目前日期文章:200711 (8)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
今年下半年以來,房價攀升到歷史新高點,買方心態轉趨觀望,房屋保值意識也再度抬頭,使得好地段、高抗跌的區域,持續熱賣。根據最新調查發現,今年一至十月房屋市場流通性最高、交易量最大、房屋銷售速度最搶手的熱賣區域,分別由大安區、中和,奪下台北市、台北縣熱賣排行的冠軍。

 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻昨天表示,好區段往往因釋出量減少,使得房價不僅不墜,且成交量還逆勢上揚。

 信義房屋最新調查台北市、縣成屋賣座排行榜結果指出,台北市大安區奪回冠軍;第二名則為文山區;第三、四、五名,分別為中山、信義、士林。吳銘鴻分析,大安區重回賣座冠軍,顯示房地產的區段仍決定一切,在物價持續上揚,民眾對投資不動產保值的心態愈來愈濃,也是促使大安、中山、信義等精華地段的房屋最搶手。

 值得注意的是,士林區這次賣座排名大舉躍進,從第十名竄升至第五名,主要是士林區房價波動不大,議價空間相對較穩定,因此買賣方撮合時間也較短。此外就銷售率指標來看,大同是一匹黑馬,在各行政區中排名首位;其次為文山、南港區,反映出台北市進入高房價時代,購屋客戶明顯外移到郊區。

 在台北縣方面,中和是北縣購屋人氣最旺的區域。主要是新推案紛紛登場帶動買氣、房價漲幅也算緩和,因此吸引買盤湧入。另外,新店挾著交通便利、環境優質的優勢,也從第三躍居第二;排名第三的三重市,具有水岸住宅題材,合宜的房價,吸引不少台北客買三重的房子;至於第四名新莊,原本是賣座第一名,因下半年傳出新莊捷運發生抗爭,引發是否能如期在民國一○一年完工通車的疑慮,使得購屋人氣些微下滑。

《資料來源: yahoo房地產》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

工商時報 C1/理財趨勢【李國煌/台北報導】

通膨陰影籠罩的年代,老一輩的人感受最深刻,房仲業者指出,近來,不少五十歲以上的中老年人士,考慮保值、節稅的因素,四處看舊房子,這種收租型投資客,買了房子先出租,長期持有為保值。

信義房屋經理蘇啟榮說,這一季以來,油價、金價、物價一路飆高,全球原物料行情大幅揚升,最新公布的物價指數更一舉突破五%,通膨壓力上升。


對於通貨膨脹的可怕,大概五十歲以上的人,感受最深刻,不少老一輩的台灣人,一碰到物價上漲、通膨壓力上升,就直接聯想到,買 房子最能保值、抗通膨。


另外,這些有錢的中老年民眾,同時會考慮到,未來有一天往生以後,如果留下現金,可能被課較多的遺產稅。


如果購買老房子,包括房屋評定價值、土地的公告現值,一定都比市價低,以一戶市價一千萬的舊公寓來算,可能土地加房屋,只按二百萬、三百萬做課稅標準。


而且,留房子給子孫,比較不會一下子就被花用掉,蘇啟榮說,在諸多考量下,近來,不少年歲較長的收租型投資客進場,四處看屋。


永慶房屋副理梁惠燕說,收租型投資客都已經有自住的房子,買進第二戶、第三戶,甚至第四戶房子以後,大多租出去,賺取租金、長期持有,看房子時,也以實用、保值為主。


至於一般年輕購屋族比較喜歡新房子、裝潢漂亮的房子,對區域地段的考慮,相對較少。


自住型、轉手型、收租型購屋客,各有不同的需求,住商不動產主任徐佳馨說,整體而言,房價相對高檔、房市景氣趨緩,通膨陰影卻又揮之不去的環境,房市前景難測。


不論購屋自住、或是要轉手賣出的民眾,不妨放緩購屋速度,多詢價、多看幾戶房子再下手,以免買到短線高點,成本偏高。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

從香港經驗看回台灣,2004年1月1日大陸實施《內地與香港建立更緊密經貿關係的安排》(簡稱CEPA政策)後,對香港的經濟產生莫大的影響,陸客赴港消費,帶動香港觀光業的發展。另外,大陸人赴港消費喜歡賣金飾,也促使金價大漲,雖然內地政策尚未允許大陸人到港定居,有些內地人透過第三國家護照,赴港買房地產、甚至炒樓,也使得香港房地產自97年回歸後,產生另一波大漲。

