目前分類:房產新聞 (33)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
工商時報 A4/綜合要聞【李國煌/台北報導】

台北市中古屋價格,跌落到二年來最低價,房地產界人士說,行情低迷之際,反而是逢低買房子的時機,只要好好找房子,碰到屋主缺錢、急售,就有機會買到便宜屋。

信義房屋協理呂信銓說,十二月的房市,行情真的比較低迷,這時候進場購屋,時機不錯,在中古屋市場中,買方不妨先從二項指標判斷,看看屋主是否急需用錢。


一、房子是否有設定抵押。


呂信銓說,如果有做股票,房子又有設定抵押,押給銀行,很有可能是貸款投資股票,在目前的情況下,股票被套牢、房貸還不出,趕忙售屋變現。


二、愈缺錢的屋主,愈急著找買方議價。


呂信銓指出,通常,屋主缺錢,會趕著賣房子,例如,一直很積極要洽談,對價格也不是很堅持,表現出來的態度,就是很想快一點賣出去。


永慶房屋經理李元鳳說,目前環境下,打算買房子的民眾,不妨勇敢出價,由仲介公司邀請屋主當面洽談,買方開了價,屋主願意出面,接下來就可進一步議價。住商不動產人員指出,北市有些精華地段、明星學區的房子,房市熱絡時期,很少人售屋,現在,出售物件逐漸出籠,打算進場在這些地區購屋的民眾,可以趁機好好挑選。


房市行情走緩,中古屋房價明顯走跌,倒是預售屋、新成屋行情跌幅相對較小,議價空間約十%。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(2) 人氣()

中國時報 B2/投資線上【王莫昀/台北報導】

房巿景氣趨緩,計畫購屋的民眾如何下手購屋,選對保值性佳、甚至可能續漲的標的呢?業者提出四大選前購屋密技,「買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區、選擇有重大建設地區」。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,現在的房市,前有強勁外部需求仍阻絕於大門外,後又有「量大價高」的市況待化解,而此一難題恐怕不到明年總統大選揭曉前是無解的。在這個節骨眼買房,必須掌握:買舊不買新。除非能買到低價新房子,否則在各地房價都來到歷史高點的此刻,實在不宜再去追高,反倒是有些地段不錯的老房子,此時買進,短期內房價有支撐,長期還是有增值更新的機會。其次,是「要小不要大」,如果是自住兼投資的房產,當然是越單純越好,2、30戶絕對好過2、300戶,大社區的公共設施對房價不一定是加分。


「選市區不選郊區」也是重要參考項目,景氣初升段,買郊區房子 ,房價會有較大的漲幅,但是一旦房市景氣來到高點,郊區房子就易先被獲利了結。當然,「政府造路,財團造鎮」,這是台灣房市長期以來的寫照,只要跟著政府的建設利多走,大概都能有一定的獲利空間。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

近年來房市持續熱絡,但在房價高低差、交通建設、都市發展等多重因素影響下,台灣各縣市的人口卻出現板塊移動的現象,台北市由於房價居高不下,2000年來人口淨移出最可觀,近10萬人,台北縣受惠於捷運網路及房價相對較低,成為人口淨流入最多的地方,宜蘭則受惠於北宜高通車,人口外移有減緩的情形,高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入。

在少子化趨勢下,近年來台灣地區人口成長相當緩慢,不過各縣市之間在就業機會、生活機能、交通條件以及房價高低差的影響下,卻出現了縣市間的人口板塊移動,特別是大台北都會地區最為明顯。根據內政部統計,今年截至10月底,台北市人口淨移出達1萬1千多人,是全國人口外移最嚴重的地方,從2000年來外移人數近10萬人(約3萬個家庭);相對的台北縣則是人口移入最多的地方,今年已有1萬3千多人,近八年來則將超過13萬人。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,台北市與緊鄰的台北縣房價長期存在明顯價差,加上近年來捷運路網越趨完善,於是提供台北市民一個賣舊屋買北縣新屋的實質誘因,而且新屋空間還變大,特別是在2003年土增稅減半徵收期間,更是掀起一波波北市民外移潮,台北縣當然成了這批北市移民最主要的落腳地點。今年來北市房價在豪宅效應帶動中古屋房價之下,這種「賣舊買新」的移民潮又再度出現,一改去年北市近年來人口淨流入近9千人的罕見現象。


張欣民指出,近五年來台北縣的新店、中和、板橋、淡水、三峽、林口等地推出很多大型社區案或造鎮案,實際上有很多購屋人都是屬台北市的「原住民」,建商強力促銷的結果,確實達到了一定的效果,這從台北縣市間人口數的此消彼長就可得到印證,這也正是近幾年來台北市人口不增反減的最主要原因。


台北縣以外,人口淨移入最多的就屬桃園縣,不過今年來有減緩的情形,2006年桃園淨移入人口有2萬多人,今年前十月只有1萬2千人左右,全年預估不到1萬5千人。張欣民表示,桃園地區擁有低房價及就業機會多的優勢,所以一直具有人口的磁吸效應,但是受到三峽、樹林及林口大舉推案攔截台北客源南下的影響,台北客移入人數明顯變少,導致今年桃園人口淨流入明顯趨緩,間接的也衝擊到當地房價的支撐力道,在主要都會區中房價顯得較為疲弱。


台中市則是中台灣唯一一個人口淨流入的縣市,近幾年都有7千多人的淨移入,呈現穩定狀態,但這也反應出近幾年中科廠家的密集進駐,並未如一般預期的帶來可觀的外縣市移民定居,很多都是單身赴任或是暫時租屋而居,所以還未形成穩定的定居人口,顯然中科效應還有待長期觀察。

從去年起高雄市一改過去人口淨移出城市,轉為人口淨移入地區,今年前十月更是大幅增加,已經超越去年全年的淨移入人口數。易而安不動產顧問張欣民表示,高雄市近幾年在政府及民間建設投入之下,居住品質及就業機會都見提升,在政府部分因有是國營企業及中央部會南移,對於人口移入當然有所幫助,直接刺激購屋需求;在民間部分則有大型購物中心營運及高鐵通車之效應帶動,也創造當地就業機會並營造有利北客南移的環境,這對於高雄長期都市之發展絕對是正面的。


至於長期人口淨移出的宜蘭縣,受惠於北宜高之通車效應,今年來一方面有人口外移減緩的情形,二來也吸引更多台北客入住宜蘭,只是就這雙方拉鋸情形來看,今年宜蘭人口仍然是淨移出,預估全年將有681人宜蘭人移出宜蘭。


張欣民指出,根據過去的經驗來看,重大交通建設完工都會帶動城市間人口的移動,而且是從「弱城市」移到「強城市」,依照這樣的發展趨勢,未來台灣人口往北中南都會區移動的情形還會更加明顯,除非弱城市可創造出大量的就業機會,否則此一趨勢將很難改變!

