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◎法拍屋

　　法拍屋是由於債務糾紛，債權人取得『執行名義』後，由法院查封債務人的不動產抵押物，進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。



一般的會成為「法拍屋」，其主要原因是該不動產所有權人欠債，而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定，鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時，即為第一次拍賣最低價額，如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受，依強制執行法第九十二條（第一次減價拍賣未能拍定時之處置）執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。



　　經過幾次流標後，不動產價格通常就會比市價低很多，但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題，故，投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作，不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。



◎金拍屋

　　由政府核可，委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業，拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成，但從其目前公告的拍賣物件來看，有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高，所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作，目前平均拍次都還要三點多拍才能成交，既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式，購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜，三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。



　　至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋，因法院與代拍之金服公司之角色，僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已，無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝，拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚；但拍定人如能掌握惡意砍壞者，仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。



◎銀拍屋

　　 銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣，無人應買，由銀行自行承受後，產權屬債權銀行所有，再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋，故取名為銀拍屋，底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂，較有彈性，拍賣方式為公開競標喊價，由於銀行是拍賣房屋的所有權人，如要事前看屋比較不會有技術上的困難。



　　銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件，但若原先屋裡有被佔用情形，銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用，這些支出，有些銀行會自行吸收，有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋，底價真的十分低廉，所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其，不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情，買到的銀拍屋與市價差距不大，甚至超出行情，就很冤枉了。

《資料來源:YAHOO》

理財最大的難題，就是同一筆錢要分很多口袋。如果懂得在滿巢期時，買下雙併大樓或頂樓加蓋打通，就能預先規畫未來退休與換屋所需。

滿巢期是人生負擔最沉重的時期，不僅得籌措子女教育金、換屋金，還要開始準備夫妻倆的退休金。有什麼方法可以同時兼顧換屋及籌措退休金呢？40多歲的全國不動產羅東加盟店店長邱麗惠，就找到一個兩全其美的對策。


邱麗惠原住在宜蘭透天厝，4年前看中一間面對羅東運動公園第一排的挑高樓中樓華廈，雖然權狀只有36坪，但因前任屋主已將挑空的樓地板填滿，樓上另有獨立室外梯進出，使用面積達50多坪，總價約300多萬元，如果貸款150萬元，每月房貸僅8,000元。


由於房子坐落地點、環境、視野均佳，邱麗惠第一眼就很心動。她盤算2個兒子要上高中及國中，更需要生活空間，加上搬到市區可減少交通往返時間，非常符合換屋需求。最後她以每坪10萬元買下，如今房價已漲3成，等於淨賺百萬元，但她並沒有出售打算，因為這是她的「養老屋」。


雙層住家 退休後出租兼自住


「這裡有公園、綠地，近市區，很適合養老。」邱麗惠在購買時就考慮把它當成退休養老的地方，因為樓上可以獨立進出，她計畫將空間稍做裝潢，再拉一個獨立電錶，每月可收租金9,000～10,000元，當成退休後額外的生活費。


美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，換屋時選擇雙併或頂樓加蓋打通的房子，滿巢期時，父母與子女有各自的生活空間；空巢期後，再將原先打掉的分戶牆或是地板復原，將另一半空間出租，就是一舉兩得的購屋規畫。


不過雙併或頂樓加蓋，都是市場熱門產品，價格、裝修、標的選擇，都是不小的學問，因此購買前要注意6個重點。


重點1：中古屋優於新成屋


單從成本考量，要將二戶或樓上樓下打通，如果不是預售屋的話，建議買中古屋重新裝修。全國不動產董事長葉春智表示，買新成屋的缺點是，房價已比中古屋高，再者建商管線都是全新規畫，完工後又再重新裝修或隔間，等於還要再多花一筆錢。若是買預售屋，在下訂時事先向建商表明要二戶打通，等施工時只要更改設計圖即可，反而還省成本。


