感同身受;夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時,環境、交通、景觀、施工品質等實質面看的到,但「惡質鄰居」卻是百密一疏,防不慎防,光憑房屋外觀很難發現。

北區房屋不動產理財研究室表示,如果是噪音製造者,依照「公寓大廈管理條例」的規定,可以請管理委員會依照住戶規約出面要求該住戶改善,若是改善不佳,再請當地的警察機關處理,可依「公寓大廈管理條例」規定,對該住戶處新台幣3000元以上15000元以下的罰鍰。另外,如果您的房屋或財產受到惡鄰居迫害,依民法第767 條之規定,可以用訴訟的方式對鄰居的侵害要求排除。如果損害已經造成,可請求賠償,不過還是要考慮訴訟合不合乎成本。

《全球房地產資訊網》

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所謂履約保證,指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方,在交易過成中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方;如此,可免除詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金就會被凍結在中間人的帳戶,不至被賣方取走。


履約保證分為兩種:

>>>>>>一種是買賣價金履約保證 也就是說 如果交易失敗 而有一方已經取得的非法利益~~銀行會把剩下的價金或物品補齊給受損失的一方 這種履保要收萬分之5.5~6的手續費 ~~~



>>>>>>而另一種是已收價金履約保證 也就是說銀行只對已收之價金做保證的動作~ 交多少賠多少



服務費依房屋公司與銀行協議之金額做依據

一般的費用為: 100元~2000元不等的手續費用


對象 權益保障

買方
-保障產權清楚
-風險發生時,依約定保障已支付款項的安全
-履約保證專戶控管購屋款,若賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定後,履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款

賣方
-不動產過戶前,買方如果違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可取得專戶中買方已繳存的款項
-風險發生時,依約定保障尾款給付的安全


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1. 海砂屋:所謂海砂屋,即建築房屋時混凝土所用的砂是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂,由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。初步判斷方式,可觀察廚房或廁所有水管經過的地方及地下室,是否有水泥脫落或鋼筋外漏的現象,陽台的部份也是較容易顯現出來的部份,如須進一步證明,可找檢測單位或專業鑑定公司檢查,台北市可至台北市政府工務局建築管理處網頁查詢。

http://www.dba.tcg.gov.tw/html/layer3/seahouse.htm

2. 輻射屋:所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染,這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。可於買賣簽約前可請仲介公司提供輻射偵測證明,或至原子能委員會的網頁查詢。

http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp

3.滲漏水:
一、 連續下雨天過後去看房子(此時房子是否漏水很容易察覺到)。
二、 先檢查牆面、窗框是否有黃黃的水痕、發霉、白華、起泡、鼓起、碎裂、剝落,若有以上情形表示已有壁癌,有壁癌當然就有濕氣或漏水的情形發生,當然屋主一定會從新粉刷過,但經過連續的下雨也許可看到一些蛛絲馬跡。
三、 檢查各樓層廚房、浴廁排水是否順暢流通,空氣是否通風,配水管是否有破裂,先找水龍頭附近,根據經驗,一般漏水有幾乎都發生在這裡,尤其是彎頭接頭處銜接點越多越容易漏水。
四、消費者在簽訂契約時,白紙黑字註明所購買的房屋無漏水之情事,如果有漏水的事實,賣方應負損害賠償責任等文義,來保障自身的權益。

4. 龜裂:陽台加蓋,結構上沒有樑柱支撐,加上新舊水泥的關係,比較容易造成龜裂、漏水的情形;在房屋結構薄弱的地方釘釘子,造成牆壁龜裂,地震也會造成龜裂的情形產生,看屋時可以觀察房子的牆面、地板、樑柱、天花板有無龜裂的情況。而中古屋最怕的就是樑柱龜裂,一般業者多會用天花板釘上,從外表無從判別,須要當心。


5. 有鄰損情況:可藉由實際屋況與鄰居口中得知。


6.凶宅:發生過事故的住宅。一般會比市價便宜許多,但隨著時間久遠,慘案逐漸淡忘,不少房子就這樣被不知情的民眾買到。房仲業者表示,如擔心買到來路不明的凶宅,最簡單的方法,是找有信譽的房仲業者,另外,比市價低很多的房子、久賣多時無人聞問的房子,以及轉手多人一賣再賣的房屋,都要格外留意。目前房仲業者在民眾購屋或租屋時,都會加一項「凶宅調查」,在「標的物現況說明書」中,註明這項調查項目。民眾在購屋看屋時,除了慎選有信譽的房仲業者,也有專家建議,民眾要分辨也有方法,如果進房子後,發現有角落陰暗潮濕,甚至感覺到陰風陣陣,就算不是凶宅,也非吉屋。

7. 違章:

* 據「室內裝修管理辦法」規定,二次施工夾層,上層高度不得超過1米2,另外夾層屋屬「室內違章建築」,通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時,採二次施工方式搭建,結構安全令人憂心,也有被拆除的風險。

* 由於近年房價高漲,民眾直接把外牆拆掉,把室內空間外推原有陽台位置,已使防雨所以加裝陽台窗的行為變質,且違反都市計畫法和建築法。陽台打出去的違建頂部,亦是常會漏水的地方,可多加留意。

