今年以來房價雖然持續走升,但明顯的漲幅越來越緩,下半年後已呈現持平的走勢。對投資者來說,短期要透過轉售賺價差的可能性已越來越低,也因此今年以來隨著房價接近高點,投資客也漸漸淡出市場。加上第二季起,銀行配合金管局政策,房貸放款趨於嚴謹,尤其對投資交易的貸款更是保守。因此在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響之下,這幾年國內房市的投資風潮已明顯降溫,取而代之的是一般的首購及換屋需求,重回市場主流,這類實質需求的比例,由年初的七成回升到八成左右。

信義房屋協理吳銘鴻表示,自去年第一季至今,台北市區因投資目的而購買房地產的比例,已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑,目前購屋投資的比例僅約14個百分點,台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。

吳銘鴻指出,受行庫緊縮房貸成數影響,房市生態丕變,隨著銀行緊縮小套房的房貸成數,使得投資為主的套房產品面臨流通性的問題,不少投資型客戶因而悄悄的退場。小坪數產品不再吃香,取而代之是兩房以及中大坪數換屋產品,自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

仔細分析換屋族的購屋原因,多半來自空間不敷使用,希望尋求更舒適的大空間或是轉換更優質的居住環境,而在房屋一買一賣之間,因可籌措到較多的自備款,因此在購屋標的的選擇上具備較大的選擇空間。相較於換屋族對於空間及環境的偏好,首購族往往會受限於預算,如果又沒有「富爸爸」的支援下,僅能選擇較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出,首購族群一直是房屋市場上的主力,但由於台北市區房價持續處於高檔,近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例,並且有逐年攀升的趨勢。相對於台北市區的現狀,台北縣地區的房價顯得「平易近人」許多,因此以首購為主的趨勢並未改變。

根據信義房屋不動產企研室的統計,台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前的41.67%,增加約五個百分點;台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面,從去年第三季至今,台北市首購族的比例亦由29.44%上升至35.42%,北縣首購的比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現,在台北市區,換屋族群的比例較首購高出約六個百分點,但在台北縣部份,首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點,顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下,使得原本有意在台北市區置產的首購族,只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族及首購族較偏好的購屋地點呢?信義房屋發現,隨著M型社會的到來,換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。就換屋來說,一般以事業有成的中產階級居多,多半仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市的士林、內湖、大安、文山、南港等地區,換屋比例均超過40個百分點,其中士林區及內湖區均超過五成,大安區亦有接近五成的表現;在台北縣部份,換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲(58.62%)及淡水(56%)兩地。

吳銘鴻表示,士林、內湖、大安等地區均具備交通便利、區內有明星學區等優勢,而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主,而淡水地區主推景觀休閒住宅,因此均能吸引換屋族的目光。

另外在首購部分,台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域,其中板橋及中和同樣具備交通便利的優勢,而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜,因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為,投資需求的多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場上的交易明顯受到投資需求熱絡的影響,而產生價格快速上升的走勢。因此,當投資需求回到正常比例之際,可預見未來房價的變動將趨於和緩。此外,投資者因為看的房子多,對於房價的敏銳度也高。因此市場上條件比較好的房子,往往很快就被投資者買走,一般買方不容易搶的到。而現在市場回歸常態,對買方來說,反而具有較多的選擇,可以找到心目中理想的家。

《資料來源: 信義房屋》
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