一般夫妻的置產項目中,最值錢的大概就是房子了。到底房子該登記在先生或太太名下?或者採共同登記?這可以從3個角度來考量。

台北市曾有一對夫妻要購屋,完成所有房屋過戶的手續後,因為房子是登記在先生名下,代書就把新領到的土地房屋所有權狀交給先生,沒想到先生竟然當著太太的面,就將權狀送進碎紙機內。


原來夫妻倆先前已經因為房子登記問題而有過一番爭執,太太雖然妥協由先生掛名,但為了要有安全感,要求保管權狀,沒想到先生竟然將權狀「粉身碎骨」,還說可以省下一筆將權狀存放銀行保管箱的費用。


離婚率大幅升高 靠房子增加安全感


還有一對小夫妻,因為購屋自備款是由公婆出錢,簽約時公婆要求用兒子的名字登記,但是等到正式用印時(即雙方蓋印鑑章),公婆沒有到場,兒子即要求代書將房子所有權人改成太太的名字,「因為老婆要有安全感」,兒子無奈的表示。


為什麼夫妻都想靠房子來建立安全感?根據內政部統計,去年台灣離婚率是千分之2.83,有6萬4千多對夫妻在戶政事務所跟另一半說「拜拜」,居亞洲第一高;而10年前,只有3萬5千多對離婚。面對節節走高的離婚率,讓夫妻任一方更想擁有房子的所有權,因為房子通常是夫妻擁有價值最高的一項資產。


其實撇開感性因素,房屋登記可以有更理性的考量。以下是房子所有權人在登記時的3種考量角度。


考量1. 誰的貸款條件好 就登記在誰名下


銀行核貸除了考量房子地段等因素外,貸款人的職業、信用、收入也是評估重點。兆豐銀思源分行經理江德成指出,如果夫妻一方是500大企業員工、另一方是一般行號員工,想要申請貸款的銀行又有針對500大企業提供貸款優惠專案的話,以「省息」角度考量,當然是登記在條件優的一方名下去申請貸款效益較高,通常可以有1碼(0.25%)的優惠。


假設貸款額度500萬元,貸款20年、年利率3.25%,採本息平均攤還法計算,20年下來的利息總和約是180萬元;而同樣條件、年利率3%的話,利息總和約是165萬元,可以省下15萬元利息,夫妻倆可以用來玩一趟歐洲了。


不過,如果自己任職的公司比不上另一半的條件優,或是太太只是家管,既想要登記在自己名下,又希望享有較優的利率報價,也不用氣餒,只要申請的銀行有彈性提供家庭收入評分的話,「不管登記在夫妻任一方的名下,銀行仍然會將夫妻收入合併評分,就有機會爭取到更好的待遇,」江德成提醒。

考量2.誰能節省增值稅 就登記在誰名下


房子相關稅負最沉重的一項是土地增值稅,所幸土增稅有2種優惠可以申請,只是想要享受優惠,登記時就要慎重考慮。過去民眾出售自用住宅土地可以享有的土增稅優惠有2項︰「一生一次」的10%優惠稅率,以及「以小換大」的重購退稅。(月前行政院釋放新利多:「一生一屋,不限次數」的10%優惠稅率,是採一生累計換屋總面積、都市地區土地不超過1.5公畝之方案來計算,但目前尚待立院修法通過。)


但是陳俊宏提醒,「想要享受一生一次的優惠稅率,新購房屋就要登記在還沒有用掉一生一次的配偶名下。」尤其要注意的是,如果採取共同登記(即由夫妻共同擔任所有權人),未來出售房屋想要適用一生一次的優惠稅率時,夫妻倆的「一生一次」權益就會一起消耗掉,相當可惜。


而換屋時可以申請的「重購退稅」,由於稅法規定,原出售土地及新購土地所有權人須同屬一人,「也就是說,如果舊屋是登記在先生名下,購置新屋如果想要申請重購退稅,那麼新屋也必須登記在先生名下才行」,陳俊宏強調。


考量3.誰最需法律保障 就登記在誰名下


民國85年修法後,房子登記在誰的名下就是誰的,即使未來感情生變,先生提出當初購屋自備款或是貸款都是由其支付,也不能將已經登記在太太名下的房子,要求法院判還給先生。因為太太可以提出這些購屋金是先生當初贈與給她的。


不過,台灣法律聯合律師事務所所長劉孟錦也提醒,夫妻婚後購置房屋,任一方即使爭取到登記在自己名下,也不能太「靠勢」,因為台灣9成8的夫妻採取「法定財產制」,當鬧到要離婚時,根據民法第1030之1條規定:「剩餘財產較少的一方,可以提出「剩餘財產分配請求權」」(以下簡稱請求權)。也就是說,可以要求剩餘財產較多的一方,「吐」出一部分的財產,供兩人平均分配。


只有當初專程到法院登記為「分別財產制」的夫妻,因為是「親夫妻、明算帳」,各自管理、使用、收益及處分名下財產,離婚時當然也不能再要求行使「請求權」。而只要沒有特別到法院約定登記的夫妻,均視同採取「法定財產制」,即使婚後財產是夫妻各自所有,但是當「法定財產制」的「關係」消滅時,譬如離婚或任一方死亡,另一方就可以行使「請求權」。


剩餘財產計算方式是:「先扣除婚姻關係存續中所負的債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產的差額應平均分配」。譬如太太名下有一間市價約1千萬元的房子,先生名下有200萬元存款,假設雙方都沒有負債,那麼雙方剩餘財產各是1千萬與200萬,差額為800萬元(=1000-200),剩餘財產較少的一方,就可以要求平均分配這剩餘的800萬元,也就是說,先生可以向太太要求給付400萬元。

不知如何選擇 共同登記最公平


相對地,劉孟錦律師也提醒,房子沒有登記在自己名下的配偶方,也不能因為法律有保障離婚時的「請求權」而大意,「因為房子登記在誰的名下,誰就有自由處分權,也就是要小心還沒來得及在離婚時行使請求權時,房子就已經被另一半處分掉了!」


除非配偶能夠及早發現另一半「不當減少婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時」,不用等到離婚,就能向法院提出「提早行使剩餘財產分配請求權」。例如先生外遇,準備出售登記在自己名下的房子變現給二奶,太太如果及早發現,就能依法聲請提早行使請求權。


而且切記「法律只保護懂得法律的人」,如果知道有剩餘財產的差額時起2年間不行使、或是離婚超過5年未行使,這項權利就會消滅,也就是不能再提起剩餘財產分配請求權。


綜合來看,誰自認最需要法律保障,誰就盡量爭取登記在自己名下,或是採取形式較公平的共同登記,更能因應目前婚姻關係不穩的時代。


只是要注意的是,共同登記房屋的另一半仍然有自由處分名下持分的權利,而且若另一半不幸提早過世,而夫妻又膝下無子嗣的話,「第二順位繼承人、亦即公婆或是丈人、丈母娘,就有權要求繼承該房子的持分權利了,」劉孟錦律師提醒。

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