* 詢問或觀察屋況,避免買到道路預定地、危樓和違建。

8. 天災:天災人禍的發生無可避免,但民眾在購屋選擇的考量上,如果能夠深加思索「居安思危」的重要性,提高居住安全意識,將居住風險的相關項目考慮在內,便能降低被意外災害波及的機會,不但使家人住的安全,也住的安心。

常見住宅災害及注意事項:(包括火、水災,地震,爆炸,機動車輛碰撞,閃電雷擊,航空器墜毀)

9. 風水不良:其實風水除了房屋的外觀和週遭環境之外,還包括了內部的裝橫和擺設,最好的方法其實是花點不算多的錢找位風水師來家裡走一遭會比較周詳。除此之外可以自己買些相關書籍來參考或是觀看一些相關的節目認識這項中國人的智慧。

《YAHOO》

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一、何謂斡旋金:

買房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時無法達成共識,但雙方仍有協商一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。



二、斡旋金的功用:

斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:

(1)從買方來說,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼,亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。



三、成交及不成交時,斡旋金各如何處理:

(1)買賣成交時,斡旋金如何處理?

「斡旋金」是一種出價方式,當賣方依買方出價承諾,契約即成立,此時斡旋金如何處理?房仲業者表示有三種處理方式,其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理(業界稱「轉定」);其二是由總公司統一保管,直到簽定買賣契約書,直接轉為總價的一部分;其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作,省去「轉定」程序,減少因法律地位不明,而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置;即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」,違約時亦有罰則規定,主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時,斡旋金如何處理?

若在斡旋期限內,賣方不願出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還,不得收取服務費;至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時,應如何處理?查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限,期限一到,契約當然失效,固無問題,惟買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託。

換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失,這些問題也必須一併注意。



四、斡旋金糾紛與購屋提醒:

斡旋金制度是仲介公司自創,並無明確定義,實務上多發生仲介糾紛,延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇:仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金,仲介再積極去遊說賣方,促成交易完成;第二部套殺篇:當消費者不打算購屋時,仲介謊稱之前所支付之斡旋金,已轉為定金,如消費者反悔不買,則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,而不需支付任費用,如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,及其他特殊事項,仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則違反公平交易法第二十四條之規定,消費者可向公平交易委員會檢舉。

購屋提醒:

(一) 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。

(二) 買屋議價時,應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。

(三) 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

(四) 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。

(五) 貨比三家,選擇優良的仲介業。

《YAHOO》

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◎法拍屋

  法拍屋是由於債務糾紛,債權人取得『執行名義』後,由法院查封債務人的不動產抵押物,進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。



一般的會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。



  經過幾次流標後,不動產價格通常就會比市價低很多,但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,故,投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。



◎金拍屋

  由政府核可,委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業,拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成,但從其目前公告的拍賣物件來看,有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高,所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作,目前平均拍次都還要三點多拍才能成交,既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式,購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜,三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。



  至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋,因法院與代拍之金服公司之角色,僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已,無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝,拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚;但拍定人如能掌握惡意砍壞者,仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。



◎銀拍屋

   銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣,無人應買,由銀行自行承受後,產權屬債權銀行所有,再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋,故取名為銀拍屋,底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂,較有彈性,拍賣方式為公開競標喊價,由於銀行是拍賣房屋的所有權人,如要事前看屋比較不會有技術上的困難。



  銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件,但若原先屋裡有被佔用情形,銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用,這些支出,有些銀行會自行吸收,有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋,底價真的十分低廉,所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其,不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情,買到的銀拍屋與市價差距不大,甚至超出行情,就很冤枉了。

《資料來源:YAHOO》

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理財最大的難題,就是同一筆錢要分很多口袋。如果懂得在滿巢期時,買下雙併大樓或頂樓加蓋打通,就能預先規畫未來退休與換屋所需。

滿巢期是人生負擔最沉重的時期,不僅得籌措子女教育金、換屋金,還要開始準備夫妻倆的退休金。有什麼方法可以同時兼顧換屋及籌措退休金呢?40多歲的全國不動產羅東加盟店店長邱麗惠,就找到一個兩全其美的對策。


邱麗惠原住在宜蘭透天厝,4年前看中一間面對羅東運動公園第一排的挑高樓中樓華廈,雖然權狀只有36坪,但因前任屋主已將挑空的樓地板填滿,樓上另有獨立室外梯進出,使用面積達50多坪,總價約300多萬元,如果貸款150萬元,每月房貸僅8,000元。


由於房子坐落地點、環境、視野均佳,邱麗惠第一眼就很心動。她盤算2個兒子要上高中及國中,更需要生活空間,加上搬到市區可減少交通往返時間,非常符合換屋需求。最後她以每坪10萬元買下,如今房價已漲3成,等於淨賺百萬元,但她並沒有出售打算,因為這是她的「養老屋」。


