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中國時報 C4/中部萬象【鮮明/台中報導】

法律上對於「凶宅」並無定義,一般係引用民法「物之瑕疵」的概念予以評價,若能證明所買到的房屋曾發生兇殺或自殺死亡案件,賣方刻意隱瞞,並因此造成市場接受程度及價格低落,即可認定屬「物之瑕疵」,獲得勝訴的機會也較高。

法界人士指出,凶宅在法律上並無明確定義,一般實務上所稱之凶宅,主要是根據房屋仲介公司規範,指的是「曾發生兇殺或自殺致死事件」的房屋。


法界表示,凶宅對住戶心理層面可能造成負面影響,在不動產市場的接受度也比較低,連帶造成房價低落,買賣雙方在訂定買賣契約時,賣方若明知是凶宅卻刻意隱瞞,買方即可引用民法「物之瑕疵」概念,主張所購買的房屋因凶宅造成經濟價值減損,要求解約、返還價金。


值得注意的是,病死、自然死亡或意外事件造成的死亡,並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例,一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件,向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金,但法官調閱檢警相驗紀錄,發現死者係服藥過量意外死亡,認為「意外死亡」不構成「凶宅」,判決宋姓屋主敗訴。


房屋仲介人員表示,消費者想確定所欲購買的房屋是否凶宅,如果能直接向轄區派出所查詢,當然最快、最準確,但警方有時擔心引起爭議,不一定會全盤告知,消費者可再向里長、鄰長或鄰居詢問,多問幾個人比較保險。

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工商時報 B2/稅務法務 【楊穆郁/台北報導】

營業人間因交易往來等商業活動,而發生賠償款、違約金等收入時,應否開立統一發票報繳營業稅?這點常造成營業人之困擾。國稅局表示,只有從銷售貨物或勞務而衍生的賠償金、違約金,才必須開立統一發票、課營業稅。以出租房屋為例,出租方收取的違約金,才須課營業稅;承租方若因對方違約收取違約金,則不用報繳營業稅。北市國稅局指出,在我國境內銷售貨物或勞務及進口貨物,應依規定課徵營業稅。營業人銷售貨物或勞務之銷售額,包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用(如違約金、賠償金等)。

北市國稅局舉例說明:A公司出租房屋予B公司,因B公司遲延支付租金,A公司向B公司加收之違約金,係A公司銷售勞務(出租房屋)在價格外加收之費用,屬於銷售額之範圍,應依規定開立統一發票,課徵營業稅。


但如果是A公司提前解約,並支付B公司違約金,則該違約金非屬B公司銷售勞務收取之代價,非屬營業稅課徵範圍,免徵營業稅。B公司可書立普通收據並貼用印花稅票(銀錢收據)交付A公司即可。


北市國稅局強調,營業人之收入應否開立統一發票報繳營業稅,以該收入是否因銷售貨物或勞務而獲得為依據,如因銷售貨物或勞務收入,均應依規定開立統一發票,報繳營業稅。

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一般夫妻的置產項目中,最值錢的大概就是房子了。到底房子該登記在先生或太太名下?或者採共同登記?這可以從3個角度來考量。

台北市曾有一對夫妻要購屋,完成所有房屋過戶的手續後,因為房子是登記在先生名下,代書就把新領到的土地房屋所有權狀交給先生,沒想到先生竟然當著太太的面,就將權狀送進碎紙機內。


原來夫妻倆先前已經因為房子登記問題而有過一番爭執,太太雖然妥協由先生掛名,但為了要有安全感,要求保管權狀,沒想到先生竟然將權狀「粉身碎骨」,還說可以省下一筆將權狀存放銀行保管箱的費用。


離婚率大幅升高 靠房子增加安全感


還有一對小夫妻,因為購屋自備款是由公婆出錢,簽約時公婆要求用兒子的名字登記,但是等到正式用印時(即雙方蓋印鑑章),公婆沒有到場,兒子即要求代書將房子所有權人改成太太的名字,「因為老婆要有安全感」,兒子無奈的表示。


為什麼夫妻都想靠房子來建立安全感?根據內政部統計,去年台灣離婚率是千分之2.83,有6萬4千多對夫妻在戶政事務所跟另一半說「拜拜」,居亞洲第一高;而10年前,只有3萬5千多對離婚。面對節節走高的離婚率,讓夫妻任一方更想擁有房子的所有權,因為房子通常是夫妻擁有價值最高的一項資產。