重點2：頂加要買1995年前


根據台北市違建處理規定，台北市1994年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建，被列管可暫時不予拆除；而之後的頂樓加蓋屬新違建，則是即報即拆，台北市以外不在此限。暢銷書作家張淳淳表示，民眾在購買頂樓加蓋時，不妨先到台北市建管處網站查詢，過去是否曾經被舉報拆除。

葉春智表示，1995年以前的違建雖然緩拆，但違建仍是事實，日後遭到住戶檢舉，並向法院提出侵占主張，仍會被法院強制拆除。目前台北地方法院已有判例，要求頂樓加蓋出租租金要與各樓層的屋主分享，因此張欣民建議，民眾在購買頂樓加蓋時，「睦鄰」是最重要的課題。


重點3：頂加華廈優於公寓


雙併華廈是市場的搶手貨，但手上有40多間房地產大戶的張淳淳卻偏愛頂樓加蓋，她認為7樓頂加的巷道寬（建築法規定7樓以上建築路寬須在8米以上），又不用爬樓梯，是頂樓加蓋中的極品，接下來她才考慮4樓公寓，再來才是緊臨馬路的住辦大樓，最後才是5樓公寓的頂加。


「4樓與5樓雖然只差一樓，但行情卻差很多，5樓頂加等於是爬到6樓，市場的接受度較差。」


重點4：頂加房價約15～20%


張欣民表示，頂樓加蓋最吸引人的是購置成本低，不過由於頂樓加蓋行情混亂，有些直接打3、5折，併入銷售坪數計價，有的是以營建成本估價，不少買賣糾紛也時有所聞。戴德梁行不動產總經理顏炳立表示，頂樓加蓋沒有產權，也不能登記面積，只能合理反應可使用的效益，一般來說大約是房價的15～20%。


重點5：裝修不影響結構安全


葉春智表示，買雙併或頂樓加蓋打通，裝修時要特別注意結構安全，像是緊鄰雙併的牆面，若是剪力牆就不能輕易打掉。由於退休後必須將空間復原，因此最好廁所糞管、公共管道間、動線等都要事先規畫好，做最佳的動線安排。


重點6：選擇需求大地區出租


第一銀行個人金融事業群消金商品部經理陳惠蘭表示，房子在空巢期時要能順利出租，在換屋時就要考慮坐落地點是否有租賃需求。此外她也建議，滿巢期換屋家庭支出多、負擔大，不妨可考慮理財型房貸，以減輕壓力，同時又可活化資產。

《全球房地產資訊網》

漲、漲、漲，什麼東西都在漲，投資理財不找出穩健增值的商品，小心錢都被通貨膨脹吃掉！

　消費者物價指數上揚

　反映通膨率的消費者物價指數(CPI)悄悄上漲，根據行政院主計處的資料顯示，台灣八月消費者物價指數較去年同期上漲三．五六％，年增率創下民國八十七年十二月以來新高。

　摩根富林明投信副總邱亮士指出，目前台灣的消費者物價指數約為一．六％，不過，一般民眾感受到物價上漲的壓力應該大於這項官方數字。

　對一般民眾而言，許多民生物資價格上漲，其實造成了通貨膨脹壓力，若再加上實質薪資成長率呈現負成長，不但影響了平日生活的支出，投資理財所追求報酬率目標，也不再是銀行定存就可以滿足了！

　通膨高，錢貶值速度快

　通膨對理財有何影響？摩根富林明投信副總理邱亮士舉例，若以通貨膨脹率二％來計算，今天的五十萬元，十年後就大約只值現在的四十萬元，二十年後就只值約三十三萬元。若通貨膨脹率愈高，當然錢貶值的速度也愈快。對於很多人正在規劃退休的人來說，應該認真面對通膨對於理財儲備老本的問題。

　原物料、黃金、房地產成首選

　所以，如何讓你口袋裡的錢，不會被通膨吃掉？最好的方法，就是透過聰明的理財，讓你的投資獲利率高於通膨！

　專家認為，對抗通膨的理財原則，就是避開高風險的投資，尋找穩健增值的投資工具。也就是說，投資不再只是要求「保本」而已，還要有打敗通貨膨脹率的「收益」，才算是有效的理財方式。

