◎法拍屋

  法拍屋是由於債務糾紛,債權人取得『執行名義』後,由法院查封債務人的不動產抵押物,進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。



一般的會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。



  經過幾次流標後,不動產價格通常就會比市價低很多,但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,故,投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。



◎金拍屋

  由政府核可,委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業,拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成,但從其目前公告的拍賣物件來看,有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高,所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作,目前平均拍次都還要三點多拍才能成交,既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式,購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜,三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。



  至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋,因法院與代拍之金服公司之角色,僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已,無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝,拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚;但拍定人如能掌握惡意砍壞者,仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。



◎銀拍屋

   銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣,無人應買,由銀行自行承受後,產權屬債權銀行所有,再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋,故取名為銀拍屋,底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂,較有彈性,拍賣方式為公開競標喊價,由於銀行是拍賣房屋的所有權人,如要事前看屋比較不會有技術上的困難。



  銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件,但若原先屋裡有被佔用情形,銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用,這些支出,有些銀行會自行吸收,有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋,底價真的十分低廉,所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其,不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情,買到的銀拍屋與市價差距不大,甚至超出行情,就很冤枉了。

《資料來源:YAHOO》
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