其實撇開感性因素,房屋登記可以有更理性的考量。以下是房子所有權人在登記時的3種考量角度。


考量1. 誰的貸款條件好 就登記在誰名下


銀行核貸除了考量房子地段等因素外,貸款人的職業、信用、收入也是評估重點。兆豐銀思源分行經理江德成指出,如果夫妻一方是500大企業員工、另一方是一般行號員工,想要申請貸款的銀行又有針對500大企業提供貸款優惠專案的話,以「省息」角度考量,當然是登記在條件優的一方名下去申請貸款效益較高,通常可以有1碼(0.25%)的優惠。


假設貸款額度500萬元,貸款20年、年利率3.25%,採本息平均攤還法計算,20年下來的利息總和約是180萬元;而同樣條件、年利率3%的話,利息總和約是165萬元,可以省下15萬元利息,夫妻倆可以用來玩一趟歐洲了。


不過,如果自己任職的公司比不上另一半的條件優,或是太太只是家管,既想要登記在自己名下,又希望享有較優的利率報價,也不用氣餒,只要申請的銀行有彈性提供家庭收入評分的話,「不管登記在夫妻任一方的名下,銀行仍然會將夫妻收入合併評分,就有機會爭取到更好的待遇,」江德成提醒。

考量2.誰能節省增值稅 就登記在誰名下


房子相關稅負最沉重的一項是土地增值稅,所幸土增稅有2種優惠可以申請,只是想要享受優惠,登記時就要慎重考慮。過去民眾出售自用住宅土地可以享有的土增稅優惠有2項︰「一生一次」的10%優惠稅率,以及「以小換大」的重購退稅。(月前行政院釋放新利多:「一生一屋,不限次數」的10%優惠稅率,是採一生累計換屋總面積、都市地區土地不超過1.5公畝之方案來計算,但目前尚待立院修法通過。)


但是陳俊宏提醒,「想要享受一生一次的優惠稅率,新購房屋就要登記在還沒有用掉一生一次的配偶名下。」尤其要注意的是,如果採取共同登記(即由夫妻共同擔任所有權人),未來出售房屋想要適用一生一次的優惠稅率時,夫妻倆的「一生一次」權益就會一起消耗掉,相當可惜。


而換屋時可以申請的「重購退稅」,由於稅法規定,原出售土地及新購土地所有權人須同屬一人,「也就是說,如果舊屋是登記在先生名下,購置新屋如果想要申請重購退稅,那麼新屋也必須登記在先生名下才行」,陳俊宏強調。


考量3.誰最需法律保障 就登記在誰名下


民國85年修法後,房子登記在誰的名下就是誰的,即使未來感情生變,先生提出當初購屋自備款或是貸款都是由其支付,也不能將已經登記在太太名下的房子,要求法院判還給先生。因為太太可以提出這些購屋金是先生當初贈與給她的。


不過,台灣法律聯合律師事務所所長劉孟錦也提醒,夫妻婚後購置房屋,任一方即使爭取到登記在自己名下,也不能太「靠勢」,因為台灣9成8的夫妻採取「法定財產制」,當鬧到要離婚時,根據民法第1030之1條規定:「剩餘財產較少的一方,可以提出「剩餘財產分配請求權」」(以下簡稱請求權)。也就是說,可以要求剩餘財產較多的一方,「吐」出一部分的財產,供兩人平均分配。


只有當初專程到法院登記為「分別財產制」的夫妻,因為是「親夫妻、明算帳」,各自管理、使用、收益及處分名下財產,離婚時當然也不能再要求行使「請求權」。而只要沒有特別到法院約定登記的夫妻,均視同採取「法定財產制」,即使婚後財產是夫妻各自所有,但是當「法定財產制」的「關係」消滅時,譬如離婚或任一方死亡,另一方就可以行使「請求權」。


剩餘財產計算方式是:「先扣除婚姻關係存續中所負的債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產的差額應平均分配」。譬如太太名下有一間市價約1千萬元的房子,先生名下有200萬元存款,假設雙方都沒有負債,那麼雙方剩餘財產各是1千萬與200萬,差額為800萬元(=1000-200),剩餘財產較少的一方,就可以要求平均分配這剩餘的800萬元,也就是說,先生可以向太太要求給付400萬元。