　要有效對抗通膨，專家說，最好就是買實體物質─原物料、黃金及房地產。可是這些標的不是取得管道不易，就是投資門檻高，所以衍生出來的相關投資商品，就是最好的選擇。

　一般來說，高資產族群可以買房產來抗通膨，但是原則是買的標的要有保值的功能、增值的潛力，買進時機和所處區域成為關鍵，也是透過房產抗通膨的風險所在。

　選擇黃金來抗通膨的投資人，則是要注意因為投資目的在於「保值」而非賺股價價差。直接投資黃金實體的黃金存摺，讓小額資金也可投入，是不錯的選擇！至於一般透過基金來理財的投資人，則可以選擇原物料、黃金及房地產相關的股票（基金）、債券及貨幣。

　另外，透過保險來儲備退休資金的族群，因為累積退休老本的期間可能長達十年以上，更應該要留意期間通貨膨脹率對於侵蝕老本的程度，所以要選擇有保本還可有紅利或是高過市場利率保證的保單，分紅保單和利率變動型年金較適合用來作退休規劃。

《YAHOO房地產》

工商時報 B2/稅務法務 【楊穆郁／台北報導】

營業人間因交易往來等商業活動，而發生賠償款、違約金等收入時，應否開立統一發票報繳營業稅？這點常造成營業人之困擾。國稅局表示，只有從銷售貨物或勞務而衍生的賠償金、違約金，才必須開立統一發票、課營業稅。以出租房屋為例，出租方收取的違約金，才須課營業稅；承租方若因對方違約收取違約金，則不用報繳營業稅。北市國稅局指出，在我國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，應依規定課徵營業稅。營業人銷售貨物或勞務之銷售額，包括營業人在貨物或勞務之價款外收取之一切費用（如違約金、賠償金等）。

北市國稅局舉例說明：Ａ公司出租房屋予Ｂ公司，因Ｂ公司遲延支付租金，Ａ公司向Ｂ公司加收之違約金，係Ａ公司銷售勞務（出租房屋）在價格外加收之費用，屬於銷售額之範圍，應依規定開立統一發票，課徵營業稅。


但如果是Ａ公司提前解約，並支付Ｂ公司違約金，則該違約金非屬Ｂ公司銷售勞務收取之代價，非屬營業稅課徵範圍，免徵營業稅。Ｂ公司可書立普通收據並貼用印花稅票（銀錢收據）交付Ａ公司即可。


北市國稅局強調，營業人之收入應否開立統一發票報繳營業稅，以該收入是否因銷售貨物或勞務而獲得為依據，如因銷售貨物或勞務收入，均應依規定開立統一發票，報繳營業稅。

※公告土地現值 : 公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地，根據最近一年來調查的地價動態，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據；此外，公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。由此可知公告土地現值不僅涉及民眾土地增值稅稅負，也與被徵收土地補償地價的高低有密切的關係。由於公告土地現值是反應土地的正常交易價格，因此，民眾在衡量土地的價格時也把它當成一項重要的參考數據。縣全國台北市公告土地現值在全國縣市中是最為接近市價的，但因公告土地現值是採區段估價，區段內土地的價格有高有低，一般取其平均的價格代表區段的地價，現政府正朝向細分地價區段的方向努力，希望使區段內土地條件的差異降到最低，減少公告土地現值有偏高或偏低情形。

※公告地價 : 公告地價為直轄市、縣市政府對於轄區內土地，於規定地價或重新規定地價時，根據地價變動情形，以同期土地現值的地價區段為基礎，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格後據以公告。公告地價是作為規定地價或重新規定地價時土地所有權人申報地價之參考，依照平均地權條例的規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人祇能在公告地價上下20%的範圍內申報，如果申報地價超過公告地價120%時，是以公告地價120%作為申報地價；相反的申報地價未滿公告地價80%時，政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。申報地價是課徵地價稅的依據，因此，公告地價影響民眾地價稅的稅負。另外，申報地價也是公有土地出租時計算租金的依據。目前公告地價的訂定於民國79年平均地權條例施行細則第64條修正後，已與公告土地現值分別查估，改採兩價分離制度，一般而言，公告地價僅是同期公告土地現值的一定成數，由於無法反應正常交易價格，除計算租金外，民間應用尚不普遍。