雙層住家 退休後出租兼自住


「這裡有公園、綠地,近市區,很適合養老。」邱麗惠在購買時就考慮把它當成退休養老的地方,因為樓上可以獨立進出,她計畫將空間稍做裝潢,再拉一個獨立電錶,每月可收租金9,000~10,000元,當成退休後額外的生活費。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,換屋時選擇雙併或頂樓加蓋打通的房子,滿巢期時,父母與子女有各自的生活空間;空巢期後,再將原先打掉的分戶牆或是地板復原,將另一半空間出租,就是一舉兩得的購屋規畫。


不過雙併或頂樓加蓋,都是市場熱門產品,價格、裝修、標的選擇,都是不小的學問,因此購買前要注意6個重點。


重點1:中古屋優於新成屋


單從成本考量,要將二戶或樓上樓下打通,如果不是預售屋的話,建議買中古屋重新裝修。全國不動產董事長葉春智表示,買新成屋的缺點是,房價已比中古屋高,再者建商管線都是全新規畫,完工後又再重新裝修或隔間,等於還要再多花一筆錢。若是買預售屋,在下訂時事先向建商表明要二戶打通,等施工時只要更改設計圖即可,反而還省成本。


重點2:頂加要買1995年前


根據台北市違建處理規定,台北市1994年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而之後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。暢銷書作家張淳淳表示,民眾在購買頂樓加蓋時,不妨先到台北市建管處網站查詢,過去是否曾經被舉報拆除。

葉春智表示,1995年以前的違建雖然緩拆,但違建仍是事實,日後遭到住戶檢舉,並向法院提出侵占主張,仍會被法院強制拆除。目前台北地方法院已有判例,要求頂樓加蓋出租租金要與各樓層的屋主分享,因此張欣民建議,民眾在購買頂樓加蓋時,「睦鄰」是最重要的課題。


重點3:頂加華廈優於公寓


雙併華廈是市場的搶手貨,但手上有40多間房地產大戶的張淳淳卻偏愛頂樓加蓋,她認為7樓頂加的巷道寬(建築法規定7樓以上建築路寬須在8米以上),又不用爬樓梯,是頂樓加蓋中的極品,接下來她才考慮4樓公寓,再來才是緊臨馬路的住辦大樓,最後才是5樓公寓的頂加。


「4樓與5樓雖然只差一樓,但行情卻差很多,5樓頂加等於是爬到6樓,市場的接受度較差。」


重點4:頂加房價約15~20%


張欣民表示,頂樓加蓋最吸引人的是購置成本低,不過由於頂樓加蓋行情混亂,有些直接打3、5折,併入銷售坪數計價,有的是以營建成本估價,不少買賣糾紛也時有所聞。戴德梁行不動產總經理顏炳立表示,頂樓加蓋沒有產權,也不能登記面積,只能合理反應可使用的效益,一般來說大約是房價的15~20%。


重點5:裝修不影響結構安全


葉春智表示,買雙併或頂樓加蓋打通,裝修時要特別注意結構安全,像是緊鄰雙併的牆面,若是剪力牆就不能輕易打掉。由於退休後必須將空間復原,因此最好廁所糞管、公共管道間、動線等都要事先規畫好,做最佳的動線安排。


重點6:選擇需求大地區出租


第一銀行個人金融事業群消金商品部經理陳惠蘭表示,房子在空巢期時要能順利出租,在換屋時就要考慮坐落地點是否有租賃需求。此外她也建議,滿巢期換屋家庭支出多、負擔大,不妨可考慮理財型房貸,以減輕壓力,同時又可活化資產。

《全球房地產資訊網》

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漲、漲、漲,什麼東西都在漲,投資理財不找出穩健增值的商品,小心錢都被通貨膨脹吃掉!

 消費者物價指數上揚

 反映通膨率的消費者物價指數(CPI)悄悄上漲,根據行政院主計處的資料顯示,台灣八月消費者物價指數較去年同期上漲三.五六%,年增率創下民國八十七年十二月以來新高。

 摩根富林明投信副總邱亮士指出,目前台灣的消費者物價指數約為一.六%,不過,一般民眾感受到物價上漲的壓力應該大於這項官方數字。

 對一般民眾而言,許多民生物資價格上漲,其實造成了通貨膨脹壓力,若再加上實質薪資成長率呈現負成長,不但影響了平日生活的支出,投資理財所追求報酬率目標,也不再是銀行定存就可以滿足了!

 通膨高,錢貶值速度快

 通膨對理財有何影響?摩根富林明投信副總理邱亮士舉例,若以通貨膨脹率二%來計算,今天的五十萬元,十年後就大約只值現在的四十萬元,二十年後就只值約三十三萬元。若通貨膨脹率愈高,當然錢貶值的速度也愈快。對於很多人正在規劃退休的人來說,應該認真面對通膨對於理財儲備老本的問題。

 原物料、黃金、房地產成首選

 所以,如何讓你口袋裡的錢,不會被通膨吃掉?最好的方法,就是透過聰明的理財,讓你的投資獲利率高於通膨!