不知如何選擇 共同登記最公平


相對地,劉孟錦律師也提醒,房子沒有登記在自己名下的配偶方,也不能因為法律有保障離婚時的「請求權」而大意,「因為房子登記在誰的名下,誰就有自由處分權,也就是要小心還沒來得及在離婚時行使請求權時,房子就已經被另一半處分掉了!」


除非配偶能夠及早發現另一半「不當減少婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時」,不用等到離婚,就能向法院提出「提早行使剩餘財產分配請求權」。例如先生外遇,準備出售登記在自己名下的房子變現給二奶,太太如果及早發現,就能依法聲請提早行使請求權。


而且切記「法律只保護懂得法律的人」,如果知道有剩餘財產的差額時起2年間不行使、或是離婚超過5年未行使,這項權利就會消滅,也就是不能再提起剩餘財產分配請求權。


綜合來看,誰自認最需要法律保障,誰就盡量爭取登記在自己名下,或是採取形式較公平的共同登記,更能因應目前婚姻關係不穩的時代。


只是要注意的是,共同登記房屋的另一半仍然有自由處分名下持分的權利,而且若另一半不幸提早過世,而夫妻又膝下無子嗣的話,「第二順位繼承人、亦即公婆或是丈人、丈母娘,就有權要求繼承該房子的持分權利了,」劉孟錦律師提醒。

《全球房地產資訊網》

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買房產抗通膨,房地產界人士指出,最重要的就是,所購買的房產要有保值的功能,具有增值的潛力,如何挑中保值增功能的房產,下手區域和標的,買進時機和價格,是二大關鍵因素。

 一、區域地段、房產標的。

 信義房屋人員說,最要挑選都會區、精華區,投資置產有保障,這一點,從過去房價走勢的漲跌,看得最清楚。

 住商不動產主任徐佳馨說,二千年以來,各區房價表現不同,台北市大安、信義、南港,一漲六成、七成,台北縣也不遑多讓,八月中古屋平均成交價在二十二萬左右。

 至於中南部地區,台中市七期重劃區、高雄美術館周邊地區的房子,漲幅較大,但是,像小港、楠梓區,七年下來,房價持平。

 北中南三大都會以外,大部分地區的房價漲幅不大,再和民國七十九年、上一波房市高峰比起來,房價更只有當年的七成、八成。

 例如,北部的基隆、暖暖、瑞芳、八堵、桃園縣,中部的南投、台中縣,以及花東、高屏大部分地區,七十九年高檔進場的人,現在都還回不了本。

 即使是台北市的萬華、西寧南路、社子一帶,房價也和七十九年的高價,略有差距。

 中信房屋董事長特助胡佩蘭說,區域內有明星學區、重大交通建設、熱門商圈、公園綠地的房地產,保值增值功能較佳,同一區域內,建材、格局設計、管理良好的房子,漲相更好。

 二、購屋時機、買進價格。

 永慶房屋人員說,再好的房子,如果在房價漲多時,追高買進,可能要熬過數年的被套牢期,比較合適的下手時機,一、房市漲升途中的回檔時期,二、連跌數年的低迷時期。

 永慶房屋人員說,買房抗通膨,要計算資金、稅金的成本,期待的是增值收入,以及租金收益,特別是房產增值的效益。

 要達到這項目標,房子至少要能保值,就是房價漲幅和通膨打平,如果買進的房子經過十年、二十年,扣掉各項成本以後,房子帶來的增值幅度,比物價上漲幅度大,就不怕通膨的衝擊。

《YAHOO房地產》

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房市復甦近四年,市場供給不斷放大,銀行房貸承作態度卻日趨保守,波及許多自住購屋者。對此,房地產專家表示,只要掌握「挑銀行最愛的房子」等四大秘訣,就有機會獲得比別人多一成五的核貸額度,至於房貸利率,也有低1至3碼的可能。

中央銀行統計,截至今年6月底,民眾購置住宅貸款已經高達4兆5,518億元,續創歷史新高紀錄,不過若與去年同期比較,年增率只有9.2%,增幅明顯縮小。

美商易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,會出現這種狀況,除因部分銀行房貸餘額已達放貸上限,最主要因素,還是近來許多銀行對房貸的風險意識提高。

