目前分類:不動產相關名詞解析 (6)

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所謂履約保證,指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方,在交易過成中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方;如此,可免除詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金就會被凍結在中間人的帳戶,不至被賣方取走。


履約保證分為兩種:

>>>>>>一種是買賣價金履約保證 也就是說 如果交易失敗 而有一方已經取得的非法利益~~銀行會把剩下的價金或物品補齊給受損失的一方 這種履保要收萬分之5.5~6的手續費 ~~~



>>>>>>而另一種是已收價金履約保證 也就是說銀行只對已收之價金做保證的動作~ 交多少賠多少



服務費依房屋公司與銀行協議之金額做依據

一般的費用為: 100元~2000元不等的手續費用


對象 權益保障

買方
-保障產權清楚
-風險發生時,依約定保障已支付款項的安全
-履約保證專戶控管購屋款,若賣方違約,經買方完成法律程序解除買賣契約確定後,履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款

賣方
-不動產過戶前,買方如果違約不買,賣方經過法律程序解除買賣契約確定後,賣方可取得專戶中買方已繳存的款項
-風險發生時,依約定保障尾款給付的安全


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1. 海砂屋:所謂海砂屋,即建築房屋時混凝土所用的砂是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂,由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。初步判斷方式,可觀察廚房或廁所有水管經過的地方及地下室,是否有水泥脫落或鋼筋外漏的現象,陽台的部份也是較容易顯現出來的部份,如須進一步證明,可找檢測單位或專業鑑定公司檢查,台北市可至台北市政府工務局建築管理處網頁查詢。

http://www.dba.tcg.gov.tw/html/layer3/seahouse.htm

2. 輻射屋:所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染,這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。可於買賣簽約前可請仲介公司提供輻射偵測證明,或至原子能委員會的網頁查詢。

http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp

3.滲漏水:
一、 連續下雨天過後去看房子(此時房子是否漏水很容易察覺到)。
二、 先檢查牆面、窗框是否有黃黃的水痕、發霉、白華、起泡、鼓起、碎裂、剝落,若有以上情形表示已有壁癌,有壁癌當然就有濕氣或漏水的情形發生,當然屋主一定會從新粉刷過,但經過連續的下雨也許可看到一些蛛絲馬跡。
三、 檢查各樓層廚房、浴廁排水是否順暢流通,空氣是否通風,配水管是否有破裂,先找水龍頭附近,根據經驗,一般漏水有幾乎都發生在這裡,尤其是彎頭接頭處銜接點越多越容易漏水。
四、消費者在簽訂契約時,白紙黑字註明所購買的房屋無漏水之情事,如果有漏水的事實,賣方應負損害賠償責任等文義,來保障自身的權益。

4. 龜裂:陽台加蓋,結構上沒有樑柱支撐,加上新舊水泥的關係,比較容易造成龜裂、漏水的情形;在房屋結構薄弱的地方釘釘子,造成牆壁龜裂,地震也會造成龜裂的情形產生,看屋時可以觀察房子的牆面、地板、樑柱、天花板有無龜裂的情況。而中古屋最怕的就是樑柱龜裂,一般業者多會用天花板釘上,從外表無從判別,須要當心。


5. 有鄰損情況:可藉由實際屋況與鄰居口中得知。


6.凶宅:發生過事故的住宅。一般會比市價便宜許多,但隨著時間久遠,慘案逐漸淡忘,不少房子就這樣被不知情的民眾買到。房仲業者表示,如擔心買到來路不明的凶宅,最簡單的方法,是找有信譽的房仲業者,另外,比市價低很多的房子、久賣多時無人聞問的房子,以及轉手多人一賣再賣的房屋,都要格外留意。目前房仲業者在民眾購屋或租屋時,都會加一項「凶宅調查」,在「標的物現況說明書」中,註明這項調查項目。民眾在購屋看屋時,除了慎選有信譽的房仲業者,也有專家建議,民眾要分辨也有方法,如果進房子後,發現有角落陰暗潮濕,甚至感覺到陰風陣陣,就算不是凶宅,也非吉屋。