《資料來源:美商易而安》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

今年下半年以來,房價攀升到歷史新高點,買方心態轉趨觀望,房屋保值意識也再度抬頭,使得好地段、高抗跌的區域,持續熱賣。根據最新調查發現,今年一至十月房屋市場流通性最高、交易量最大、房屋銷售速度最搶手的熱賣區域,分別由大安區、中和,奪下台北市、台北縣熱賣排行的冠軍。

 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻昨天表示,好區段往往因釋出量減少,使得房價不僅不墜,且成交量還逆勢上揚。

 信義房屋最新調查台北市、縣成屋賣座排行榜結果指出,台北市大安區奪回冠軍;第二名則為文山區;第三、四、五名,分別為中山、信義、士林。吳銘鴻分析,大安區重回賣座冠軍,顯示房地產的區段仍決定一切,在物價持續上揚,民眾對投資不動產保值的心態愈來愈濃,也是促使大安、中山、信義等精華地段的房屋最搶手。

 值得注意的是,士林區這次賣座排名大舉躍進,從第十名竄升至第五名,主要是士林區房價波動不大,議價空間相對較穩定,因此買賣方撮合時間也較短。此外就銷售率指標來看,大同是一匹黑馬,在各行政區中排名首位;其次為文山、南港區,反映出台北市進入高房價時代,購屋客戶明顯外移到郊區。

 在台北縣方面,中和是北縣購屋人氣最旺的區域。主要是新推案紛紛登場帶動買氣、房價漲幅也算緩和,因此吸引買盤湧入。另外,新店挾著交通便利、環境優質的優勢,也從第三躍居第二;排名第三的三重市,具有水岸住宅題材,合宜的房價,吸引不少台北客買三重的房子;至於第四名新莊,原本是賣座第一名,因下半年傳出新莊捷運發生抗爭,引發是否能如期在民國一○一年完工通車的疑慮,使得購屋人氣些微下滑。

《資料來源: yahoo房地產》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

工商時報 C1/理財趨勢【李國煌/台北報導】

通膨陰影籠罩的年代,老一輩的人感受最深刻,房仲業者指出,近來,不少五十歲以上的中老年人士,考慮保值、節稅的因素,四處看舊房子,這種收租型投資客,買了房子先出租,長期持有為保值。

信義房屋經理蘇啟榮說,這一季以來,油價、金價、物價一路飆高,全球原物料行情大幅揚升,最新公布的物價指數更一舉突破五%,通膨壓力上升。


對於通貨膨脹的可怕,大概五十歲以上的人,感受最深刻,不少老一輩的台灣人,一碰到物價上漲、通膨壓力上升,就直接聯想到,買 房子最能保值、抗通膨。


另外,這些有錢的中老年民眾,同時會考慮到,未來有一天往生以後,如果留下現金,可能被課較多的遺產稅。


如果購買老房子,包括房屋評定價值、土地的公告現值,一定都比市價低,以一戶市價一千萬的舊公寓來算,可能土地加房屋,只按二百萬、三百萬做課稅標準。


而且,留房子給子孫,比較不會一下子就被花用掉,蘇啟榮說,在諸多考量下,近來,不少年歲較長的收租型投資客進場,四處看屋。


永慶房屋副理梁惠燕說,收租型投資客都已經有自住的房子,買進第二戶、第三戶,甚至第四戶房子以後,大多租出去,賺取租金、長期持有,看房子時,也以實用、保值為主。


至於一般年輕購屋族比較喜歡新房子、裝潢漂亮的房子,對區域地段的考慮,相對較少。


自住型、轉手型、收租型購屋客,各有不同的需求,住商不動產主任徐佳馨說,整體而言,房價相對高檔、房市景氣趨緩,通膨陰影卻又揮之不去的環境,房市前景難測。


不論購屋自住、或是要轉手賣出的民眾,不妨放緩購屋速度,多詢價、多看幾戶房子再下手,以免買到短線高點,成本偏高。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

從香港經驗看回台灣,2004年1月1日大陸實施《內地與香港建立更緊密經貿關係的安排》(簡稱CEPA政策)後,對香港的經濟產生莫大的影響,陸客赴港消費,帶動香港觀光業的發展。另外,大陸人赴港消費喜歡賣金飾,也促使金價大漲,雖然內地政策尚未允許大陸人到港定居,有些內地人透過第三國家護照,赴港買房地產、甚至炒樓,也使得香港房地產自97年回歸後,產生另一波大漲。

時空拉回台灣,2008年台灣若開放兩岸三通、放寬大陸人來台置產門檻,將促使房價和國際接軌,以目前全球國際城市房價而言,台北市仍落後國際城市漲幅,所以2008年放寬大陸人來台置產門檻,對整體房市來說,還有三到五成的漲幅空間。


北區房屋不動產理財研究表示,從香港的經驗看回台灣,香港CEPA政策後樓市大漲,卻產生奇特的現象,97年香港房地產崩盤後,至今只有豪宅回到當年的水平,一般樓宇並未回到97年的水平。換言之,大陸人赴港買樓,仍是以炫耀財居多,也是香港豪宅市場能夠衝高的原因。


事實上,2008年開放大陸客來台觀光、置產,開放後的兩年內,全台房價很快就可以看見每坪200萬元的關卡,但是最被看好的產品,是落後國際漲幅甚遠的商辦大樓。台灣近幾年來,在大陸世界工廠低廉勞力成本的提供下,台商紛紛出走,致使產業外移嚴重,所以內需產業不振,使得辦公需求大減。