銀行放貸額度一路下調,由過去九成五,降到現在的七成、甚至更低,核貸利率也逐漸走揚,還有銀行訂內規,明訂特定產品、特定人士為「拒絕往來戶」。

對此,易而安不動產特別提供四大秘訣供購屋民眾參考。首先,要挑選銀行最愛的房子,目前銀行業者對房子都有A、B、C的等級區分,多半以地理位置為主要因素,挑選A級產品自然比C級產品更能「討好」銀行。

其次,要注意個人的信用狀況,小至信用卡、現金卡的繳款狀況,大則不隨便替別人做保,因為這些都是影響借款條件的重要因素。據了解,卡奴想要買房子,就很難從銀行體系借到錢。

第三個秘訣,是提高貸款者的信用。銀行承作房貸,很重視借貸人的還款能力,還款能力越高者(如三師、公務員、上市櫃公司員工等),房貸條件越好。倘若老公是計程車司機,老婆是公務員,則以老婆名義借貸,房貸條件絕對比老公好很多。

最後,張欣民表示,透過大型房仲公司購屋,也可提高房貸的貸款條件,因為房仲公司與銀行都有長期合作關係,透過這些房仲公司買屋,多可取得較優惠的房貸條件,這與買預售屋,透過建商整批與銀行申貸房屋貸款,是同樣的道理。

《YAHOO房地產》

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二○○六年底南台灣巨震,恆春民宅多處倒塌,全台房市廣告大打防震牌購屋訴求策略,或以防震設施拉抬豪宅身段,民眾只要牢記購屋檢視三絕招,不怕買到假貨的防震屋。

愈低樓層愈不可打牆
中華民國結構工程技師公會全國聯合會理事長陳純森表示,房屋倒塌除了業者設計施工問題,另一關鍵罩門在於民眾本身。常見為了合併戶或室內設計裝修「打掉隔戶牆與隔間牆」,但牆是結構單元、愈低樓層愈不可以打掉,否則容易造成結構上的「軟腳蝦」效應;其次是「不當垂直增建」,如透天厝為了空間機能加大,在原有樓層向上增蓋,當地震搖晃,樑柱易變形斷裂。
水平增建之新舊交界面,若構材黏結處出錯,地震晃動會造成界面裂解倒塌;屋頂增建鐵皮屋,螺栓鎖進樓地板鑽洞,易致雨水滲透,鋼筋鏽蝕破壞樓板構造,這些都是民眾未委託專業技師勘驗,請傳統泥作師父自行施工結果。
高雄市結構工程工業技師公會理事長陳信村指出,民眾購屋最怕專業不足而受騙,要了解建商是否真蓋防震屋,及是否以「鋼骨構法」興建,可委請公會或民間專業工程師共同履勘。
另外,所謂「制震結構」,在營建署建築物耐震設計規範及解說中有結構外審規範,可請業者出示主管機關核定公會或民間專業團體之審查通過證明文件來檢視。



房屋倒塌原因與檢視方法
※房屋倒塌原因
◎業者責任:
˙未按照設計規範施工或偷工減料,造成強震房屋崩塌
◎民眾責任:
˙打掉隔戶牆與隔間牆:造成結構系統不穩定
˙不當垂直增建:造成樑柱負荷過重、變形斷裂
˙水平增建新舊界面之構材黏結處出錯:房屋界面裂解塌
˙屋頂鐵皮屋增建:樓地板鑽洞,造成鋼筋鏽蝕破壞樓板構造
※檢視招式
1.專家與會共同履勘,取代傳統出具混凝土試體檢測報告,要求現場允做鑽心混凝土強度試驗
2.高雄普遍蓋新成屋,無論訴求鋼骨或制震豪宅,請專業技師共同會勘便知施工狀況
3.請業者出示施工圖、專業檢驗報告,再委請專家檢視

資料來源:《蘋果》資料室

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這三年,換屋族大流動,在換屋過程中,很多人必須賣掉原有的房子,到底要先買後賣,還是先賣後買,房仲人員說,二大評估,一、資金因素,二、房價走勢,同時,量力而為。

