目前日期文章:200712 (4)

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工商時報 A4/綜合要聞【李國煌/台北報導】

台北市中古屋價格,跌落到二年來最低價,房地產界人士說,行情低迷之際,反而是逢低買房子的時機,只要好好找房子,碰到屋主缺錢、急售,就有機會買到便宜屋。

信義房屋協理呂信銓說,十二月的房市,行情真的比較低迷,這時候進場購屋,時機不錯,在中古屋市場中,買方不妨先從二項指標判斷,看看屋主是否急需用錢。


一、房子是否有設定抵押。


呂信銓說,如果有做股票,房子又有設定抵押,押給銀行,很有可能是貸款投資股票,在目前的情況下,股票被套牢、房貸還不出,趕忙售屋變現。


二、愈缺錢的屋主,愈急著找買方議價。


呂信銓指出,通常,屋主缺錢,會趕著賣房子,例如,一直很積極要洽談,對價格也不是很堅持,表現出來的態度,就是很想快一點賣出去。


永慶房屋經理李元鳳說,目前環境下,打算買房子的民眾,不妨勇敢出價,由仲介公司邀請屋主當面洽談,買方開了價,屋主願意出面,接下來就可進一步議價。住商不動產人員指出,北市有些精華地段、明星學區的房子,房市熱絡時期,很少人售屋,現在,出售物件逐漸出籠,打算進場在這些地區購屋的民眾,可以趁機好好挑選。


房市行情走緩,中古屋房價明顯走跌,倒是預售屋、新成屋行情跌幅相對較小,議價空間約十%。

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中國時報 C4/中部萬象【鮮明/台中報導】

法律上對於「凶宅」並無定義,一般係引用民法「物之瑕疵」的概念予以評價,若能證明所買到的房屋曾發生兇殺或自殺死亡案件,賣方刻意隱瞞,並因此造成市場接受程度及價格低落,即可認定屬「物之瑕疵」,獲得勝訴的機會也較高。

法界人士指出,凶宅在法律上並無明確定義,一般實務上所稱之凶宅,主要是根據房屋仲介公司規範,指的是「曾發生兇殺或自殺致死事件」的房屋。


法界表示,凶宅對住戶心理層面可能造成負面影響,在不動產市場的接受度也比較低,連帶造成房價低落,買賣雙方在訂定買賣契約時,賣方若明知是凶宅卻刻意隱瞞,買方即可引用民法「物之瑕疵」概念,主張所購買的房屋因凶宅造成經濟價值減損,要求解約、返還價金。


值得注意的是,病死、自然死亡或意外事件造成的死亡,並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例,一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件,向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金,但法官調閱檢警相驗紀錄,發現死者係服藥過量意外死亡,認為「意外死亡」不構成「凶宅」,判決宋姓屋主敗訴。


房屋仲介人員表示,消費者想確定所欲購買的房屋是否凶宅,如果能直接向轄區派出所查詢,當然最快、最準確,但警方有時擔心引起爭議,不一定會全盤告知,消費者可再向里長、鄰長或鄰居詢問,多問幾個人比較保險。

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中國時報 B2/投資線上【王莫昀/台北報導】

房巿景氣趨緩,計畫購屋的民眾如何下手購屋,選對保值性佳、甚至可能續漲的標的呢?業者提出四大選前購屋密技,「買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區、選擇有重大建設地區」。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,現在的房市,前有強勁外部需求仍阻絕於大門外,後又有「量大價高」的市況待化解,而此一難題恐怕不到明年總統大選揭曉前是無解的。在這個節骨眼買房,必須掌握:買舊不買新。除非能買到低價新房子,否則在各地房價都來到歷史高點的此刻,實在不宜再去追高,反倒是有些地段不錯的老房子,此時買進,短期內房價有支撐,長期還是有增值更新的機會。其次,是「要小不要大」,如果是自住兼投資的房產,當然是越單純越好,2、30戶絕對好過2、300戶,大社區的公共設施對房價不一定是加分。


「選市區不選郊區」也是重要參考項目,景氣初升段,買郊區房子 ,房價會有較大的漲幅,但是一旦房市景氣來到高點,郊區房子就易先被獲利了結。當然,「政府造路,財團造鎮」,這是台灣房市長期以來的寫照,只要跟著政府的建設利多走,大概都能有一定的獲利空間。