但去年世邦魏理仕的一份全球A級辦公大樓租金調查指出,全球租賃成本最貴的區域由倫敦奪冠,東京居次;至於台北名次自2005年45名落至2006年52名,主要是因為太多發展中國家擠進前50名。資料顯示,台北住宅市場,光一年內漲幅就高達二至四成,商用不動產漲幅卻只有4%,這顯示未來台灣商用不動產的發展潛力仍然相當大。


北區房屋不動產理財研究指出,從內湖科學園區來看,內湖住宅房價已經站上每坪50萬元的關卡,甚至往60萬元大關邁進,但是內科廠辦的價格去維持在每坪28萬到32萬的價格,差距甚大,所以陸客來台工作,內需產業振興,商辦的市場將會急起直追。大陸人來台灣置產、工作,將加速台北國際化的速度,外資如里昂證券、摩根士丹利、馬丁可利、AIG集團都相當看好台灣的商用不動產的前景。


關於大陸人士來台置產,內政部早在九十一年八月八日就發布了「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,但是辦法卻有太多限制,包括審查和申請程序繁瑣、大陸人士來台不易、一年僅能居住一個月等,阻卻大陸人士來台購屋的意願。

問題就出在該辦法的第十八條第二款:大陸地區人民經許可進入臺灣地區之停留期間,自入境翌日起不得逾十日,必要時得申請延期一次,期間不得逾十日;每年總停留期間不得逾一個月。


北區房屋首席總經理彭培業表示,按現行大陸人民來台規定,申請來台停留時間每次以十天為限,可延長一次,但一年最多不超過三十天。這項規定,讓許多有意來台置產的大陸民眾望之卻步,最後只好打退堂鼓。


彭培業指出,開放大陸人士來台觀光、置產,對台灣經濟絕對是有正面的幫助,對漲了四年的房產,將注入一股強心針,對房地產會演出噴出行情。其中台北市精華地段房價很快就可上看每坪200萬元,甚至往300萬元邁進。


另外,北區房屋不動產理財研究室認為,若台灣放寬、解除這項限制,將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津,及東三省的瀋陽、大連、爾濱等有錢人來台購屋,尤其是東三省一到冬天冰天雪地,台灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通,因此成為大陸有錢人海外長住(long stay)或冬天的避寒勝地。


而且大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業主,他們首選的海外置產他們首選的海外置產區域仍是以一級城市首都、直轄市為主,而且在台置產還帶有炫耀財的味道,因此豪宅聚落信義計畫區、大安森林公園、台中七期重劃區、陽明山等豪宅建案,在陸資買盤的刺激下,未來仍有三到五成的漲價空間。

《資料來源:北區房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2007年進入第四季,房地產走了幾年的多頭,2008年即將到來,到底明年是漲是跌?現在外資、財團已經卡到好位置,而小額投資人,該如何挑選貨真價實的保值房屋,搶先賺一筆?雖然美國次級房貸的風暴動搖了全球經濟,但是觀察這一陣子,財團搶標辦公大樓、土地,然而,外資與財團都嗅到台灣房地產的商辦與土地的商機,因此2008年的台灣房地產是受到看好的。

北區房屋不動產理財研究室表示,除上述之外,油價、物價不斷飆高,就連水電費也蠢蠢欲動,民眾難以對抗,只能默默接受,然而在通膨壓力下,房地產就成為保值商品,甚至為增值的金字招牌。至於投資人應該如何因應與佈局,北區房屋理財研究室為您分析如下:


房價需要時間的灌溉


過去北迴鐵路通車,拉近台北到東台灣的距離,北迴鐵路只是把東台灣人口帶到北部工作,而且北部是眾多產業的聚落,不過東台灣的房價並沒有漲。以過去的案例來看,道路開通或是大眾運輸工具的通車等於房市票房的保證,但是這還是有一個大前提,就是時間的灌溉,換句話說,通車房價並非一定漲,還是得先看就業機會、通勤時間與居住的生活機能等,況且許多人找房子,也都希望省去通勤之苦,避免離公司太遠,浪費時間。


生活機能強抗跌性高


生活機能泛指交通便捷、逛街吃飯方便,其中住家附近有公園綠地更是加分指標,現代人工作壓力大,對休閒的公園愈趨渴望,養寵物的人也想有遛狗的地方;因此購物便利也是生活機能的一環,走路三分鐘可以到量販店,或鄰近火車站公車站、明星學區,房價相對抗跌。


好停車重於車流量


交通是影響房價最重要的一環,但是這裡所謂的交通,並不是車流量大交通就一定好,就以店面為例,店面必須門口不能停車,但附近得停車方便,上述條件成為要不要租店面的考量。另外,買房子順便打聽周邊好不好停車,若周邊沒有提供太多車位,買下來自用、出租都可以,還可賺些報酬率,將來車位要連房子一起出售,也可談到好價錢。


人口密度與房價關係密切


民國70年出生率為千分之22.97,去年(民國95年)降到了千分之8.69,少子化的現象已經非常明顯。從以往的育兒津貼政策來看,這些獎勵措施的效果不是很明顯。台灣物價上漲,什麼都貴。日前有業者統計,養一個孩子到大學畢業,最基本的花費要大約556萬,現代人生的少人口成長趨於緩慢,因此,通常人口密度高的都市,因為需求高,因此房價上漲的空間相對也大。

避開長期淹水區域


淹不淹水房價兩樣情,回想幾年前,汐止的房價一直無法上漲,但是水患問題解決後,「現在每下一次大雨,汐止房價就漲一點點」。另外看看北投區,隔著一條北投路,中央南路二段淹水這一帶,1坪13到16萬,甚至更低;但另一邊,房價是3倍以上,新成屋甚至有40萬的行情,再從今年的柯羅莎颱風肆虐後,讓我們更確信,購屋要避開長期淹水的區域。

《資料來源:北區房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

隨著業界認定的三通時程2008年日近,同時市場上也傳出越來越多外資購入台灣不動產,今年來外國人來台取得不動產的數量確實有明顯增加的趨勢,根據統計,今年前三季,外國人來台取得房屋的面積較去年同期成長一成,取得土地的面積則是創下歷史新高,高達112萬平方公尺,年增率高達1.88倍,不動產業者預期,2008年如果真的開放三通,外國人來台購買不動產還會有很大的成長空間。

最近台灣房地產市場充滿「外資概念行情」,先前是數起外資大筆買下台北辦公大樓,日前有大陸三大建商來台參觀探詢市場行情,連僑委會也為旅居國外的僑民拉起回國購屋的橋樑,使得市場上對於2008年開放三通並進而引進更多外資(包括陸資)投入房市的預期更形強烈!