 中信房屋人員說,大部分換屋民眾多會賣掉原來的房子,支應換屋款項,如果預估房價會走揚,當然是先買後賣。

 原有的房子,所處地區如果房價看漲,資金比較充裕的民眾,不妨先買後賣。

 好處是,由於售屋時間充裕,可以好好整理房子,賣相較佳,同時,也比較不會因為急著用錢,遭買方殺價。

 如果資金壓力較重,還是得先賣後買,住商不動產主任徐佳馨說,手中有一筆現金的好處是,在買房子的過程中,比較有籌碼和屋主議價,也比較不須揹負太沉重的房貸負擔。

 同時,儘量延長交屋期,這樣一來,暫時有地方住、不必急著搬出,可以有比較充裕的時間看房子。

 採取先賣後買的方式,比較要注意的是,賣房子的款項千萬不要挪做他用,好好用心看房子,徐佳馨說,有些人賣了房子,大筆錢進帳以後,資金挪去做投資,賺錢還好,隨時可以抽回買房子。

 萬一套牢、虧損,售屋款項反而虧掉,那就不值得了。

 另外,換屋要量力而為,永慶房屋副理梁惠燕說,換屋前,不妨把售屋所得加上儲蓄,評估每個月的收入、可負擔的房貸支出,綜合評估可以買多大的房子。

《引用http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/070619/37/2jk.html》

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購買房屋你最注重哪一方面,地段、生活機能還是學區?其實最常被忽略的就是建築物的消防問題。屋外的巷弄是否足夠消防車進出?通往排煙室及逃生梯的防火門是否常保持關閉?是否有堆積雜物在樓梯間影響逃生動線?注意這些小地方,也許會救你一命。

台北市政府消防局救災救護指揮中心主任畢幼明表示,購屋其實要由外而內好好的看清楚,首先在建築物外面走走,觀看進出的動線、路寬夠不夠消防車行駛,比較狹小的巷弄常會認列為消防通道,是為了使消防車的出入暢通,而禁止單邊或兩旁禁止停車。

但消防車可以進出,還須預留操作的空間,雲梯車須有放置腳架的空間,假如雲梯車可以進入,但兩旁停放車輛,腳架打不開也無用武之地,通常要除去停車空間後,淨寬8米以上的巷道才適合。
再來到大樓樓梯走到頂樓看一看,看這棟大樓的住戶水準夠不夠高,會不會將鞋櫃、腳踏車等放在樓梯間,阻礙逃生動線;頂樓陽台有沒有被加了鎖,或是加蓋,門應該要隨時可以打開,但平常是關閉的,當起火時,煙才不會瀰漫到樓梯間和其他樓層。
大樓取得使用執照時,都會設置消防設備的,日後的維護保養就很重要了,管理好的大樓會請水電工每月維護保養,買房子前可以詢問管委會,請其提出消防設備檢修申報的資料,室內消防栓、火警鈴、授信總機、滅火器等都須符合規定。

台北市的雲梯車是70公尺,不過除非是剛好臨馬路,所以傾斜後的高度大約是20樓高。畢幼明強調,雲梯車只是輔助的工具,最重要的是每個人必須知道如何預防火災。
台灣裝潢網資深設計師蘇淑鶯表示,11樓以上的住宅,室內天花板會有消防灑水頭,千萬不要為了美化室內天花板,而遮掩火警探測器及消防灑水頭,反而忽略火災的危險。其實善用裝潢方法,可以兼顧美觀及安全,如選用隱藏式的灑水頭、嵌入式的緊急照明燈,採用不燃的裝潢材料及防焰產品,來增加居家的安全。
因此在購買中古屋時,就要注意室內的天花板,火警探測器及消防灑水頭是否延伸至天花板下方,如果沒有,最好要有重新裝修的打算。同樣的,假如原始鐵窗採密閉式,購屋後最好請鐵工開設逃生門,以保留逃生動線。
若要移動火警探測器及消防灑水頭,都要向管委會申請離線,以免影響火警總機的動作,並在完工前須測試完成並復原,適當的留設維修孔,以利日後維護,10樓以下的住戶,則要注意逃生緩降機是否有設置,並注意相關位置,做為火災時逃生的方向。
畢幼明指出,至於老舊的公寓沒有像大樓完善的消防設備,可以考慮採用獨立式的火警探測器,當住宅發生火災時易產生辛辣的有毒濃煙,其中一氧化碳為無色無味的氣體,使吸入者昏睡,而喪失了逃生能力,火警探測器就是在熟睡時警報你有火災發生的利器。
平常要留意消防通道禁止停車處,是否有違規情形,梯間防火門是否常常為關閉狀態,樓梯間是否有堆積雜物,才是安全的住家環境。