時空拉回台灣,2008年台灣若開放兩岸三通、放寬大陸人來台置產門檻,將促使房價和國際接軌,以目前全球國際城市房價而言,台北市仍落後國際城市漲幅,所以2008年放寬大陸人來台置產門檻,對整體房市來說,還有三到五成的漲幅空間。


北區房屋不動產理財研究表示,從香港的經驗看回台灣,香港CEPA政策後樓市大漲,卻產生奇特的現象,97年香港房地產崩盤後,至今只有豪宅回到當年的水平,一般樓宇並未回到97年的水平。換言之,大陸人赴港買樓,仍是以炫耀財居多,也是香港豪宅市場能夠衝高的原因。


事實上,2008年開放大陸客來台觀光、置產,開放後的兩年內,全台房價很快就可以看見每坪200萬元的關卡,但是最被看好的產品,是落後國際漲幅甚遠的商辦大樓。台灣近幾年來,在大陸世界工廠低廉勞力成本的提供下,台商紛紛出走,致使產業外移嚴重,所以內需產業不振,使得辦公需求大減。


但去年世邦魏理仕的一份全球A級辦公大樓租金調查指出,全球租賃成本最貴的區域由倫敦奪冠,東京居次;至於台北名次自2005年45名落至2006年52名,主要是因為太多發展中國家擠進前50名。資料顯示,台北住宅市場,光一年內漲幅就高達二至四成,商用不動產漲幅卻只有4%,這顯示未來台灣商用不動產的發展潛力仍然相當大。


北區房屋不動產理財研究指出,從內湖科學園區來看,內湖住宅房價已經站上每坪50萬元的關卡,甚至往60萬元大關邁進,但是內科廠辦的價格去維持在每坪28萬到32萬的價格,差距甚大,所以陸客來台工作,內需產業振興,商辦的市場將會急起直追。大陸人來台灣置產、工作,將加速台北國際化的速度,外資如里昂證券、摩根士丹利、馬丁可利、AIG集團都相當看好台灣的商用不動產的前景。


關於大陸人士來台置產,內政部早在九十一年八月八日就發布了「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,但是辦法卻有太多限制,包括審查和申請程序繁瑣、大陸人士來台不易、一年僅能居住一個月等,阻卻大陸人士來台購屋的意願。

問題就出在該辦法的第十八條第二款:大陸地區人民經許可進入臺灣地區之停留期間,自入境翌日起不得逾十日,必要時得申請延期一次,期間不得逾十日;每年總停留期間不得逾一個月。


北區房屋首席總經理彭培業表示,按現行大陸人民來台規定,申請來台停留時間每次以十天為限,可延長一次,但一年最多不超過三十天。這項規定,讓許多有意來台置產的大陸民眾望之卻步,最後只好打退堂鼓。


彭培業指出,開放大陸人士來台觀光、置產,對台灣經濟絕對是有正面的幫助,對漲了四年的房產,將注入一股強心針,對房地產會演出噴出行情。其中台北市精華地段房價很快就可上看每坪200萬元,甚至往300萬元邁進。


另外,北區房屋不動產理財研究室認為,若台灣放寬、解除這項限制,將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津,及東三省的瀋陽、大連、爾濱等有錢人來台購屋,尤其是東三省一到冬天冰天雪地,台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通,因此成為大陸有錢人海外長住(long stay)或冬天的避寒勝地。


而且大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業主,他們首選的海外置產他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主,而且在台置產還帶有炫耀財的味道,因此豪宅聚落信義計畫區、大安森林公園、台中七期重劃區、陽明山等豪宅建案,在陸資買盤的刺激下,未來仍有三到五成的漲價空間。

《資料來源:北區房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2007年進入第四季,房地產走了幾年的多頭,2008年即將到來,到底明年是漲是跌?現在外資、財團已經卡到好位置,而小額投資人,該如何挑選貨真價實的保值房屋,搶先賺一筆?雖然美國次級房貸的風暴動搖了全球經濟,但是觀察這一陣子,財團搶標辦公大樓、土地,然而,外資與財團都嗅到台灣房地產的商辦與土地的商機,因此2008年的台灣房地產是受到看好的。

北區房屋不動產理財研究室表示,除上述之外,油價、物價不斷飆高,就連水電費也蠢蠢欲動,民眾難以對抗,只能默默接受,然而在通膨壓力下,房地產就成為保值商品,甚至為增值的金字招牌。至於投資人應該如何因應與佈局,北區房屋理財研究室為您分析如下:


房價需要時間的灌溉


過去北迴鐵路通車,拉近台北到東台灣的距離,北迴鐵路只是把東台灣人口帶到北部工作,而且北部是眾多產業的聚落,不過東台灣的房價並沒有漲。以過去的案例來看,道路開通或是大眾運輸工具的通車等於房市票房的保證,但是這還是有一個大前提,就是時間的灌溉,換句話說,通車房價並非一定漲,還是得先看就業機會、通勤時間與居住的生活機能等,況且許多人找房子,也都希望省去通勤之苦,避免離公司太遠,浪費時間。


生活機能強抗跌性高


生活機能泛指交通便捷、逛街吃飯方便,其中住家附近有公園綠地更是加分指標,現代人工作壓力大,對休閒的公園愈趨渴望,養寵物的人也想有遛狗的地方;因此購物便利也是生活機能的一環,走路三分鐘可以到量販店,或鄰近火車站公車站、明星學區,房價相對抗跌。


好停車重於車流量


交通是影響房價最重要的一環,但是這裡所謂的交通,並不是車流量大交通就一定好,就以店面為例,店面必須門口不能停車,但附近得停車方便,上述條件成為要不要租店面的考量。另外,買房子順便打聽周邊好不好停車,若周邊沒有提供太多車位,買下來自用、出租都可以,還可賺些報酬率,將來車位要連房子一起出售,也可談到好價錢。


人口密度與房價關係密切


民國70年出生率為千分之22.97,去年(民國95年)降到了千分之8.69,少子化的現象已經非常明顯。從以往的育兒津貼政策來看,這些獎勵措施的效果不是很明顯。台灣物價上漲,什麼都貴。日前有業者統計,養一個孩子到大學畢業,最基本的花費要大約556萬,現代人生的少人口成長趨於緩慢,因此,通常人口密度高的都市,因為需求高,因此房價上漲的空間相對也大。

避開長期淹水區域


淹不淹水房價兩樣情,回想幾年前,汐止的房價一直無法上漲,但是水患問題解決後,「現在每下一次大雨,汐止房價就漲一點點」。另外看看北投區,隔著一條北投路,中央南路二段淹水這一帶,1坪13到16萬,甚至更低;但另一邊,房價是3倍以上,新成屋甚至有40萬的行情,再從今年的柯羅莎颱風肆虐後,讓我們更確信,購屋要避開長期淹水的區域。

《資料來源:北區房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

隨著業界認定的三通時程2008年日近,同時市場上也傳出越來越多外資購入台灣不動產,今年來外國人來台取得不動產的數量確實有明顯增加的趨勢,根據統計,今年前三季,外國人來台取得房屋的面積較去年同期成長一成,取得土地的面積則是創下歷史新高,高達112萬平方公尺,年增率高達1.88倍,不動產業者預期,2008年如果真的開放三通,外國人來台購買不動產還會有很大的成長空間。

最近台灣房地產市場充滿「外資概念行情」,先前是數起外資大筆買下台北辦公大樓,日前有大陸三大建商來台參觀探詢市場行情,連僑委會也為旅居國外的僑民拉起回國購屋的橋樑,使得市場上對於2008年開放三通並進而引進更多外資(包括陸資)投入房市的預期更形強烈!


雖然立法院在90年三讀通過「土地法部分條文修正案」,開放外人來台投資不動產,91年也開放陸資來台購屋,但實際成效並不顯著。不過今年來這種現象卻有改觀的情形。根據內政部統計月報的統計顯示,今年前三季,外人來台取得760棟建物,較去年同期成長19.7%,取得建物面積也有10%的成長;同時間外人取得台灣土地筆數達1450筆,較去年同期成長了26.3%,取得之土地面積更高達112萬8882平方公尺(約34萬坪),年增率高達1.88倍,創下歷年來最高紀錄。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,近幾年來因為政府遲遲不開放三通,所以很多外資企業都在戰略考量下選擇離開台灣,這從每年美僑商會、歐僑商會年度白皮書不斷呼籲,政府再不開放三通,其會員就將走光。由此不難看出外國人在台取得不動產之需求並不強。所以政府即使在法令上開放,但成效仍有限,更何況對陸資還有停留時間、資金來源等更多之刁難,等於是一道「開而不放」政策。


張欣民進一步指出,今年來儘管台灣房市有點高檔鈍化,但是離市場預期的2008三通時程越來越近,在衡量台灣房價相較國際城市便宜情況下,今年來外資投資型買盤有明顯加碼下注的情形,特別是商業用不動產更是廣受外資基金看好,一來是價格還未完全反映開放後之漲幅,二來是時間變數已經不大,外資們普遍相信,不管是那一組當選,三通是遲早的事。


現在到明年總統大選前,最令外資矚目的大型不動產有新光民生大樓、台北車站C1、D1雙子星大樓開發案等,如果到時又被外資基金高價取得,那未來台灣房市的外資概念行情就更加值得期待了!