雖然立法院在90年三讀通過「土地法部分條文修正案」,開放外人來台投資不動產,91年也開放陸資來台購屋,但實際成效並不顯著。不過今年來這種現象卻有改觀的情形。根據內政部統計月報的統計顯示,今年前三季,外人來台取得760棟建物,較去年同期成長19.7%,取得建物面積也有10%的成長;同時間外人取得台灣土地筆數達1450筆,較去年同期成長了26.3%,取得之土地面積更高達112萬8882平方公尺(約34萬坪),年增率高達1.88倍,創下歷年來最高紀錄。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,近幾年來因為政府遲遲不開放三通,所以很多外資企業都在戰略考量下選擇離開台灣,這從每年美僑商會、歐僑商會年度白皮書不斷呼籲,政府再不開放三通,其會員就將走光。由此不難看出外國人在台取得不動產之需求並不強。所以政府即使在法令上開放,但成效仍有限,更何況對陸資還有停留時間、資金來源等更多之刁難,等於是一道「開而不放」政策。


張欣民進一步指出,今年來儘管台灣房市有點高檔鈍化,但是離市場預期的2008三通時程越來越近,在衡量台灣房價相較國際城市便宜情況下,今年來外資投資型買盤有明顯加碼下注的情形,特別是商業用不動產更是廣受外資基金看好,一來是價格還未完全反映開放後之漲幅,二來是時間變數已經不大,外資們普遍相信,不管是那一組當選,三通是遲早的事。


現在到明年總統大選前,最令外資矚目的大型不動產有新光民生大樓、台北車站C1、D1雙子星大樓開發案等,如果到時又被外資基金高價取得,那未來台灣房市的外資概念行情就更加值得期待了!

《資料來源:美商易而安》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告,針對策略性再開發地區的容積獎勵,由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成,且對於房市將有一定的激勵作用,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積,潛在的開發利益令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,行政院要促進策略性再開發地區的發展,決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。所謂策略性再開發地區共有四種,一是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站四百公尺範圍內。二是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者,三是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。四是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區,民間也可以自行申請,但有面積限制,就是要達到五千平方公尺以上,屬中型以上社區的規模。


蘇啟榮指出,都市更新的市場性,視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區,越有都市更新的市場。也因此目前都更案進行最活絡的區域,主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外,許多民間自辦的更新案,則是透過工程顧問公司來協助推動。但民間自辦的都更案,普遍基地規模都不大,對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。


信義房屋也認為,這次政院推出的更新容積獎勵升級版,將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說,法定容積率為300%,在原定的都更辦法下,容積上限將提高到450%,若依研擬中的新規定,則容積上限將提高到600%,依照市場經驗,一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近十坪的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。


不過,目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限,除了牽涉都市更新審議作業之外,現行建築法規也讓小基地的都更案,普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定,對於大型都更案較為有利,而大面積的整體更新,也是政府重點獎勵的對象。

《資料來源: 信義房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

中國時報 C1/北縣焦點【黃樹德/北縣報導】

鄰近公園是建商推案最大賣點,但提醒消費者注意,很多公園只是暫時性,隨時可能被改做他用,購屋前一定要問清楚,以免將來空歡喜一場。

新莊運動公園、中和八二三等占地數十公頃的大型綠地,台北縣屈指可數周邊房價高不可攀,如果非要坐擁樹海,小型鄰里公園附近其實是不錯的選擇,但這類公園「陷阱」很多,不少是暫時借用,隨時都可能被變賣,板橋、新店就發生過類似狀況。


台北縣不少公園土地屬國防部或國有財產局所有,最近幾年中央財政拉警報,一天到晚賣祖產,不少公園綠地因此被犧牲,原來的綠地消失無縱,取而代之的是水泥森林。板橋就有一座兒童公園被硬生生拆掉,惹來當地居民一陣抗議。新店中央社區也發生過公園被國有財產局變賣的案例。


土城絕大多數公園是向國防部借用,哪一天國防部不爽,很可能全被收回,市公所早就未雨綢繆,正籌錢徵收,以免惡夢成真。林口新市鎮也有不少大公園,可是除極少數是永久性,絕大多數是內政部所有的國宅用地,隨時都可能被移做他用。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

便利商店擴點及撤點情形,可以當作商圈興衰的指標。因便利商店擴點都經過當地消費力詳細評估,如果商圈中連鎖便利商店擴點積極,密度提高,代表商圈正在穩定成長,有助於提高當地店面租金行情及售價,但如果便利商店經營易手頻繁、或關店速度快,就代表商圈沒落。

招租1年仍乏人問津
以內湖星雲街為例,雖然屬於德安百貨生活圈,但一條不到1公里的街上2年內就關了4間便利商店,甚至沿街還有不少角間店面空置,招租、求售了1年,還是乏人問津。有間早餐店老闆說,房東漲價漲得太離譜,有間店面原本月租金3萬元一次提高到6萬元,在這種以住宅區為主的小商圈中,要多作多少生意才能補得回來,難怪很多都寧可選擇退租。

新重劃區是擴點最愛
不過也有些大興土木、未來預期有大量居住人潮進駐的新興重劃區,則成為連鎖便利商店擴點的最愛。
例如林口新市鎮、以及三峽台北大學特定區,這類重劃區因人口增加速度快,基礎消費需求增加,店面行情也跟著水漲船高,以林口為例,臨文化二路、文化三路的店面,過去每坪不到30萬元,現在每坪售價都以超過55萬元。

《壹蘋果地產王》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

中國時報 A24/大台北房地產

在寸土寸金的都會區中,櫛比鱗次的建案、水泥叢林的方盒住家,雖有商圈的便利性,卻看不到半點綠意,讓人頗感窒息;如果能在都會區中,尋覓一方綠地藍天,又能兼具都會生活的便利,不知該有多好!