 專家認為,對抗通膨的理財原則,就是避開高風險的投資,尋找穩健增值的投資工具。也就是說,投資不再只是要求「保本」而已,還要有打敗通貨膨脹率的「收益」,才算是有效的理財方式。

 要有效對抗通膨,專家說,最好就是買實體物質─原物料、黃金及房地產。可是這些標的不是取得管道不易,就是投資門檻高,所以衍生出來的相關投資商品,就是最好的選擇。

 一般來說,高資產族群可以買房產來抗通膨,但是原則是買的標的要有保值的功能、增值的潛力,買進時機和所處區域成為關鍵,也是透過房產抗通膨的風險所在。

 選擇黃金來抗通膨的投資人,則是要注意因為投資目的在於「保值」而非賺股價價差。直接投資黃金實體的黃金存摺,讓小額資金也可投入,是不錯的選擇!至於一般透過基金來理財的投資人,則可以選擇原物料、黃金及房地產相關的股票(基金)、債券及貨幣。

 另外,透過保險來儲備退休資金的族群,因為累積退休老本的期間可能長達十年以上,更應該要留意期間通貨膨脹率對於侵蝕老本的程度,所以要選擇有保本還可有紅利或是高過市場利率保證的保單,分紅保單和利率變動型年金較適合用來作退休規劃。

《YAHOO房地產》

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工商時報 B2/稅務法務 【楊穆郁/台北報導】

營業人間因交易往來等商業活動,而發生賠償款、違約金等收入時,應否開立統一發票報繳營業稅?這點常造成營業人之困擾。國稅局表示,只有從銷售貨物或勞務而衍生的賠償金、違約金,才必須開立統一發票、課營業稅。以出租房屋為例,出租方收取的違約金,才須課營業稅;承租方若因對方違約收取違約金,則不用報繳營業稅。北市國稅局指出,在我國境內銷售貨物或勞務及進口貨物,應依規定課徵營業稅。營業人銷售貨物或勞務之銷售額,包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用(如違約金、賠償金等)。

北市國稅局舉例說明:A公司出租房屋予B公司,因B公司遲延支付租金,A公司向B公司加收之違約金,係A公司銷售勞務(出租房屋)在價格外加收之費用,屬於銷售額之範圍,應依規定開立統一發票,課徵營業稅。


但如果是A公司提前解約,並支付B公司違約金,則該違約金非屬B公司銷售勞務收取之代價,非屬營業稅課徵範圍,免徵營業稅。B公司可書立普通收據並貼用印花稅票(銀錢收據)交付A公司即可。


北市國稅局強調,營業人之收入應否開立統一發票報繳營業稅,以該收入是否因銷售貨物或勞務而獲得為依據,如因銷售貨物或勞務收入,均應依規定開立統一發票,報繳營業稅。

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※公告土地現值 : 公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地,根據最近一年來調查的地價動態,將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提請地價評議委員會評定,再計算各宗土地的價格,於每年1月1日公告,作為土地移轉及設定典權時,申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據;此外,公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。由此可知公告土地現值不僅涉及民眾土地增值稅稅負,也與被徵收土地補償地價的高低有密切的關係。由於公告土地現值是反應土地的正常交易價格,因此,民眾在衡量土地的價格時也把它當成一項重要的參考數據。縣全國台北市公告土地現值在全國縣市中是最為接近市價的,但因公告土地現值是採區段估價,區段內土地的價格有高有低,一般取其平均的價格代表區段的地價,現政府正朝向細分地價區段的方向努力,希望使區段內土地條件的差異降到最低,減少公告土地現值有偏高或偏低情形。

※公告地價 : 公告地價為直轄市、縣市政府對於轄區內土地,於規定地價或重新規定地價時,根據地價變動情形,以同期土地現值的地價區段為基礎,並估計區段地價後,提請地價評議委員會評定,再計算各宗土地的價格後據以公告。公告地價是作為規定地價或重新規定地價時土地所有權人申報地價之參考,依照平均地權條例的規定,舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人祇能在公告地價上下20%的範圍內申報,如果申報地價超過公告地價120%時,是以公告地價120%作為申報地價;相反的申報地價未滿公告地價80%時,政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。申報地價是課徵地價稅的依據,因此,公告地價影響民眾地價稅的稅負。另外,申報地價也是公有土地出租時計算租金的依據。目前公告地價的訂定於民國79年平均地權條例施行細則第64條修正後,已與公告土地現值分別查估,改採兩價分離制度,一般而言,公告地價僅是同期公告土地現值的一定成數,由於無法反應正常交易價格,除計算租金外,民間應用尚不普遍。

※申報地價 :申報地價稅的價格(範圍介於公告地價的80%~120%).也就是說假設該宗土地公告地價100元/平方公尺.申報地價最低不可低於80元/平方公尺.最高不可超過120元/平方公尺.如果未申報政府會以公告地價的80%當作該宗土地的申報地價計算地價稅!!