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近年來房市持續熱絡,但在房價高低差、交通建設、都市發展等多重因素影響下,台灣各縣市的人口卻出現板塊移動的現象,台北市由於房價居高不下,2000年來人口淨移出最可觀,近10萬人,台北縣受惠於捷運網路及房價相對較低,成為人口淨流入最多的地方,宜蘭則受惠於北宜高通車,人口外移有減緩的情形,高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入。

在少子化趨勢下,近年來台灣地區人口成長相當緩慢,不過各縣市之間在就業機會、生活機能、交通條件以及房價高低差的影響下,卻出現了縣市間的人口板塊移動,特別是大台北都會地區最為明顯。根據內政部統計,今年截至10月底,台北市人口淨移出達1萬1千多人,是全國人口外移最嚴重的地方,從2000年來外移人數近10萬人(約3萬個家庭);相對的台北縣則是人口移入最多的地方,今年已有1萬3千多人,近八年來則將超過13萬人。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,台北市與緊鄰的台北縣房價長期存在明顯價差,加上近年來捷運路網越趨完善,於是提供台北市民一個賣舊屋買北縣新屋的實質誘因,而且新屋空間還變大,特別是在2003年土增稅減半徵收期間,更是掀起一波波北市民外移潮,台北縣當然成了這批北市移民最主要的落腳地點。今年來北市房價在豪宅效應帶動中古屋房價之下,這種「賣舊買新」的移民潮又再度出現,一改去年北市近年來人口淨流入近9千人的罕見現象。


張欣民指出,近五年來台北縣的新店、中和、板橋、淡水、三峽、林口等地推出很多大型社區案或造鎮案,實際上有很多購屋人都是屬台北市的「原住民」,建商強力促銷的結果,確實達到了一定的效果,這從台北縣市間人口數的此消彼長就可得到印證,這也正是近幾年來台北市人口不增反減的最主要原因。


台北縣以外,人口淨移入最多的就屬桃園縣,不過今年來有減緩的情形,2006年桃園淨移入人口有2萬多人,今年前十月只有1萬2千人左右,全年預估不到1萬5千人。張欣民表示,桃園地區擁有低房價及就業機會多的優勢,所以一直具有人口的磁吸效應,但是受到三峽、樹林及林口大舉推案攔截台北客源南下的影響,台北客移入人數明顯變少,導致今年桃園人口淨流入明顯趨緩,間接的也衝擊到當地房價的支撐力道,在主要都會區中房價顯得較為疲弱。


台中市則是中台灣唯一一個人口淨流入的縣市,近幾年都有7千多人的淨移入,呈現穩定狀態,但這也反應出近幾年中科廠家的密集進駐,並未如一般預期的帶來可觀的外縣市移民定居,很多都是單身赴任或是暫時租屋而居,所以還未形成穩定的定居人口,顯然中科效應還有待長期觀察。

從去年起高雄市一改過去人口淨移出城市,轉為人口淨移入地區,今年前十月更是大幅增加,已經超越去年全年的淨移入人口數。易而安不動產顧問張欣民表示,高雄市近幾年在政府及民間建設投入之下,居住品質及就業機會都見提升,在政府部分因有是國營企業及中央部會南移,對於人口移入當然有所幫助,直接刺激購屋需求;在民間部分則有大型購物中心營運及高鐵通車之效應帶動,也創造當地就業機會並營造有利北客南移的環境,這對於高雄長期都市之發展絕對是正面的。


至於長期人口淨移出的宜蘭縣,受惠於北宜高之通車效應,今年來一方面有人口外移減緩的情形,二來也吸引更多台北客入住宜蘭,只是就這雙方拉鋸情形來看,今年宜蘭人口仍然是淨移出,預估全年將有681人宜蘭人移出宜蘭。


張欣民指出,根據過去的經驗來看,重大交通建設完工都會帶動城市間人口的移動,而且是從「弱城市」移到「強城市」,依照這樣的發展趨勢,未來台灣人口往北中南都會區移動的情形還會更加明顯,除非弱城市可創造出大量的就業機會,否則此一趨勢將很難改變!

《資料來源:美商易而安》

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