事實上,「永久綠地景觀第一排」的產品是「最佳視野永不重複、賣掉一戶便少一戶」,其稀有性可見一斑,除了預售市場之外,中古成屋市場也反映出公園景觀住家的絕對稀有與增值潛力。


根據東森房屋企研室調查顯示,大台北地區主要大型都會公園周邊,緊鄰公園綠地獲休閒公園第一排的景觀住家房價,與當區平區房價 行情,最高可以差到每坪35萬!東森房屋副總經理吳駿杰表示,根據附表調查結果顯示,以大台北縣市17座主要大型公園來看,鄰近公園的住家大樓,與當區平均房價之間,至少有每坪5~15萬不等的差價,而台北市精華公園綠地大安森林公園周邊,房價與區域行情間最高差額可以高達每坪35萬!其他如中正紀念堂、國父紀念館、內湖碧湖公園、南港玉成公園、萬華青年公園等周邊,房價差額也相當明顯。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

中國時報 B2/投資線上

假設在30多年前第一次石油危機發生時,拿出40萬在台北市買間公寓,也買等值的黃金,現在將兩者都賣出,何者獲利較高?答案是公寓。根據美商ERA不動產調查,過去30多年來在北市買間房子,到現在至少增值14.2倍,最近漲得凶的黃金累積增值幅度最多僅10.7倍,表現相對遜色。

惟業者認為,最近這一波油價推動通膨還不太嚴重,加上國人住宅自有率與房價所得比已高,這波油價推動房價的力道,恐無法與70年代相比。


ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示,70年代先後兩次石油能源危機,引發嚴重通貨膨脹,台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動,在7 0年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰,並分別寫下180%與121 %的房價漲幅,明顯達到抗通膨的效果。


永慶房屋總經理葉凌棋說,央行升息、房價高漲,使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量,由今年第一季的27%,降至第二季2 5.7%,短線投機客紛紛退場,惟第三季因通膨氛圍熾盛,刺激中長期投資、保值的民眾快速增加,使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7%。


只是,張欣民認為,現在的時空環境與年代比較已有很多不一樣。首先,過去推動房價的主要力量通膨,到目前來看,儘管民眾感受到「萬物齊漲」,其力道仍然不足,意謂著推動房價的動能不足。


根據主計處數據顯示,今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在1.75%以下,即使9月一舉跳到3.08%,也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。


此外,張欣民指出,在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字,但是近10年來台灣經濟成長率除2004年有超過6%以外,都是低於6%,甚至2001年還創下有史以來僅見的負成長,這反應在人均所得方面也就相對有限,與前兩波短時間內三成及五成的所得增長比較,相形見絀,進而影響到民眾的購屋能力。

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

強調透過簡易的掌上設備,在外也可輕鬆監控家中狀況的「數位住宅」,近年在建商大力鼓吹下,逐漸引起消費者注意,但因目前普及率仍低,且成本昂貴,消費者選購前除應衡量自身需求外,也可先從挑選具數位化公設的社區著手,以免多花錢購買用不著的配備。

蔚為潮流
以目前推廣數位家庭最積極的遠雄集團為例,即把日本「松下屋」數位住宅的概念,大量運用在台北縣三峽、林口的造鎮案上;遠雄房屋行銷副理鍾坤霖表示,「松下屋」可說是未來數位住宅的典範,消費者只要透過1只PDA或電腦,彈指間即可遙控家中電器,或是輕鬆監控家中狀況。
鍾坤霖指出,目前除了日本,就連韓國首爾,也早在2004年,就由政府大力推動「IT 839」計劃,以8大服務、3項基礎建設與9項成長動力,讓住宅數位化,首爾目前約有6成以上的新建住宅,都初具這些功能,成為不動產市場的新趨向。

避免花大錢用不著
永慶代銷部協理王財旺表示,「數位住宅」概念近年在建商鼓吹下,逐漸引起國內消費者的注意,但因並非每項功能都實際符合消費者日常所需,加上尚未普及,成本一時還降不下來,因此,消費者購買前宜三思,避免花了錢添購設備,住起來還是沒什麼感覺,還不如拿去把房子裝潢得舒服點。
此外,由於這些新型態的住家,許多電器、設備也都要跟著數位化,或裝設遙控感應設備,所費不眥,王財旺建議,消費者不妨可以買具有數位化公設的社區,自家不見得要跟著安裝,而數位設備因功能推陳出新,待成本下降後再裝設,或是挑選符合自身需求的設備「重點」裝設,也是節省購屋預算的方法。

遠端掌控住家安全
王財旺舉例,若家中有人行動不便,即可考慮裝設電源開關與緊急呼救等數位系統,只要動動手指,就能操控使用,上班族父母擔心孩子在家的安全,也可以透過PDA或辦公室電腦連線監控,遠端掌握住家的所有動態。
王財旺表示,一般建商交屋時給的是社區的「主機」,但實際上的電器用品等細部設施,還得消費者自掏腰包。
由於目前有些安全管理不錯的社區,保全系統即包含監控大門、中庭與家門,甚至緊急呼叫管理員等功能,就算住家沒有徹底數位化,也能享有相似、實用的設備。
王財旺指出,其實老公寓也能透過重布光纖纜線「晉升」為數位住宅,但有可能因為布線較為複雜,得付出更高的成本,至於是不是值得花錢改裝,就得視消費者的實際需求了。

數位家庭的主要應用項目
項目╱內容
●數位門禁
透過血壓、血流情況,辨識個人指靜脈,1秒鐘就能開門,亦可同時儲存多根手指的資料
●遠端控制
以光纖串結通訊、資訊設備進行整合,透過PDA或遙控器可遠端掌握居家各項安全
●遠距照護
以長期方式建立個人生理資料,透過系統平台建置健康資料庫傳到醫院,定期追蹤個人健康狀況
●數位學習
透過網際網路,打破時間與空間限制,只要有電腦就可以在家輕鬆上課,亦可針對個人進行重複學習


資料來源:遠雄房屋

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

購屋幸不幸福?影響因素相當多元且複雜多變。北區房屋針對「購屋幸福」的指標調查,在1132份樣本數中發現,多數受訪者針對「購屋幸福與否」的考量因素中,以「完善的社區管理」為最優先考量,佔32.7%,顯示購屋還是視「品質與安全」為最重要的一環。負向指標的部分,以「遇到惡質鄰居」佔36.8%,居首位,為最不幸福的象徵。