購屋前須注意的消防問題
事項/內容
※環境
◎建築物的周圍交通動線是否順暢,巷弄寬度是否足以讓消防車輛進出
◎地上標示有消防通道字樣,路旁劃有禁止停車的紅線,須保持淨空
※建築物公設
◎購屋前請管委會出示消防設備檢修申報的資料,好的社區每月會請水電工維護保養
◎通往排煙室及逃生梯的防火門須常保關閉狀態
◎樓梯間不得堆放雜物,以免妨礙逃生動線
◎頂樓不得加蓋,或加鎖鎖住,火災時無法逃往頂樓
※裝潢
◎對外窗戶加裝鐵窗須保留逃生門
◎11樓以上的戶別天花板須有灑水頭,裝潢天花板時,須將灑水頭及火警警報器引至天花板下

資料來源:台北市消防局救災救護指揮中心



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「管道間」是房屋放置所有電線、水管等重要空間,外觀不易辨認,常被誤認為是牆壁或柱子,但事實上,位於各戶室內的管道間,屬於室內面積的一部分,尤其是套房因空間較小,有時甚至會2戶僅設1個管道間,購買屋內無管道間的戶別,坪效較高。


大倉行銷總經理特助游瑞倉指出,一般管道間通常會固定在幾個地方,室內常見於衛浴旁;衛浴因管線眾多,包括冷、熱水管,以及排水管、糞管等,大多會就近配置管道間,另外也常見在電梯旁,放置大樓所有線路,如電線、電纜等,都是先經由公共管道間再拉至各戶室內。
公共的管道間屬公設面積,但在建物所有權狀裡,室內的管道間登記為室內面積而非公共設施,因此管道間的大小要適當;通常各戶都有獨立的管道間,但小套房因空間較小,且有時2戶僅設1個管道間,消費者若購買到屋內無管道間的戶別,可說是賺到了一點面積。


台灣裝潢網專業工班李正男指出,原則上,管道間不適合移位,只能將供、排水系統移位(如將馬桶、水龍頭管路延伸),但延伸時須注意管路距離是否過長,或排水的洩水坡度是否足夠;一般而言,以管路延伸長度約5公尺,管線洩水坡度須超過10度為原則。
游瑞倉指出,其實在建商的合約書裡,一般也會講明客戶自行變更格局時,不得包含管道間的位置,甚至連衛浴設備也不建議更動,除了需要墊高地板做為管道的洩水坡度外,擅自更動還會有漏水的疑慮。
由於原本衛浴的位置下方,同時也是另1戶的衛浴,即使漏水,還有下方的防水層檔著,但更改位置後,防水能力會減弱,至於廁所位在正中央的格局,則因重遷管線工程浩大,且有風水上的問題,最好的方法,就是不要購買這樣的房子。


此外,管路的維修機率比較低,除非是管道塞住或破掉,一般廁所的天花板並非封到頂端,多用以保留安裝抽風機與管路行走空間,因此管道間也兼負排氣的功能,無論衛浴是否有窗戶,建議應加裝抽機。
游瑞倉表示,如果冬天天氣寒冷,洗澡時並不會開窗,若沒有抽風機,熱氣將無法排出,建議無論是中古屋或預售屋,廁所天花板一定要留維修孔,方便日後檢查維修。

《引用http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseDesignContent&Article_ID=3448278&NewsDate=20070505&ArtCatID=368》

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區域價差最高可達25%

嫌惡設施基本上可分為兩大類,一為對生命安全形成威脅,諸如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等;另一則為對居家生活寧適度產生干擾,例如神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。鄰近住宅與區域行情的房價價差,分別從5%~25%不等。

這些具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施,其地點原本應遠離人群密集的住宅區及商業區,但隨著市中心人口的快速增加,都市人口逐漸郊區化,導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡設施,在不知不覺中便拉近了距離,比鄰而居,成為短期內不易改善的住宅障礙。



對生命安全形成威脅

以大台北地區為例,如起降噪音大且具有飛安顧慮的機場、影響環境衛生及附近交通的垃圾場與焚化爐、一般人十分忌諱的墳墓與殯儀館等場所,原本就分布在早期都市的邊陲地帶,如松山、文山、北投、內湖、新店、土城及中和郊區等。飛機場及加油站、瓦斯槽等對居家安全的威脅性較大,另高壓電塔所產生的磁場,長期對人體健康也會產生不良的影響,一般的房價價差約在10%左右。



