理財最大的難題,就是同一筆錢要分很多口袋。如果懂得在滿巢期時,買下雙併大樓或頂樓加蓋打通,就能預先規畫未來退休與換屋所需。

滿巢期是人生負擔最沉重的時期,不僅得籌措子女教育金、換屋金,還要開始準備夫妻倆的退休金。有什麼方法可以同時兼顧換屋及籌措退休金呢?40多歲的全國不動產羅東加盟店店長邱麗惠,就找到一個兩全其美的對策。


邱麗惠原住在宜蘭透天厝,4年前看中一間面對羅東運動公園第一排的挑高樓中樓華廈,雖然權狀只有36坪,但因前任屋主已將挑空的樓地板填滿,樓上另有獨立室外梯進出,使用面積達50多坪,總價約300多萬元,如果貸款150萬元,每月房貸僅8,000元。


由於房子坐落地點、環境、視野均佳,邱麗惠第一眼就很心動。她盤算2個兒子要上高中及國中,更需要生活空間,加上搬到市區可減少交通往返時間,非常符合換屋需求。最後她以每坪10萬元買下,如今房價已漲3成,等於淨賺百萬元,但她並沒有出售打算,因為這是她的「養老屋」。


雙層住家 退休後出租兼自住


「這裡有公園、綠地,近市區,很適合養老。」邱麗惠在購買時就考慮把它當成退休養老的地方,因為樓上可以獨立進出,她計畫將空間稍做裝潢,再拉一個獨立電錶,每月可收租金9,000~10,000元,當成退休後額外的生活費。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,換屋時選擇雙併或頂樓加蓋打通的房子,滿巢期時,父母與子女有各自的生活空間;空巢期後,再將原先打掉的分戶牆或是地板復原,將另一半空間出租,就是一舉兩得的購屋規畫。


不過雙併或頂樓加蓋,都是市場熱門產品,價格、裝修、標的選擇,都是不小的學問,因此購買前要注意6個重點。


重點1:中古屋優於新成屋


單從成本考量,要將二戶或樓上樓下打通,如果不是預售屋的話,建議買中古屋重新裝修。全國不動產董事長葉春智表示,買新成屋的缺點是,房價已比中古屋高,再者建商管線都是全新規畫,完工後又再重新裝修或隔間,等於還要再多花一筆錢。若是買預售屋,在下訂時事先向建商表明要二戶打通,等施工時只要更改設計圖即可,反而還省成本。


重點2:頂加要買1995年前


根據台北市違建處理規定,台北市1994年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而之後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。暢銷書作家張淳淳表示,民眾在購買頂樓加蓋時,不妨先到台北市建管處網站查詢,過去是否曾經被舉報拆除。

葉春智表示,1995年以前的違建雖然緩拆,但違建仍是事實,日後遭到住戶檢舉,並向法院提出侵占主張,仍會被法院強制拆除。目前台北地方法院已有判例,要求頂樓加蓋出租租金要與各樓層的屋主分享,因此張欣民建議,民眾在購買頂樓加蓋時,「睦鄰」是最重要的課題。


重點3:頂加華廈優於公寓


雙併華廈是市場的搶手貨,但手上有40多間房地產大戶的張淳淳卻偏愛頂樓加蓋,她認為7樓頂加的巷道寬(建築法規定7樓以上建築路寬須在8米以上),又不用爬樓梯,是頂樓加蓋中的極品,接下來她才考慮4樓公寓,再來才是緊臨馬路的住辦大樓,最後才是5樓公寓的頂加。


「4樓與5樓雖然只差一樓,但行情卻差很多,5樓頂加等於是爬到6樓,市場的接受度較差。」


重點4:頂加房價約15~20%


張欣民表示,頂樓加蓋最吸引人的是購置成本低,不過由於頂樓加蓋行情混亂,有些直接打3、5折,併入銷售坪數計價,有的是以營建成本估價,不少買賣糾紛也時有所聞。戴德梁行不動產總經理顏炳立表示,頂樓加蓋沒有產權,也不能登記面積,只能合理反應可使用的效益,一般來說大約是房價的15~20%。


重點5:裝修不影響結構安全


葉春智表示,買雙併或頂樓加蓋打通,裝修時要特別注意結構安全,像是緊鄰雙併的牆面,若是剪力牆就不能輕易打掉。由於退休後必須將空間復原,因此最好廁所糞管、公共管道間、動線等都要事先規畫好,做最佳的動線安排。


重點6:選擇需求大地區出租


第一銀行個人金融事業群消金商品部經理陳惠蘭表示,房子在空巢期時要能順利出租,在換屋時就要考慮坐落地點是否有租賃需求。此外她也建議,滿巢期換屋家庭支出多、負擔大,不妨可考慮理財型房貸,以減輕壓力,同時又可活化資產。

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