針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告,針對策略性再開發地區的容積獎勵,由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成,且對於房市將有一定的激勵作用,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積,潛在的開發利益令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,行政院要促進策略性再開發地區的發展,決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。所謂策略性再開發地區共有四種,一是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站四百公尺範圍內。二是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者,三是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。四是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區,民間也可以自行申請,但有面積限制,就是要達到五千平方公尺以上,屬中型以上社區的規模。


蘇啟榮指出,都市更新的市場性,視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區,越有都市更新的市場。也因此目前都更案進行最活絡的區域,主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外,許多民間自辦的更新案,則是透過工程顧問公司來協助推動。但民間自辦的都更案,普遍基地規模都不大,對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。


信義房屋也認為,這次政院推出的更新容積獎勵升級版,將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說,法定容積率為300%,在原定的都更辦法下,容積上限將提高到450%,若依研擬中的新規定,則容積上限將提高到600%,依照市場經驗,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。


不過,目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限,除了牽涉都市更新審議作業之外,現行建築法規也讓小基地的都更案,普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定,對於大型都更案較為有利,而大面積的整體更新,也是政府重點獎勵的對象。

《資料來源: 信義房屋》
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