7. 違章:

* 據「室內裝修管理辦法」規定,二次施工夾層,上層高度不得超過1米2,另外夾層屋屬「室內違章建築」,通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時,採二次施工方式搭建,結構安全令人憂心,也有被拆除的風險。

* 由於近年房價高漲,民眾直接把外牆拆掉,把室內空間外推原有陽台位置,已使防雨所以加裝陽台窗的行為變質,且違反都市計畫法和建築法。陽台打出去的違建頂部,亦是常會漏水的地方,可多加留意。

* 詢問或觀察屋況,避免買到道路預定地、危樓和違建。

8. 天災:天災人禍的發生無可避免,但民眾在購屋選擇的考量上,如果能夠深加思索「居安思危」的重要性,提高居住安全意識,將居住風險的相關項目考慮在內,便能降低被意外災害波及的機會,不但使家人住的安全,也住的安心。

常見住宅災害及注意事項:(包括火、水災,地震,爆炸,機動車輛碰撞,閃電雷擊,航空器墜毀)

9. 風水不良:其實風水除了房屋的外觀和週遭環境之外,還包括了內部的裝橫和擺設,最好的方法其實是花點不算多的錢找位風水師來家裡走一遭會比較周詳。除此之外可以自己買些相關書籍來參考或是觀看一些相關的節目認識這項中國人的智慧。

《YAHOO》

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一、何謂斡旋金:

買房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時無法達成共識,但雙方仍有協商一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。



二、斡旋金的功用:

斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:

(1)從買方來說,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼,亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。



三、成交及不成交時,斡旋金各如何處理:

(1)買賣成交時,斡旋金如何處理?

「斡旋金」是一種出價方式,當賣方依買方出價承諾,契約即成立,此時斡旋金如何處理?房仲業者表示有三種處理方式,其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理(業界稱「轉定」);其二是由總公司統一保管,直到簽定買賣契約書,直接轉為總價的一部分;其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作,省去「轉定」程序,減少因法律地位不明,而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置;即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」,違約時亦有罰則規定,主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時,斡旋金如何處理?

若在斡旋期限內,賣方不願出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還,不得收取服務費;至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時,應如何處理?查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限,期限一到,契約當然失效,固無問題,惟買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託。

換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失,這些問題也必須一併注意。



四、斡旋金糾紛與購屋提醒:

斡旋金制度是仲介公司自創,並無明確定義,實務上多發生仲介糾紛,延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇:仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金,仲介再積極去遊說賣方,促成交易完成;第二部套殺篇:當消費者不打算購屋時,仲介謊稱之前所支付之斡旋金,已轉為定金,如消費者反悔不買,則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,而不需支付任費用,如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,及其他特殊事項,仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則違反公平交易法第二十四條之規定,消費者可向公平交易委員會檢舉。

購屋提醒:

(一) 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。

(二) 買屋議價時,應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。

(三) 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

(四) 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。

(五) 貨比三家,選擇優良的仲介業。

《YAHOO》

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◎法拍屋

  法拍屋是由於債務糾紛,債權人取得『執行名義』後,由法院查封債務人的不動產抵押物,進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。



一般的會成為「法拍屋」,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定,鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額,如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受,依強制執行法第九十二條(第一次減價拍賣未能拍定時之處置)執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。



  經過幾次流標後,不動產價格通常就會比市價低很多,但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題,故,投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作,不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。



◎金拍屋

  由政府核可,委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業,拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成,但從其目前公告的拍賣物件來看,有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高,所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作,目前平均拍次都還要三點多拍才能成交,既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式,購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜,三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。



  至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋,因法院與代拍之金服公司之角色,僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已,無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝,拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚;但拍定人如能掌握惡意砍壞者,仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。