北區房屋不動產理財研究室為明瞭消費者選購房屋幸福與否,針對各店頭經紀人員以及來店客調查,統計「購屋幸福指標」評估項目的重視程度,其中「完善的社區管理」以32.7%的比例高居第一位,「生活機能佳」及「交通便利性高」分居二、三位,比例分別為17.8%與16.3%。


從這次的調查可以發現,消費者對於居住幸福程度,已經超越了基本的「住屋」需求,如坪數大小、屋齡新舊、樓層高低、產品類型等,而是提升為「居住品質與安全」以及「生活便利性」的要求,目前區位不佳的房屋,已經得不到消費者的青睞,其中社區管理完善程度更包括了社區保全管理品質以及社區所能提供住戶的附加服務(送洗衣物的服務、代購祭品服務…等),都是現在消費者考量購屋的因素之一,至於區位良好則是必備條件,生活機能健全包括學區在內以及交通便利程度高的區域,才是消費者願意進駐的區域。


北區房屋不動產理財研究室調查發現,現代的消費者購屋,除了價格合理外,安全性更受到重視,尤其是單身,國人晚婚或不婚,家庭成員數較少,不論是一人回家、一人在家的狀況可能很常見,這時候,如果社區管理不夠充分,很可能成為有心人鎖定的目標,社區就好像事是一個社會的縮影,社區要安全,住戶才有踏實、穩定、和諧的基礎。


至於購屋感到困擾及不幸福的負向指標前三名:笫一名「遇到惡質鄰居」佔36.8%,其中「遇到惡質鄰居」例如鄰居夫妻吵架、小孩哭鬧、鄰居欠債被追討、附近有特殊行業進駐等;第二名「買到問題屋」包含海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋、泡水屋、淹水屋等佔16.8%;第三名「治安環境不佳」佔11.1%,讓人覺得居住安全性受到威脅,缺乏安全感。


有36.8%的受訪者認為「惡質鄰居」是導致民眾購屋不幸福的重要因素,根據北區房屋不動產理財研究室調查,「惡質鄰居」的種類繁多,調查時不少受訪者感同身受;夫妻半夜吵架、電視聲過大、飼養家禽鳥獸任由排泄物四濺、私下架設基地台、偷接鄰居水電與第四台、垃圾隨意放置、霸占騎樓或道路…等不勝枚舉。在挑選購屋地點時,環境、交通、景觀、施工品質等實質面看的到,但「惡質鄰居」卻是百密一疏,防不慎防,光憑房屋外觀很難發現。

北區房屋不動產理財研究室表示,如果是噪音製造者,依照「公寓大廈管理條例」的規定,可以請管理委員會依照住戶規約出面要求該住戶改善,若是改善不佳,再請當地的警察機關處理,可依「公寓大廈管理條例」規定,對該住戶處新台幣3000元以上15000元以下的罰鍰。另外,如果您的房屋或財產受到惡鄰居迫害,依民法第767 條之規定,可以用訴訟的方式對鄰居的侵害要求排除。如果損害已經造成,可請求賠償,不過還是要考慮訴訟合不合乎成本。

《全球房地產資訊網》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

理財最大的難題,就是同一筆錢要分很多口袋。如果懂得在滿巢期時,買下雙併大樓或頂樓加蓋打通,就能預先規畫未來退休與換屋所需。

滿巢期是人生負擔最沉重的時期,不僅得籌措子女教育金、換屋金,還要開始準備夫妻倆的退休金。有什麼方法可以同時兼顧換屋及籌措退休金呢?40多歲的全國不動產羅東加盟店店長邱麗惠,就找到一個兩全其美的對策。


邱麗惠原住在宜蘭透天厝,4年前看中一間面對羅東運動公園第一排的挑高樓中樓華廈,雖然權狀只有36坪,但因前任屋主已將挑空的樓地板填滿,樓上另有獨立室外梯進出,使用面積達50多坪,總價約300多萬元,如果貸款150萬元,每月房貸僅8,000元。


由於房子坐落地點、環境、視野均佳,邱麗惠第一眼就很心動。她盤算2個兒子要上高中及國中,更需要生活空間,加上搬到市區可減少交通往返時間,非常符合換屋需求。最後她以每坪10萬元買下,如今房價已漲3成,等於淨賺百萬元,但她並沒有出售打算,因為這是她的「養老屋」。


雙層住家 退休後出租兼自住


「這裡有公園、綠地,近市區,很適合養老。」邱麗惠在購買時就考慮把它當成退休養老的地方,因為樓上可以獨立進出,她計畫將空間稍做裝潢,再拉一個獨立電錶,每月可收租金9,000~10,000元,當成退休後額外的生活費。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,換屋時選擇雙併或頂樓加蓋打通的房子,滿巢期時,父母與子女有各自的生活空間;空巢期後,再將原先打掉的分戶牆或是地板復原,將另一半空間出租,就是一舉兩得的購屋規畫。


不過雙併或頂樓加蓋,都是市場熱門產品,價格、裝修、標的選擇,都是不小的學問,因此購買前要注意6個重點。


重點1:中古屋優於新成屋


單從成本考量,要將二戶或樓上樓下打通,如果不是預售屋的話,建議買中古屋重新裝修。全國不動產董事長葉春智表示,買新成屋的缺點是,房價已比中古屋高,再者建商管線都是全新規畫,完工後又再重新裝修或隔間,等於還要再多花一筆錢。若是買預售屋,在下訂時事先向建商表明要二戶打通,等施工時只要更改設計圖即可,反而還省成本。


重點2:頂加要買1995年前


根據台北市違建處理規定,台北市1994年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而之後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。暢銷書作家張淳淳表示,民眾在購買頂樓加蓋時,不妨先到台北市建管處網站查詢,過去是否曾經被舉報拆除。

葉春智表示,1995年以前的違建雖然緩拆,但違建仍是事實,日後遭到住戶檢舉,並向法院提出侵占主張,仍會被法院強制拆除。目前台北地方法院已有判例,要求頂樓加蓋出租租金要與各樓層的屋主分享,因此張欣民建議,民眾在購買頂樓加蓋時,「睦鄰」是最重要的課題。