《資料來源:美商易而安》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告,針對策略性再開發地區的容積獎勵,由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成,且對於房市將有一定的激勵作用,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積,潛在的開發利益令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,行政院要促進策略性再開發地區的發展,決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。所謂策略性再開發地區共有四種,一是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站四百公尺範圍內。二是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者,三是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。四是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區,民間也可以自行申請,但有面積限制,就是要達到五千平方公尺以上,屬中型以上社區的規模。


蘇啟榮指出,都市更新的市場性,視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區,越有都市更新的市場。也因此目前都更案進行最活絡的區域,主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外,許多民間自辦的更新案,則是透過工程顧問公司來協助推動。但民間自辦的都更案,普遍基地規模都不大,對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。


信義房屋也認為,這次政院推出的更新容積獎勵升級版,將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說,法定容積率為300%,在原定的都更辦法下,容積上限將提高到450%,若依研擬中的新規定,則容積上限將提高到600%,依照市場經驗,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。


不過,目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限,除了牽涉都市更新審議作業之外,現行建築法規也讓小基地的都更案,普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定,對於大型都更案較為有利,而大面積的整體更新,也是政府重點獎勵的對象。

《資料來源: 信義房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

中國時報 C1/北縣焦點【黃樹德/北縣報導】

鄰近公園是建商推案最大賣點,但提醒消費者注意,很多公園只是暫時性,隨時可能被改做他用,購屋前一定要問清楚,以免將來空歡喜一場。

新莊運動公園、中和八二三等占地數十公頃的大型綠地,台北縣屈指可數周邊房價高不可攀,如果非要坐擁樹海,小型鄰里公園附近其實是不錯的選擇,但這類公園「陷阱」很多,不少是暫時借用,隨時都可能被變賣,板橋、新店就發生過類似狀況。


台北縣不少公園土地屬國防部或國有財產局所有,最近幾年中央財政拉警報,一天到晚賣祖產,不少公園綠地因此被犧牲,原來的綠地消失無縱,取而代之的是水泥森林。板橋就有一座兒童公園被硬生生拆掉,惹來當地居民一陣抗議。新店中央社區也發生過公園被國有財產局變賣的案例。


土城絕大多數公園是向國防部借用,哪一天國防部不爽,很可能全被收回,市公所早就未雨綢繆,正籌錢徵收,以免惡夢成真。林口新市鎮也有不少大公園,可是除極少數是永久性,絕大多數是內政部所有的國宅用地,隨時都可能被移做他用。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

便利商店擴點及撤點情形,可以當作商圈興衰的指標。因便利商店擴點都經過當地消費力詳細評估,如果商圈中連鎖便利商店擴點積極,密度提高,代表商圈正在穩定成長,有助於提高當地店面租金行情及售價,但如果便利商店經營易手頻繁、或關店速度快,就代表商圈沒落。

招租1年仍乏人問津
以內湖星雲街為例,雖然屬於德安百貨生活圈,但一條不到1公里的街上2年內就關了4間便利商店,甚至沿街還有不少角間店面空置,招租、求售了1年,還是乏人問津。有間早餐店老闆說,房東漲價漲得太離譜,有間店面原本月租金3萬元一次提高到6萬元,在這種以住宅區為主的小商圈中,要多作多少生意才能補得回來,難怪很多都寧可選擇退租。

新重劃區是擴點最愛
不過也有些大興土木、未來預期有大量居住人潮進駐的新興重劃區,則成為連鎖便利商店擴點的最愛。
例如林口新市鎮、以及三峽台北大學特定區,這類重劃區因人口增加速度快,基礎消費需求增加,店面行情也跟著水漲船高,以林口為例,臨文化二路、文化三路的店面,過去每坪不到30萬元,現在每坪售價都以超過55萬元。

《壹蘋果地產王》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論