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一棟一、二億的豪宅賣得快,其中竟然也和節稅有關。主要因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多,導致富人租稅規劃,爭相買豪宅、金店面贈送子女以節省贈與稅,有推波助瀾效果。

 會計師表示,在遺產及贈與稅法第五條中,對贈與不動產、以自有資金無償為他人置產,課徵贈與稅,而不動產中的土地是以公告現值計算,房屋以房屋評定價值計算,所以買豪宅送子女是很好的節稅手法。

 課稅以公告現值為基礎

 這幾年台北市、台北縣捷運沿線的房子漲翻天,台中市、高雄市等都會菁華區的漲幅也很可觀,但是反觀各縣市土地的公告現值、公告地價都遠遠落後市場行情,導致以公告地價為課稅基礎的稅負,都跟著降低,除了土增稅、地價稅可以減輕很多之外,有富人稅之稱的遺產稅及贈與稅,節稅價值相當高。

 台灣豪宅賣得好,讓很多買不起的人強烈感受到M型社會來臨,錢從那裡來?會計師表示,很多經營成功的台商到香港掛牌上市,依香港證交所規定,初次上市的公司要分散二五%的股權,大股東被迫賣出持股,例如有台商大股東每賣出一%的股權就有五百萬美金入袋,賣二五%就得到一億二五○○萬美金,約為四○億台幣。

 台商回流,須消化大把現金

 手上有大把現金之後必須消化,算算還是喜歡台灣故鄉,於是回頭買台灣房地產,一方面投資,一方面贈與給小孩,減輕未來的遺產稅。

 例如市面上一坪一百萬元的豪宅買一百坪要一億元,如果父母直接贈與一億元的現金,贈與稅率要適用最高的五○%,贈與稅約為四千一百萬元,但是如果贈送房地產,稅負就省很多。

 安永會計師呂旭明表示,第一種方式是直接用以小孩的名義買豪宅、金店面,為其支付現金,因為土地的公告現值加房屋評定價值大約只有二千萬元,頂多三千萬元,國稅局課贈與稅就以三千萬元計算,贈與稅率降到三四%,稅負只剩下七百多萬元,共節省贈與稅三千三百多萬元,二者稅負差很多。

 第二種方式,是先用父母名義買下來,再分三次贈與給小孩,每一次夫妻各移轉五百萬元,二人合計贈與一千萬元,則全部三次移轉共計只要繳贈與稅一八一萬元,可以節稅三千八百多萬元,更省稅。

 又例如,最近台北市台大公館附近捷運出口的舊大樓一樓店面,只有小小的十八坪,竟然成交一億元,因為是大樓,土地持分不到三坪,每坪的公告現值三百萬元,三坪約九百萬元,加上房屋評定價值一百萬元,合計一千萬元。

 勤業眾信副總經理胡榮一表示,夫妻二人買下來之後,再過戶送給小孩,平均每人各贈送五百萬元,一人的贈與稅只要繳區區的三○萬元,二人合計六○萬元就搞定,比贈與現金一億元給小孩的稅負四一○○萬元省太多了,超級划算。

 而且受贈人可以收租金。該店面又分割為三個營業店面出租,假設一個店面月租十五萬元,三個店面租金四十五萬元,則小孩一年就可坐收五四○萬元的收入,且可以分散父母的高所得,降低父母的所得稅,可謂一舉數得。

《YAHOO房地產》

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【地坪】


釋義》主體建築的佔地總面積,不包含陽台、騎樓、公設等點綴性建築面積,是權狀上實際可自由支配的坪數。

相關知識》

1. 地坪的坪數比建坪小。

2. 如果公設比高的話,通常也代表地坪比較小。

3. 房屋廣告的坪數通常都不是地坪,而是建坪。


‧同義詞:【實坪】。

‧反義詞:【虛坪】。

‧相關名詞:【建坪】。




【建坪】


釋義》建築物中實際建築面積加總的坪數,包含陽台、公設等面積,若有多層樓,則所有樓層的底板面積加起來就是建坪。


相關知識》建坪為可使用的坪數,但並非全為「可支配」坪數,在主建築裡的部分為可使用、可支配的坪數,而公設即為可使用但非可支配的建坪計算項目之一。


‧同義詞:【總坪數】。

‧相關名詞:【地坪】、【虛坪】。




【虛坪】


釋義》可以使用,但沒有支配權力的坪數,即非私人所能獨佔的坪數。


相關知識》

1. 標榜多公設的房屋代表虛坪也多。

2. 看屋時仲介或賣方可能只會告訴你「總坪數」,但這個數字包含了虛坪,必須問清楚虛坪有多少,以免虛坪數過高而後悔。

3. 一般而言,虛坪多的房子較不好轉手。


‧同義詞【公設坪】。

‧相關名詞:【地坪】、【建坪】。




【夾層屋】


釋義》夾於樓地板與天花板之間的隔層,於法規定必須以輕質結構建造,夾層高度必須大於210公分,且不可超過樓地板面積的三分之一或是100平方公尺,超過面積就必須視為新樓層而不是夾層。