重點3:頂加華廈優於公寓


雙併華廈是市場的搶手貨,但手上有40多間房地產大戶的張淳淳卻偏愛頂樓加蓋,她認為7樓頂加的巷道寬(建築法規定7樓以上建築路寬須在8米以上),又不用爬樓梯,是頂樓加蓋中的極品,接下來她才考慮4樓公寓,再來才是緊臨馬路的住辦大樓,最後才是5樓公寓的頂加。


「4樓與5樓雖然只差一樓,但行情卻差很多,5樓頂加等於是爬到6樓,市場的接受度較差。」


重點4:頂加房價約15~20%


張欣民表示,頂樓加蓋最吸引人的是購置成本低,不過由於頂樓加蓋行情混亂,有些直接打3、5折,併入銷售坪數計價,有的是以營建成本估價,不少買賣糾紛也時有所聞。戴德梁行不動產總經理顏炳立表示,頂樓加蓋沒有產權,也不能登記面積,只能合理反應可使用的效益,一般來說大約是房價的15~20%。


重點5:裝修不影響結構安全


葉春智表示,買雙併或頂樓加蓋打通,裝修時要特別注意結構安全,像是緊鄰雙併的牆面,若是剪力牆就不能輕易打掉。由於退休後必須將空間復原,因此最好廁所糞管、公共管道間、動線等都要事先規畫好,做最佳的動線安排。


重點6:選擇需求大地區出租


第一銀行個人金融事業群消金商品部經理陳惠蘭表示,房子在空巢期時要能順利出租,在換屋時就要考慮坐落地點是否有租賃需求。此外她也建議,滿巢期換屋家庭支出多、負擔大,不妨可考慮理財型房貸,以減輕壓力,同時又可活化資產。

《全球房地產資訊網》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

漲、漲、漲,什麼東西都在漲,投資理財不找出穩健增值的商品,小心錢都被通貨膨脹吃掉!

 消費者物價指數上揚

 反映通膨率的消費者物價指數(CPI)悄悄上漲,根據行政院主計處的資料顯示,台灣八月消費者物價指數較去年同期上漲三.五六%,年增率創下民國八十七年十二月以來新高。

 摩根富林明投信副總邱亮士指出,目前台灣的消費者物價指數約為一.六%,不過,一般民眾感受到物價上漲的壓力應該大於這項官方數字。

 對一般民眾而言,許多民生物資價格上漲,其實造成了通貨膨脹壓力,若再加上實質薪資成長率呈現負成長,不但影響了平日生活的支出,投資理財所追求報酬率目標,也不再是銀行定存就可以滿足了!

 通膨高,錢貶值速度快

 通膨對理財有何影響?摩根富林明投信副總理邱亮士舉例,若以通貨膨脹率二%來計算,今天的五十萬元,十年後就大約只值現在的四十萬元,二十年後就只值約三十三萬元。若通貨膨脹率愈高,當然錢貶值的速度也愈快。對於很多人正在規劃退休的人來說,應該認真面對通膨對於理財儲備老本的問題。

 原物料、黃金、房地產成首選

 所以,如何讓你口袋裡的錢,不會被通膨吃掉?最好的方法,就是透過聰明的理財,讓你的投資獲利率高於通膨!

 專家認為,對抗通膨的理財原則,就是避開高風險的投資,尋找穩健增值的投資工具。也就是說,投資不再只是要求「保本」而已,還要有打敗通貨膨脹率的「收益」,才算是有效的理財方式。

 要有效對抗通膨,專家說,最好就是買實體物質─原物料、黃金及房地產。可是這些標的不是取得管道不易,就是投資門檻高,所以衍生出來的相關投資商品,就是最好的選擇。

 一般來說,高資產族群可以買房產來抗通膨,但是原則是買的標的要有保值的功能、增值的潛力,買進時機和所處區域成為關鍵,也是透過房產抗通膨的風險所在。

 選擇黃金來抗通膨的投資人,則是要注意因為投資目的在於「保值」而非賺股價價差。直接投資黃金實體的黃金存摺,讓小額資金也可投入,是不錯的選擇!至於一般透過基金來理財的投資人,則可以選擇原物料、黃金及房地產相關的股票(基金)、債券及貨幣。

 另外,透過保險來儲備退休資金的族群,因為累積退休老本的期間可能長達十年以上,更應該要留意期間通貨膨脹率對於侵蝕老本的程度,所以要選擇有保本還可有紅利或是高過市場利率保證的保單,分紅保單和利率變動型年金較適合用來作退休規劃。

《YAHOO房地產》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣,但今年以來,在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下,投資客層略顯保守,自住需求提升,整體房市進入盤整期,回歸市場供需的基本面;而從市場供需來看,根據內政部營建署資料統計後顯示,至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶,與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後,住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶,與95年底的3.9萬餘戶相較,成長了12.82%,顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面,而供需之間的缺口有略為擴大之勢。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢,但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景,多維繫於投資比例偏高的假性需求,一旦銀行緊縮放貸條件,投資操作的槓桿原則出現失衡,投資客逐步脫手出場,將導致市場供需缺口更顯擴張。


資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」


從各區域的市場供需面來分析,台北市仍是需求量最大的區域,根據永慶房仲集團統計顯示,全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市,至今年7月止,台北市的住宅存量數為85萬7200戶,但家庭戶數卻高達94萬3079戶,兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。


廖本勝指出,全台的區域發展仍呈現不均衡狀況,資源過度集中於台北市,工作機會相對多元,吸引外來人口移入,但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和,因此顯現出高度「供不應求」的局面,也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升,從92年迄今,北市房價漲幅已達近6成5。


北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化


相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況,同屬大台北生活圈的台北縣,則呈現明顯的「供過於求」,根據永慶房仲集團統計顯示,至今年7月止,台北縣的住宅存量數達135萬6315戶,但家庭戶數僅129萬5618戶,兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶,居全台住宅「供過於求」的第二名。


廖本勝認為,受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善,再加上台北縣升格直轄市的利多因素,建商紛紛進駐佈局搶建,形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增,餘屋過剩情況明顯,導致房市供需失衡,不過,北縣平均房價僅為北市一半的水準,讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢,支撐北縣的房市表現,對北縣住宅存量去化來說,將有所助益。