對居家生活品質的干擾

屬於第二類的嫌惡設施,其負面影響主要在於影響居家品質的舒適度,像神壇鄰近住家便必須忍受紙錢焚燒的煙塵、儀式噪音及潛在的火災風險;高架橋、高架捷運旁的住宅其道路震動、車行噪音及私密性等影響住宅品質;停車塔影響行路安全;家庭加工廠製造噪音及交通不便;特種行業聚集處治安狀況會較差,夜晚因糾紛產生的噪音也會較大;這些設施對房價的影響約在一成上下。最後像焚化爐、垃圾場、墳墓區及殯儀館等,更是一般住戶避之猶恐不及的嫌惡之最,其價差甚至可達25%。

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老屋翻新的費用較高,是因為要換水電管路,或是重做廚衛的防水工程。專家表示,若是全室裝修,屋齡15年以上的老房子,每坪約需6~8萬元,5~10年的成屋裝修則約2~5萬元,新成屋或不須改格局、屋齡5年以下的房子,每坪裝修費則可壓低在2萬元以下。
分配預算時,裝修款約佔7成,3成要留給家具家飾品,其中設計師的設計費最好獨立計算,設計師比較會幫忙想辦法降低工程款。

裝修費用會因施工工法、建材等級不同而不同。以工法來講,像水管更換,目前熱水管都採不鏽鋼管,冷水管則以塑膠管為主流,采荷設計設計師馮慧心指出,30坪房子一般換水管只需6~8萬元,但若要敲地板或延伸到戶外去換水管,則費用會跳到10萬以上。
電路也是如此。基本電線重拉約6~8萬元,但若要加網路線、電話線,則可能會到10萬元,另外,若要更新總電表,加大電容量、重新配電,如獨立廚衛用電、加裝自動斷電系統等,則這部分的費用約再加3~5萬元。
地板的費用,不論選木地板或拋光石英磚,每坪在4000~6000元左右,但如果家中地板不平,要整地、重做地板水平工程,或是要敲掉原地板者,每坪費用要加1000元左右(含清潔)。
木作櫃的部分,一般人總以為開放式櫃子會比有做門板的櫃子便宜,但實際上,裝修是「工比料貴」,所以開放式木櫃反而因裡面的面板都要貼皮,較費工,所以費用較高。另外,層板型櫃子也比做封閉型木櫃貴,同理,也是因「外露」的部分都要貼皮處理,再加上角料支架的費用,所以總費用較高。
預算也會因材質等級提升而增加。例如衛浴重做1間的費用8~15萬元,價差約2倍,就是看磁磚與所選設備的等級。另外,找設計師來施工,通常磁磚會選擇較具質感的材質,因此費用較高,若找大賣場或水電行師傅,每間費用約可低至6~8萬元。

鋁窗也是價差相當大的項目,一般150X150公分的窗戶,約5500~12000元,但若用到氣密窗,則價格從萬元起跳,若是用到鵝牌的氣密窗,則可能超過2萬元。
專家提醒,天花板與隔間牆都需用防火建材,在施作前,一定要請設計師出示檢驗證明,更有保障的作法,則是要求看「出貨使用證明」,上方會註明建材送貨地點,可確保指定使用的建材是送到自家,沒被換貨。
裝修費用的增加,除了工法與建材等級外,也會因「現場」環境而影響。例如房子在5樓、卻沒電梯,或是大門太窄、走道太小、進出動線不便等,會讓工時增加而增加工資。同樣的,若巷道太小,清運車開不進來,清除垃圾的費用也會增加。
夾層屋的裝修費也較高,樓板1坪約1.5~1.8萬元,再加隔間,整體裝修費會較標準樓層每坪多2~2.5萬元。

預估裝修費用時,最好能再多1筆「裝潢預備金」,以因應工地突發狀況,像拆除原天花板後,才發現有漏水,得增加抓漏費用;或者鋪地板時,發現高低差過大,要做地面整平工程;有時也會因拆除工程不慎損毀鄰居建物,要賠償;但最常見的是因修改設計,更換建材而造成追加預算。
老屋工程的突發狀況較多,預備金會比新屋多點,一般新屋的裝潢預備金約佔總工程款的5~8%,老屋約為10~12%。



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