相關知識》

1. 若夾層是後來加建的,並不包含在權狀裡,必須自行申請補登坪數,否則視為違法使用。

2. 若中古屋內有夾層結構,必須要確定是為合法使用。


‧相關名詞:【樓中樓】。




【樓中樓】


釋義》於挑高設計樓層中,天花板與樓地板之間的樓層,是在建商申請建照時一並申報的部份,為獨立計算的樓層,無建造高度、大小的限制。


相關知識》

1. 通常樓中樓在建商申請證照時就已規劃好了,屬於產權的一部分,所以屋主具有實際的支配力,合法坪數多將來也較好脫手。

2. 樓中樓與夾層屋兩詞已被濫用,嚴格說來,樓中樓為合法使用,有產權的保障,而夾層屋則有可能違法、沒有產權。

3. 大體而言,樓中樓的安全性較夾層屋高。


‧相關名詞:【夾層屋】。




【小公】


釋義》大樓公共設施的一部分,指「部分大樓住戶」共同使用的區域,如:各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等。



相關知識》一般小公的計算範圍為「樓層」,所以小公多分布在各樓層的設施,但在造鎮、社區型的大樓產品,大樓門廳也算是小公。



‧相關名詞:【大公】、【虛坪】。




【大公】


釋義》大樓公共建築的一部分,指「所有住戶」必須共同使用的區域,如:電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。


相關知識》公共設施越多的房屋,購買前必須要注意公設坪數為多少,因為公設坪數就等於虛坪,將來在轉手的時候是沒有支配權的。


‧相關名詞:【小公】、【虛坪】。




【露台】


釋義》歸為附屬建物之一,沒有屋頂的區域就統稱為露台,一般常見的有歸屬各住戶的室內露台,以及大樓樓頂的露台。


相關知識》

1. 屋頂露台為公共區域,並不屬於頂樓住戶,不可私佔,否則就違反公寓大廈管理條例。

2. 露台不計入銷售坪數。


‧相關名詞:【陽台】。




【陽台】Veranda


釋義》為附屬建物,類似露台但是有屋頂的區域。


相關知識》

1. 於法規定,陽台面積不得超過當層樓地板面積的10%。

2. 陽台有計入銷售坪數,因此在買房子的時候必須注意陽台的大小是否適合,避免陽台區域太大,使用不到就不太經濟。


‧相關名詞:【露台】。




【主建物】


釋義》指房子的主要部分,也就是銷售的室內面積,購買後可以自由進出的區域,指從大門、客廳、餐廳,到臥房、廚房等等空間。


相關知識》房屋面積為主建物、附屬建物、公共設施三者的總合,建物所有權狀也都分列的很清楚,在購買前必須要弄清楚各部分的面積,以了解確實可支配的面積大小。



‧相關名詞:【附屬建物】、【小公】、【大公】。




【附屬建物】


釋義》與主建物相連且專屬主建物的設施,如:露台、陽台等等,若在室內則歸屬該住戶使用,在室外而不與主建物連接的設施部分也為附屬建物,如:地下室、樓梯間等等。


相關知識》在屋外的附屬建物都屬於公設的一部分,雖不具有自由支配權,但也包含在銷售坪數中。


‧相關名詞:【主建物】、【小公】、【大公】


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一般夫妻的置產項目中,最值錢的大概就是房子了。到底房子該登記在先生或太太名下?或者採共同登記?這可以從3個角度來考量。

台北市曾有一對夫妻要購屋,完成所有房屋過戶的手續後,因為房子是登記在先生名下,代書就把新領到的土地房屋所有權狀交給先生,沒想到先生竟然當著太太的面,就將權狀送進碎紙機內。


原來夫妻倆先前已經因為房子登記問題而有過一番爭執,太太雖然妥協由先生掛名,但為了要有安全感,要求保管權狀,沒想到先生竟然將權狀「粉身碎骨」,還說可以省下一筆將權狀存放銀行保管箱的費用。


離婚率大幅升高 靠房子增加安全感


還有一對小夫妻,因為購屋自備款是由公婆出錢,簽約時公婆要求用兒子的名字登記,但是等到正式用印時(即雙方蓋印鑑章),公婆沒有到場,兒子即要求代書將房子所有權人改成太太的名字,「因為老婆要有安全感」,兒子無奈的表示。


為什麼夫妻都想靠房子來建立安全感?根據內政部統計,去年台灣離婚率是千分之2.83,有6萬4千多對夫妻在戶政事務所跟另一半說「拜拜」,居亞洲第一高;而10年前,只有3萬5千多對離婚。面對節節走高的離婚率,讓夫妻任一方更想擁有房子的所有權,因為房子通常是夫妻擁有價值最高的一項資產。


其實撇開感性因素,房屋登記可以有更理性的考量。以下是房子所有權人在登記時的3種考量角度。


考量1. 誰的貸款條件好 就登記在誰名下


銀行核貸除了考量房子地段等因素外,貸款人的職業、信用、收入也是評估重點。兆豐銀思源分行經理江德成指出,如果夫妻一方是500大企業員工、另一方是一般行號員工,想要申請貸款的銀行又有針對500大企業提供貸款優惠專案的話,以「省息」角度考量,當然是登記在條件優的一方名下去申請貸款效益較高,通常可以有1碼(0.25%)的優惠。