◎銀拍屋

   銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣,無人應買,由銀行自行承受後,產權屬債權銀行所有,再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋,故取名為銀拍屋,底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂,較有彈性,拍賣方式為公開競標喊價,由於銀行是拍賣房屋的所有權人,如要事前看屋比較不會有技術上的困難。



  銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件,但若原先屋裡有被佔用情形,銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用,這些支出,有些銀行會自行吸收,有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋,底價真的十分低廉,所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其,不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情,買到的銀拍屋與市價差距不大,甚至超出行情,就很冤枉了。

《資料來源:YAHOO》

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※公告土地現值 : 公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地,根據最近一年來調查的地價動態,將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提請地價評議委員會評定,再計算各宗土地的價格,於每年1月1日公告,作為土地移轉及設定典權時,申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據;此外,公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。由此可知公告土地現值不僅涉及民眾土地增值稅稅負,也與被徵收土地補償地價的高低有密切的關係。由於公告土地現值是反應土地的正常交易價格,因此,民眾在衡量土地的價格時也把它當成一項重要的參考數據。縣全國台北市公告土地現值在全國縣市中是最為接近市價的,但因公告土地現值是採區段估價,區段內土地的價格有高有低,一般取其平均的價格代表區段的地價,現政府正朝向細分地價區段的方向努力,希望使區段內土地條件的差異降到最低,減少公告土地現值有偏高或偏低情形。

※公告地價 : 公告地價為直轄市、縣市政府對於轄區內土地,於規定地價或重新規定地價時,根據地價變動情形,以同期土地現值的地價區段為基礎,並估計區段地價後,提請地價評議委員會評定,再計算各宗土地的價格後據以公告。公告地價是作為規定地價或重新規定地價時土地所有權人申報地價之參考,依照平均地權條例的規定,舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人祇能在公告地價上下20%的範圍內申報,如果申報地價超過公告地價120%時,是以公告地價120%作為申報地價;相反的申報地價未滿公告地價80%時,政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。申報地價是課徵地價稅的依據,因此,公告地價影響民眾地價稅的稅負。另外,申報地價也是公有土地出租時計算租金的依據。目前公告地價的訂定於民國79年平均地權條例施行細則第64條修正後,已與公告土地現值分別查估,改採兩價分離制度,一般而言,公告地價僅是同期公告土地現值的一定成數,由於無法反應正常交易價格,除計算租金外,民間應用尚不普遍。

※申報地價 :申報地價稅的價格(範圍介於公告地價的80%~120%).也就是說假設該宗土地公告地價100元/平方公尺.申報地價最低不可低於80元/平方公尺.最高不可超過120元/平方公尺.如果未申報政府會以公告地價的80%當作該宗土地的申報地價計算地價稅!!