※申報地價 :申報地價稅的價格(範圍介於公告地價的80%~120%).也就是說假設該宗土地公告地價100元/平方公尺.申報地價最低不可低於80元/平方公尺.最高不可超過120元/平方公尺.如果未申報政府會以公告地價的80%當作該宗土地的申報地價計算地價稅!!

一棟一、二億的豪宅賣得快，其中竟然也和節稅有關。主要因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多，導致富人租稅規劃，爭相買豪宅、金店面贈送子女以節省贈與稅，有推波助瀾效果。

　會計師表示，在遺產及贈與稅法第五條中，對贈與不動產、以自有資金無償為他人置產，課徵贈與稅，而不動產中的土地是以公告現值計算，房屋以房屋評定價值計算，所以買豪宅送子女是很好的節稅手法。

　課稅以公告現值為基礎

　這幾年台北市、台北縣捷運沿線的房子漲翻天，台中市、高雄市等都會菁華區的漲幅也很可觀，但是反觀各縣市土地的公告現值、公告地價都遠遠落後市場行情，導致以公告地價為課稅基礎的稅負，都跟著降低，除了土增稅、地價稅可以減輕很多之外，有富人稅之稱的遺產稅及贈與稅，節稅價值相當高。

　台灣豪宅賣得好，讓很多買不起的人強烈感受到Ｍ型社會來臨，錢從那裡來？會計師表示，很多經營成功的台商到香港掛牌上市，依香港證交所規定，初次上市的公司要分散二五％的股權，大股東被迫賣出持股，例如有台商大股東每賣出一％的股權就有五百萬美金入袋，賣二五％就得到一億二五○○萬美金，約為四○億台幣。

　台商回流，須消化大把現金

　手上有大把現金之後必須消化，算算還是喜歡台灣故鄉，於是回頭買台灣房地產，一方面投資，一方面贈與給小孩，減輕未來的遺產稅。

　例如市面上一坪一百萬元的豪宅買一百坪要一億元，如果父母直接贈與一億元的現金，贈與稅率要適用最高的五○％，贈與稅約為四千一百萬元，但是如果贈送房地產，稅負就省很多。

　安永會計師呂旭明表示，第一種方式是直接用以小孩的名義買豪宅、金店面，為其支付現金，因為土地的公告現值加房屋評定價值大約只有二千萬元，頂多三千萬元，國稅局課贈與稅就以三千萬元計算，贈與稅率降到三四％，稅負只剩下七百多萬元，共節省贈與稅三千三百多萬元，二者稅負差很多。

　第二種方式，是先用父母名義買下來，再分三次贈與給小孩，每一次夫妻各移轉五百萬元，二人合計贈與一千萬元，則全部三次移轉共計只要繳贈與稅一八一萬元，可以節稅三千八百多萬元，更省稅。

　又例如，最近台北市台大公館附近捷運出口的舊大樓一樓店面，只有小小的十八坪，竟然成交一億元，因為是大樓，土地持分不到三坪，每坪的公告現值三百萬元，三坪約九百萬元，加上房屋評定價值一百萬元，合計一千萬元。

　勤業眾信副總經理胡榮一表示，夫妻二人買下來之後，再過戶送給小孩，平均每人各贈送五百萬元，一人的贈與稅只要繳區區的三○萬元，二人合計六○萬元就搞定，比贈與現金一億元給小孩的稅負四一○○萬元省太多了，超級划算。

　而且受贈人可以收租金。該店面又分割為三個營業店面出租，假設一個店面月租十五萬元，三個店面租金四十五萬元，則小孩一年就可坐收五四○萬元的收入，且可以分散父母的高所得，降低父母的所得稅，可謂一舉數得。