假設貸款額度500萬元,貸款20年、年利率3.25%,採本息平均攤還法計算,20年下來的利息總和約是180萬元;而同樣條件、年利率3%的話,利息總和約是165萬元,可以省下15萬元利息,夫妻倆可以用來玩一趟歐洲了。


不過,如果自己任職的公司比不上另一半的條件優,或是太太只是家管,既想要登記在自己名下,又希望享有較優的利率報價,也不用氣餒,只要申請的銀行有彈性提供家庭收入評分的話,「不管登記在夫妻任一方的名下,銀行仍然會將夫妻收入合併評分,就有機會爭取到更好的待遇,」江德成提醒。

考量2.誰能節省增值稅 就登記在誰名下


房子相關稅負最沉重的一項是土地增值稅,所幸土增稅有2種優惠可以申請,只是想要享受優惠,登記時就要慎重考慮。過去民眾出售自用住宅土地可以享有的土增稅優惠有2項︰「一生一次」的10%優惠稅率,以及「以小換大」的重購退稅。(月前行政院釋放新利多:「一生一屋,不限次數」的10%優惠稅率,是採一生累計換屋總面積、都市地區土地不超過1.5公畝之方案來計算,但目前尚待立院修法通過。)


但是陳俊宏提醒,「想要享受一生一次的優惠稅率,新購房屋就要登記在還沒有用掉一生一次的配偶名下。」尤其要注意的是,如果採取共同登記(即由夫妻共同擔任所有權人),未來出售房屋想要適用一生一次的優惠稅率時,夫妻倆的「一生一次」權益就會一起消耗掉,相當可惜。


而換屋時可以申請的「重購退稅」,由於稅法規定,原出售土地及新購土地所有權人須同屬一人,「也就是說,如果舊屋是登記在先生名下,購置新屋如果想要申請重購退稅,那麼新屋也必須登記在先生名下才行」,陳俊宏強調。


考量3.誰最需法律保障 就登記在誰名下


民國85年修法後,房子登記在誰的名下就是誰的,即使未來感情生變,先生提出當初購屋自備款或是貸款都是由其支付,也不能將已經登記在太太名下的房子,要求法院判還給先生。因為太太可以提出這些購屋金是先生當初贈與給她的。


不過,台灣法律聯合律師事務所所長劉孟錦也提醒,夫妻婚後購置房屋,任一方即使爭取到登記在自己名下,也不能太「靠勢」,因為台灣9成8的夫妻採取「法定財產制」,當鬧到要離婚時,根據民法第1030之1條規定:「剩餘財產較少的一方,可以提出「剩餘財產分配請求權」」(以下簡稱請求權)。也就是說,可以要求剩餘財產較多的一方,「吐」出一部分的財產,供兩人平均分配。


只有當初專程到法院登記為「分別財產制」的夫妻,因為是「親夫妻、明算帳」,各自管理、使用、收益及處分名下財產,離婚時當然也不能再要求行使「請求權」。而只要沒有特別到法院約定登記的夫妻,均視同採取「法定財產制」,即使婚後財產是夫妻各自所有,但是當「法定財產制」的「關係」消滅時,譬如離婚或任一方死亡,另一方就可以行使「請求權」。


剩餘財產計算方式是:「先扣除婚姻關係存續中所負的債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產的差額應平均分配」。譬如太太名下有一間市價約1千萬元的房子,先生名下有200萬元存款,假設雙方都沒有負債,那麼雙方剩餘財產各是1千萬與200萬,差額為800萬元(=1000-200),剩餘財產較少的一方,就可以要求平均分配這剩餘的800萬元,也就是說,先生可以向太太要求給付400萬元。

不知如何選擇 共同登記最公平


相對地,劉孟錦律師也提醒,房子沒有登記在自己名下的配偶方,也不能因為法律有保障離婚時的「請求權」而大意,「因為房子登記在誰的名下,誰就有自由處分權,也就是要小心還沒來得及在離婚時行使請求權時,房子就已經被另一半處分掉了!」


除非配偶能夠及早發現另一半「不當減少婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時」,不用等到離婚,就能向法院提出「提早行使剩餘財產分配請求權」。例如先生外遇,準備出售登記在自己名下的房子變現給二奶,太太如果及早發現,就能依法聲請提早行使請求權。


而且切記「法律只保護懂得法律的人」,如果知道有剩餘財產的差額時起2年間不行使、或是離婚超過5年未行使,這項權利就會消滅,也就是不能再提起剩餘財產分配請求權。


綜合來看,誰自認最需要法律保障,誰就盡量爭取登記在自己名下,或是採取形式較公平的共同登記,更能因應目前婚姻關係不穩的時代。


只是要注意的是,共同登記房屋的另一半仍然有自由處分名下持分的權利,而且若另一半不幸提早過世,而夫妻又膝下無子嗣的話,「第二順位繼承人、亦即公婆或是丈人、丈母娘,就有權要求繼承該房子的持分權利了,」劉孟錦律師提醒。