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【地坪】


釋義》主體建築的佔地總面積,不包含陽台、騎樓、公設等點綴性建築面積,是權狀上實際可自由支配的坪數。

相關知識》

1. 地坪的坪數比建坪小。

2. 如果公設比高的話,通常也代表地坪比較小。

3. 房屋廣告的坪數通常都不是地坪,而是建坪。


‧同義詞:【實坪】。

‧反義詞:【虛坪】。

‧相關名詞:【建坪】。




【建坪】


釋義》建築物中實際建築面積加總的坪數,包含陽台、公設等面積,若有多層樓,則所有樓層的底板面積加起來就是建坪。


相關知識》建坪為可使用的坪數,但並非全為「可支配」坪數,在主建築裡的部分為可使用、可支配的坪數,而公設即為可使用但非可支配的建坪計算項目之一。


‧同義詞:【總坪數】。

‧相關名詞:【地坪】、【虛坪】。




【虛坪】


釋義》可以使用,但沒有支配權力的坪數,即非私人所能獨佔的坪數。


相關知識》

1. 標榜多公設的房屋代表虛坪也多。

2. 看屋時仲介或賣方可能只會告訴你「總坪數」,但這個數字包含了虛坪,必須問清楚虛坪有多少,以免虛坪數過高而後悔。

3. 一般而言,虛坪多的房子較不好轉手。


‧同義詞【公設坪】。

‧相關名詞:【地坪】、【建坪】。




【夾層屋】


釋義》夾於樓地板與天花板之間的隔層,於法規定必須以輕質結構建造,夾層高度必須大於210公分,且不可超過樓地板面積的三分之一或是100平方公尺,超過面積就必須視為新樓層而不是夾層。


相關知識》

1. 若夾層是後來加建的,並不包含在權狀裡,必須自行申請補登坪數,否則視為違法使用。

2. 若中古屋內有夾層結構,必須要確定是為合法使用。


‧相關名詞:【樓中樓】。




【樓中樓】


釋義》於挑高設計樓層中,天花板與樓地板之間的樓層,是在建商申請建照時一並申報的部份,為獨立計算的樓層,無建造高度、大小的限制。


相關知識》

1. 通常樓中樓在建商申請證照時就已規劃好了,屬於產權的一部分,所以屋主具有實際的支配力,合法坪數多將來也較好脫手。

2. 樓中樓與夾層屋兩詞已被濫用,嚴格說來,樓中樓為合法使用,有產權的保障,而夾層屋則有可能違法、沒有產權。

3. 大體而言,樓中樓的安全性較夾層屋高。


‧相關名詞:【夾層屋】。




【小公】


釋義》大樓公共設施的一部分,指「部分大樓住戶」共同使用的區域,如:各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等。



相關知識》一般小公的計算範圍為「樓層」,所以小公多分布在各樓層的設施,但在造鎮、社區型的大樓產品,大樓門廳也算是小公。



‧相關名詞:【大公】、【虛坪】。




【大公】


釋義》大樓公共建築的一部分,指「所有住戶」必須共同使用的區域,如:電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。


相關知識》公共設施越多的房屋,購買前必須要注意公設坪數為多少,因為公設坪數就等於虛坪,將來在轉手的時候是沒有支配權的。


‧相關名詞:【小公】、【虛坪】。




【露台】


釋義》歸為附屬建物之一,沒有屋頂的區域就統稱為露台,一般常見的有歸屬各住戶的室內露台,以及大樓樓頂的露台。


相關知識》

1. 屋頂露台為公共區域,並不屬於頂樓住戶,不可私佔,否則就違反公寓大廈管理條例。

2. 露台不計入銷售坪數。


‧相關名詞:【陽台】。




【陽台】Veranda


釋義》為附屬建物,類似露台但是有屋頂的區域。


相關知識》

1. 於法規定,陽台面積不得超過當層樓地板面積的10%。

2. 陽台有計入銷售坪數,因此在買房子的時候必須注意陽台的大小是否適合,避免陽台區域太大,使用不到就不太經濟。


‧相關名詞:【露台】。




【主建物】


釋義》指房子的主要部分,也就是銷售的室內面積,購買後可以自由進出的區域,指從大門、客廳、餐廳,到臥房、廚房等等空間。


相關知識》房屋面積為主建物、附屬建物、公共設施三者的總合,建物所有權狀也都分列的很清楚,在購買前必須要弄清楚各部分的面積,以了解確實可支配的面積大小。



‧相關名詞:【附屬建物】、【小公】、【大公】。




【附屬建物】


釋義》與主建物相連且專屬主建物的設施,如:露台、陽台等等,若在室內則歸屬該住戶使用,在室外而不與主建物連接的設施部分也為附屬建物,如:地下室、樓梯間等等。


相關知識》在屋外的附屬建物都屬於公設的一部分,雖不具有自由支配權,但也包含在銷售坪數中。


‧相關名詞:【主建物】、【小公】、【大公】


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