《YAHOO房地產》

【地坪】


釋義》主體建築的佔地總面積，不包含陽台、騎樓、公設等點綴性建築面積，是權狀上實際可自由支配的坪數。

相關知識》

1. 地坪的坪數比建坪小。

2. 如果公設比高的話，通常也代表地坪比較小。

3. 房屋廣告的坪數通常都不是地坪，而是建坪。


‧同義詞：【實坪】。

‧反義詞：【虛坪】。

‧相關名詞：【建坪】。




【建坪】


釋義》建築物中實際建築面積加總的坪數，包含陽台、公設等面積，若有多層樓，則所有樓層的底板面積加起來就是建坪。


相關知識》建坪為可使用的坪數，但並非全為「可支配」坪數，在主建築裡的部分為可使用、可支配的坪數，而公設即為可使用但非可支配的建坪計算項目之一。


‧同義詞：【總坪數】。

‧相關名詞：【地坪】、【虛坪】。




【虛坪】


釋義》可以使用，但沒有支配權力的坪數，即非私人所能獨佔的坪數。


相關知識》

1. 標榜多公設的房屋代表虛坪也多。

2. 看屋時仲介或賣方可能只會告訴你「總坪數」，但這個數字包含了虛坪，必須問清楚虛坪有多少，以免虛坪數過高而後悔。

3. 一般而言，虛坪多的房子較不好轉手。


‧同義詞【公設坪】。

‧相關名詞：【地坪】、【建坪】。




【夾層屋】


釋義》夾於樓地板與天花板之間的隔層，於法規定必須以輕質結構建造，夾層高度必須大於210公分，且不可超過樓地板面積的三分之一或是100平方公尺，超過面積就必須視為新樓層而不是夾層。