《全球房地產資訊網》

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台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣,但今年以來,在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下,投資客層略顯保守,自住需求提升,整體房市進入盤整期,回歸市場供需的基本面;而從市場供需來看,根據內政部營建署資料統計後顯示,至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶,與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後,住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶,與95年底的3.9萬餘戶相較,成長了12.82%,顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面,而供需之間的缺口有略為擴大之勢。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢,但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景,多維繫於投資比例偏高的假性需求,一旦銀行緊縮放貸條件,投資操作的槓桿原則出現失衡,投資客逐步脫手出場,將導致市場供需缺口更顯擴張。


資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」


從各區域的市場供需面來分析,台北市仍是需求量最大的區域,根據永慶房仲集團統計顯示,全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市,至今年7月止,台北市的住宅存量數為85萬7200戶,但家庭戶數卻高達94萬3079戶,兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。


廖本勝指出,全台的區域發展仍呈現不均衡狀況,資源過度集中於台北市,工作機會相對多元,吸引外來人口移入,但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和,因此顯現出高度「供不應求」的局面,也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升,從92年迄今,北市房價漲幅已達近6成5。


北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化


相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況,同屬大台北生活圈的台北縣,則呈現明顯的「供過於求」,根據永慶房仲集團統計顯示,至今年7月止,台北縣的住宅存量數達135萬6315戶,但家庭戶數僅129萬5618戶,兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶,居全台住宅「供過於求」的第二名。


廖本勝認為,受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善,再加上台北縣升格直轄市的利多因素,建商紛紛進駐佈局搶建,形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增,餘屋過剩情況明顯,導致房市供需失衡,不過,北縣平均房價僅為北市一半的水準,讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢,支撐北縣的房市表現,對北縣住宅存量去化來說,將有所助益。

中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶


至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市,廖本勝表示,近年來,在中科、高鐵等利多推波助瀾下,台中房市熱度持續燒旺,建商積極投入佈局,尤其台中七期重劃區,以及經國、美術園區等綠園道區,成為台中住宅的推案重心,在建商搶建風潮不減的情況下,台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶,但家庭戶數僅35萬8273戶,住宅餘絀數達6萬2010戶,「供過於求」的情況較為明顯。


廖本勝表示,台中市近年來推案量俱增,但人口戶數並未隨之增加,雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元,惟支撐來源仍是外來客居多,包括大陸台商、外僑或北客南下,多是看好台中各項重大公共建設的完善,以及兩岸直航政策開放後的房市發展,但實際上,台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案,因此,當兩岸直航開放腳步停擺,加上銀行放貸漸趨保守下,對台中房市的後續發展將比較不利。


房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋


廖本勝最後指出,從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示,今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象,尤其是台北市最為明顯,他認為,台北市的高房價所得比,驅動了消費者對整體房市趨向保守,房價回歸市場供需法則,而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下,房價走勢仍會有一定的支撐力道,不易急跌;不過,除台北市以外,部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量,其房市景氣仍需依賴公共建設的建置,以及區域工商發展的多元化,吸引人口進駐,形成區域內住宅需求的擴增,始能造就房地產市場的穩定發展。


廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者,在房市景氣回檔盤整之際,議價空間浮現,在鄰近市中心且供給量大的市郊區域,可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。

《資料來源:永慶房屋》

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近日,套房貸款限縮、景氣趨緩、房市轉淡的消息,四處充斥,影響所及,套房議價空間,明顯擴大,依照個案不同,擴大到十%、三十%不等,四年來最大。

 信義房屋協理呂信銓說,今年來,大台北地區總計萬戶套房陸續蓋好,受到市況震盪衝擊,這一陣子,新完工的套房行情非常紊亂。

 一、議價空間十%到三十%,四年來最大。

 呂信銓指出,建商、房市投資客賣房子,開出的價格和實際成交價格,原本就有五%、七%的折讓空間,給客戶殺價,最近,明顯擴大到十五%、二十%。

 特別是前一、二年買進套房投資客,由於壓低售價以後,還是有賺錢,多願意提供大一些的議價空間,儘快成交。

 另外,少數建商蓋的套房,位處市區地段,原本開價就比區域行情高出許多,現在市況不佳,價格馬上下壓,實際成交價比建商開的價格,傳出下降三成。

 二、成交期拖長到一、二個月。

 今年第一季、第二季,套房投資客比重高,下手快速,大多二周到一個月就成交。

 現在,大多是自住客進場,對房子的居住環境,生活機能、建材設施,比較用心注意,往往一戶房子看了六、七次,還沒有決定下手,買屋猶豫期大幅拉長。

 一戶套房從客戶上門看屋,往往經過一、二個月才成交。

 三、建商、客戶認知差距擴大,價格紊亂。

 呂信銓說,各區域套房個案不同,議價空間差距很大。

 不少建商依然看好房市前景,特別是對明年總統大選,有很深的期待,建商多預估屆時如果情勢平穩,選後兩岸關係改善,台灣房市將有大行情。

 由於看好房市前景,有些建商打定主意慢慢賣,銷售價格也比較硬,新完工的套房,只給五%、八%的殺價空間。

 特別是資金充足、套房蓋在熱門地點,而且,已經賣出六、七成的建商,在沒有資金壓力的情況下,多不願明顯調低價格。

《YAHOO房地產》

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