台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣,但今年以來,在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下,投資客層略顯保守,自住需求提升,整體房市進入盤整期,回歸市場供需的基本面;而從市場供需來看,根據內政部營建署資料統計後顯示,至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶,與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後,住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶,與95年底的3.9萬餘戶相較,成長了12.82%,顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面,而供需之間的缺口有略為擴大之勢。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢,但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景,多維繫於投資比例偏高的假性需求,一旦銀行緊縮放貸條件,投資操作的槓桿原則出現失衡,投資客逐步脫手出場,將導致市場供需缺口更顯擴張。


資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」


從各區域的市場供需面來分析,台北市仍是需求量最大的區域,根據永慶房仲集團統計顯示,全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市,至今年7月止,台北市的住宅存量數為85萬7200戶,但家庭戶數卻高達94萬3079戶,兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。


廖本勝指出,全台的區域發展仍呈現不均衡狀況,資源過度集中於台北市,工作機會相對多元,吸引外來人口移入,但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和,因此顯現出高度「供不應求」的局面,也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升,從92年迄今,北市房價漲幅已達近6成5。


北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化


相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況,同屬大台北生活圈的台北縣,則呈現明顯的「供過於求」,根據永慶房仲集團統計顯示,至今年7月止,台北縣的住宅存量數達135萬6315戶,但家庭戶數僅129萬5618戶,兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶,居全台住宅「供過於求」的第二名。


廖本勝認為,受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善,再加上台北縣升格直轄市的利多因素,建商紛紛進駐佈局搶建,形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增,餘屋過剩情況明顯,導致房市供需失衡,不過,北縣平均房價僅為北市一半的水準,讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢,支撐北縣的房市表現,對北縣住宅存量去化來說,將有所助益。

中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶


至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市,廖本勝表示,近年來,在中科、高鐵等利多推波助瀾下,台中房市熱度持續燒旺,建商積極投入佈局,尤其台中七期重劃區,以及經國、美術園區等綠園道區,成為台中住宅的推案重心,在建商搶建風潮不減的情況下,台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶,但家庭戶數僅35萬8273戶,住宅餘絀數達6萬2010戶,「供過於求」的情況較為明顯。


廖本勝表示,台中市近年來推案量俱增,但人口戶數並未隨之增加,雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元,惟支撐來源仍是外來客居多,包括大陸台商、外僑或北客南下,多是看好台中各項重大公共建設的完善,以及兩岸直航政策開放後的房市發展,但實際上,台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案,因此,當兩岸直航開放腳步停擺,加上銀行放貸漸趨保守下,對台中房市的後續發展將比較不利。


房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋


廖本勝最後指出,從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示,今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象,尤其是台北市最為明顯,他認為,台北市的高房價所得比,驅動了消費者對整體房市趨向保守,房價回歸市場供需法則,而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下,房價走勢仍會有一定的支撐力道,不易急跌;不過,除台北市以外,部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量,其房市景氣仍需依賴公共建設的建置,以及區域工商發展的多元化,吸引人口進駐,形成區域內住宅需求的擴增,始能造就房地產市場的穩定發展。


廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者,在房市景氣回檔盤整之際,議價空間浮現,在鄰近市中心且供給量大的市郊區域,可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。

《資料來源:永慶房屋》
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