相關知識》

1. 若夾層是後來加建的，並不包含在權狀裡，必須自行申請補登坪數，否則視為違法使用。

2. 若中古屋內有夾層結構，必須要確定是為合法使用。


‧相關名詞：【樓中樓】。




【樓中樓】


釋義》於挑高設計樓層中，天花板與樓地板之間的樓層，是在建商申請建照時一並申報的部份，為獨立計算的樓層，無建造高度、大小的限制。


相關知識》

1. 通常樓中樓在建商申請證照時就已規劃好了，屬於產權的一部分，所以屋主具有實際的支配力，合法坪數多將來也較好脫手。

2. 樓中樓與夾層屋兩詞已被濫用，嚴格說來，樓中樓為合法使用，有產權的保障，而夾層屋則有可能違法、沒有產權。

3. 大體而言，樓中樓的安全性較夾層屋高。


‧相關名詞：【夾層屋】。




【小公】


釋義》大樓公共設施的一部分，指「部分大樓住戶」共同使用的區域，如：各層的電梯、樓梯間、當層公共區域的陽台、露台等等。



相關知識》一般小公的計算範圍為「樓層」，所以小公多分布在各樓層的設施，但在造鎮、社區型的大樓產品，大樓門廳也算是小公。



‧相關名詞：【大公】、【虛坪】。




【大公】


釋義》大樓公共建築的一部分，指「所有住戶」必須共同使用的區域，如：電機室、防空避難室、屋頂突出物、健身房、游泳池…等等。


相關知識》公共設施越多的房屋，購買前必須要注意公設坪數為多少，因為公設坪數就等於虛坪，將來在轉手的時候是沒有支配權的。


‧相關名詞：【小公】、【虛坪】。




【露台】


釋義》歸為附屬建物之一，沒有屋頂的區域就統稱為露台，一般常見的有歸屬各住戶的室內露台，以及大樓樓頂的露台。


相關知識》

1. 屋頂露台為公共區域，並不屬於頂樓住戶，不可私佔，否則就違反公寓大廈管理條例。

2. 露台不計入銷售坪數。


‧相關名詞：【陽台】。




【陽台】Veranda


釋義》為附屬建物，類似露台但是有屋頂的區域。


相關知識》

1. 於法規定，陽台面積不得超過當層樓地板面積的10%。

2. 陽台有計入銷售坪數，因此在買房子的時候必須注意陽台的大小是否適合，避免陽台區域太大，使用不到就不太經濟。


‧相關名詞：【露台】。




【主建物】


釋義》指房子的主要部分，也就是銷售的室內面積，購買後可以自由進出的區域，指從大門、客廳、餐廳，到臥房、廚房等等空間。


相關知識》房屋面積為主建物、附屬建物、公共設施三者的總合，建物所有權狀也都分列的很清楚，在購買前必須要弄清楚各部分的面積，以了解確實可支配的面積大小。



‧相關名詞：【附屬建物】、【小公】、【大公】。




【附屬建物】


釋義》與主建物相連且專屬主建物的設施，如：露台、陽台等等，若在室內則歸屬該住戶使用，在室外而不與主建物連接的設施部分也為附屬建物，如：地下室、樓梯間等等。


相關知識》在屋外的附屬建物都屬於公設的一部分，雖不具有自由支配權，但也包含在銷售坪數中。


‧相關名詞：【主建物】、【小公】、【大公】

一般夫妻的置產項目中，最值錢的大概就是房子了。到底房子該登記在先生或太太名下？或者採共同登記？這可以從3個角度來考量。

台北市曾有一對夫妻要購屋，完成所有房屋過戶的手續後，因為房子是登記在先生名下，代書就把新領到的土地房屋所有權狀交給先生，沒想到先生竟然當著太太的面，就將權狀送進碎紙機內。


原來夫妻倆先前已經因為房子登記問題而有過一番爭執，太太雖然妥協由先生掛名，但為了要有安全感，要求保管權狀，沒想到先生竟然將權狀「粉身碎骨」，還說可以省下一筆將權狀存放銀行保管箱的費用。


離婚率大幅升高　靠房子增加安全感


還有一對小夫妻，因為購屋自備款是由公婆出錢，簽約時公婆要求用兒子的名字登記，但是等到正式用印時（即雙方蓋印鑑章），公婆沒有到場，兒子即要求代書將房子所有權人改成太太的名字，「因為老婆要有安全感」，兒子無奈的表示。


為什麼夫妻都想靠房子來建立安全感？根據內政部統計，去年台灣離婚率是千分之2.83，有6萬4千多對夫妻在戶政事務所跟另一半說「拜拜」，居亞洲第一高；而10年前，只有3萬5千多對離婚。面對節節走高的離婚率，讓夫妻任一方更想擁有房子的所有權，因為房子通常是夫妻擁有價值最高的一項資產。


其實撇開感性因素，房屋登記可以有更理性的考量。以下是房子所有權人在登記時的3種考量角度。


考量1. 誰的貸款條件好　就登記在誰名下


銀行核貸除了考量房子地段等因素外，貸款人的職業、信用、收入也是評估重點。兆豐銀思源分行經理江德成指出，如果夫妻一方是500大企業員工、另一方是一般行號員工，想要申請貸款的銀行又有針對500大企業提供貸款優惠專案的話，以「省息」角度考量，當然是登記在條件優的一方名下去申請貸款效益較高，通常可以有1碼（0.25%）的優惠。


假設貸款額度500萬元，貸款20年、年利率3.25%，採本息平均攤還法計算，20年下來的利息總和約是180萬元；而同樣條件、年利率3%的話，利息總和約是165萬元，可以省下15萬元利息，夫妻倆可以用來玩一趟歐洲了。


不過，如果自己任職的公司比不上另一半的條件優，或是太太只是家管，既想要登記在自己名下，又希望享有較優的利率報價，也不用氣餒，只要申請的銀行有彈性提供家庭收入評分的話，「不管登記在夫妻任一方的名下，銀行仍然會將夫妻收入合併評分，就有機會爭取到更好的待遇，」江德成提醒。