中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶


至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市,廖本勝表示,近年來,在中科、高鐵等利多推波助瀾下,台中房市熱度持續燒旺,建商積極投入佈局,尤其台中七期重劃區,以及經國、美術園區等綠園道區,成為台中住宅的推案重心,在建商搶建風潮不減的情況下,台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶,但家庭戶數僅35萬8273戶,住宅餘絀數達6萬2010戶,「供過於求」的情況較為明顯。


廖本勝表示,台中市近年來推案量俱增,但人口戶數並未隨之增加,雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元,惟支撐來源仍是外來客居多,包括大陸台商、外僑或北客南下,多是看好台中各項重大公共建設的完善,以及兩岸直航政策開放後的房市發展,但實際上,台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案,因此,當兩岸直航開放腳步停擺,加上銀行放貸漸趨保守下,對台中房市的後續發展將比較不利。


房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋


廖本勝最後指出,從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示,今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象,尤其是台北市最為明顯,他認為,台北市的高房價所得比,驅動了消費者對整體房市趨向保守,房價回歸市場供需法則,而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下,房價走勢仍會有一定的支撐力道,不易急跌;不過,除台北市以外,部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量,其房市景氣仍需依賴公共建設的建置,以及區域工商發展的多元化,吸引人口進駐,形成區域內住宅需求的擴增,始能造就房地產市場的穩定發展。


廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者,在房市景氣回檔盤整之際,議價空間浮現,在鄰近市中心且供給量大的市郊區域,可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。

《資料來源:永慶房屋》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

近日,套房貸款限縮、景氣趨緩、房市轉淡的消息,四處充斥,影響所及,套房議價空間,明顯擴大,依照個案不同,擴大到十%、三十%不等,四年來最大。

 信義房屋協理呂信銓說,今年來,大台北地區總計萬戶套房陸續蓋好,受到市況震盪衝擊,這一陣子,新完工的套房行情非常紊亂。

 一、議價空間十%到三十%,四年來最大。

 呂信銓指出,建商、房市投資客賣房子,開出的價格和實際成交價格,原本就有五%、七%的折讓空間,給客戶殺價,最近,明顯擴大到十五%、二十%。

 特別是前一、二年買進套房投資客,由於壓低售價以後,還是有賺錢,多願意提供大一些的議價空間,儘快成交。

 另外,少數建商蓋的套房,位處市區地段,原本開價就比區域行情高出許多,現在市況不佳,價格馬上下壓,實際成交價比建商開的價格,傳出下降三成。

 二、成交期拖長到一、二個月。

 今年第一季、第二季,套房投資客比重高,下手快速,大多二周到一個月就成交。

 現在,大多是自住客進場,對房子的居住環境,生活機能、建材設施,比較用心注意,往往一戶房子看了六、七次,還沒有決定下手,買屋猶豫期大幅拉長。

 一戶套房從客戶上門看屋,往往經過一、二個月才成交。

 三、建商、客戶認知差距擴大,價格紊亂。

 呂信銓說,各區域套房個案不同,議價空間差距很大。

 不少建商依然看好房市前景,特別是對明年總統大選,有很深的期待,建商多預估屆時如果情勢平穩,選後兩岸關係改善,台灣房市將有大行情。

 由於看好房市前景,有些建商打定主意慢慢賣,銷售價格也比較硬,新完工的套房,只給五%、八%的殺價空間。

 特別是資金充足、套房蓋在熱門地點,而且,已經賣出六、七成的建商,在沒有資金壓力的情況下,多不願明顯調低價格。

《YAHOO房地產》

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數,從7月開始明顯縮減,房價高檔震盪,短線投資氣氛不佳,但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長,中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產,租金投資報酬率超過4%,在A級辦公商圈找B級辦公大樓,成為投資新趨勢。

投資新寵
台北市住家房價明顯飆漲,A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地,建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓,導致台北市辦公室大樓新供給稀少,辦公室市場反倒受惠,目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%,租金緩步上漲,復甦態勢明顯。

B級物件適民眾投資
戴德梁行協理薛惠珍認為,國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價,這波房地產漲勢集中在住家產品,都會區辦公室具補漲空間,外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的,B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品,因而雨露均霑,順勢上揚。
A級辦公大樓產品競爭力強,吸引外商與大型企業進駐,此類產品稀少且產權完整,都掌握在大型財團手上,整棟金額高,鮮少單層分割出售,一般民眾難切入, B級辦公大樓產權分散,甚至部分還流通在法拍市場,一般民眾較容易尋找標的,房價也較低。

報酬率通常超過4.5%
信義商仲部統計,台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓,每坪租金1400~1900元,房價每坪32~48萬元,投資報酬率常超過4.5%。
信義房屋商仲部副總林彥宏表示,台北市一般住宅租金每坪難超過1000元,房價每坪卻常超過40萬元,高出辦公室房價許多,但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元,但房價鮮少超過40萬元,目前住家房價高檔震盪,租金不會上漲,台北市辦公室景氣逐漸轉佳,中長期持有是很穩健的投資。
挑選台北市B級辦公大樓,優選交通便捷的市區,現在施工中的捷運線的出口站周邊,交通機能還無法顯現,甚至因施工交通不變,影響當地租金與房價,現在是卡位好時機,如施工中的南京松江商圈等,選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓,增值潛力更強。
中信房屋副總劉天仁建議,優選進駐行業單純的大樓,可從1樓大廳掛設的公司招牌,就可看到哪些行業進駐,1樓大廳要寬敞明亮,有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派,但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈:敦化南北路商圈
每坪租金:1700~1900元
每坪房價:42~48萬元
投資報酬率:4.75~4.85%
●商圈:復興南京商圈
每坪租金:1500~1700元
每坪房價:36~41萬元
投資報酬率:4.97~5%
●商圈:南京四、五段商圈
每坪租金:1400~1600元
每坪房價:32~38萬元
投資報酬率:5~5.25%
●商圈:信義世貿商圈
每坪租金:1600~1800元
每坪房價:40~45萬元
投資報酬率:4.8%
●商圈:松江南京商圈
每坪租金:1400~1600元
每坪房價:35~40萬元
投資報酬率:4.8%
資料來源:信義房屋商仲部

yuiching1127 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

1 2
找更多相關文章與討論