考量2.誰能節省增值稅　就登記在誰名下


房子相關稅負最沉重的一項是土地增值稅，所幸土增稅有2種優惠可以申請，只是想要享受優惠，登記時就要慎重考慮。過去民眾出售自用住宅土地可以享有的土增稅優惠有2項︰「一生一次」的10%優惠稅率，以及「以小換大」的重購退稅。（月前行政院釋放新利多：「一生一屋，不限次數」的10%優惠稅率，是採一生累計換屋總面積、都市地區土地不超過1.5公畝之方案來計算，但目前尚待立院修法通過。）


但是陳俊宏提醒，「想要享受一生一次的優惠稅率，新購房屋就要登記在還沒有用掉一生一次的配偶名下。」尤其要注意的是，如果採取共同登記（即由夫妻共同擔任所有權人），未來出售房屋想要適用一生一次的優惠稅率時，夫妻倆的「一生一次」權益就會一起消耗掉，相當可惜。


而換屋時可以申請的「重購退稅」，由於稅法規定，原出售土地及新購土地所有權人須同屬一人，「也就是說，如果舊屋是登記在先生名下，購置新屋如果想要申請重購退稅，那麼新屋也必須登記在先生名下才行」，陳俊宏強調。


考量3.誰最需法律保障 就登記在誰名下


民國85年修法後，房子登記在誰的名下就是誰的，即使未來感情生變，先生提出當初購屋自備款或是貸款都是由其支付，也不能將已經登記在太太名下的房子，要求法院判還給先生。因為太太可以提出這些購屋金是先生當初贈與給她的。


不過，台灣法律聯合律師事務所所長劉孟錦也提醒，夫妻婚後購置房屋，任一方即使爭取到登記在自己名下，也不能太「靠勢」，因為台灣9成8的夫妻採取「法定財產制」，當鬧到要離婚時，根據民法第1030之1條規定：「剩餘財產較少的一方，可以提出「剩餘財產分配請求權」」（以下簡稱請求權）。也就是說，可以要求剩餘財產較多的一方，「吐」出一部分的財產，供兩人平均分配。


只有當初專程到法院登記為「分別財產制」的夫妻，因為是「親夫妻、明算帳」，各自管理、使用、收益及處分名下財產，離婚時當然也不能再要求行使「請求權」。而只要沒有特別到法院約定登記的夫妻，均視同採取「法定財產制」，即使婚後財產是夫妻各自所有，但是當「法定財產制」的「關係」消滅時，譬如離婚或任一方死亡，另一方就可以行使「請求權」。


剩餘財產計算方式是：「先扣除婚姻關係存續中所負的債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產的差額應平均分配」。譬如太太名下有一間市價約1千萬元的房子，先生名下有200萬元存款，假設雙方都沒有負債，那麼雙方剩餘財產各是1千萬與200萬，差額為800萬元（＝1000－200），剩餘財產較少的一方，就可以要求平均分配這剩餘的800萬元，也就是說，先生可以向太太要求給付400萬元。

不知如何選擇 共同登記最公平


相對地，劉孟錦律師也提醒，房子沒有登記在自己名下的配偶方，也不能因為法律有保障離婚時的「請求權」而大意，「因為房子登記在誰的名下，誰就有自由處分權，也就是要小心還沒來得及在離婚時行使請求權時，房子就已經被另一半處分掉了！」


除非配偶能夠及早發現另一半「不當減少婚後財產，而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時」，不用等到離婚，就能向法院提出「提早行使剩餘財產分配請求權」。例如先生外遇，準備出售登記在自己名下的房子變現給二奶，太太如果及早發現，就能依法聲請提早行使請求權。


而且切記「法律只保護懂得法律的人」，如果知道有剩餘財產的差額時起2年間不行使、或是離婚超過5年未行使，這項權利就會消滅，也就是不能再提起剩餘財產分配請求權。


綜合來看，誰自認最需要法律保障，誰就盡量爭取登記在自己名下，或是採取形式較公平的共同登記，更能因應目前婚姻關係不穩的時代。


只是要注意的是，共同登記房屋的另一半仍然有自由處分名下持分的權利，而且若另一半不幸提早過世，而夫妻又膝下無子嗣的話，「第二順位繼承人、亦即公婆或是丈人、丈母娘，就有權要求繼承該房子的持分權利了，」劉孟錦律師提醒。

《全球房地產資訊網》

台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣，但今年以來，在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下，投資客層略顯保守，自住需求提升，整體房市進入盤整期，回歸市場供需的基本面；而從市場供需來看，根據內政部營建署資料統計後顯示，至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶，與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後，住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶，與95年底的3.9萬餘戶相較，成長了12.82%，顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面，而供需之間的缺口有略為擴大之勢。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢，但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景，多維繫於投資比例偏高的假性需求，一旦銀行緊縮放貸條件，投資操作的槓桿原則出現失衡，投資客逐步脫手出場，將導致市場供需缺口更顯擴張。


資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」


從各區域的市場供需面來分析，台北市仍是需求量最大的區域，根據永慶房仲集團統計顯示，全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市，至今年7月止，台北市的住宅存量數為85萬7200戶，但家庭戶數卻高達94萬3079戶，兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。


廖本勝指出，全台的區域發展仍呈現不均衡狀況，資源過度集中於台北市，工作機會相對多元，吸引外來人口移入，但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和，因此顯現出高度「供不應求」的局面，也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升，從92年迄今，北市房價漲幅已達近6成5。


北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化


相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況，同屬大台北生活圈的台北縣，則呈現明顯的「供過於求」，根據永慶房仲集團統計顯示，至今年7月止，台北縣的住宅存量數達135萬6315戶，但家庭戶數僅129萬5618戶，兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶，居全台住宅「供過於求」的第二名。


廖本勝認為，受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善，再加上台北縣升格直轄市的利多因素，建商紛紛進駐佈局搶建，形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增，餘屋過剩情況明顯，導致房市供需失衡，不過，北縣平均房價僅為北市一半的水準，讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢，支撐北縣的房市表現，對北縣住宅存量去化來說，將有所助益。

中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶


至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市，廖本勝表示，近年來，在中科、高鐵等利多推波助瀾下，台中房市熱度持續燒旺，建商積極投入佈局，尤其台中七期重劃區，以及經國、美術園區等綠園道區，成為台中住宅的推案重心，在建商搶建風潮不減的情況下，台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶，但家庭戶數僅35萬8273戶，住宅餘絀數達6萬2010戶，「供過於求」的情況較為明顯。


廖本勝表示，台中市近年來推案量俱增，但人口戶數並未隨之增加，雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元，惟支撐來源仍是外來客居多，包括大陸台商、外僑或北客南下，多是看好台中各項重大公共建設的完善，以及兩岸直航政策開放後的房市發展，但實際上，台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案，因此，當兩岸直航開放腳步停擺，加上銀行放貸漸趨保守下，對台中房市的後續發展將比較不利。


房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋


廖本勝最後指出，從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示，今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象，尤其是台北市最為明顯，他認為，台北市的高房價所得比，驅動了消費者對整體房市趨向保守，房價回歸市場供需法則，而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下，房價走勢仍會有一定的支撐力道，不易急跌；不過，除台北市以外，部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量，其房市景氣仍需依賴公共建設的建置，以及區域工商發展的多元化，吸引人口進駐，形成區域內住宅需求的擴增，始能造就房地產市場的穩定發展。


廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者，在房市景氣回檔盤整之際，議價空間浮現，在鄰近市中心且供給量大的市郊區域，可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。

《資料來源:永慶房屋》

近日，套房貸款限縮、景氣趨緩、房市轉淡的消息，四處充斥，影響所及，套房議價空間，明顯擴大，依照個案不同，擴大到十％、三十％不等，四年來最大。

　信義房屋協理呂信銓說，今年來，大台北地區總計萬戶套房陸續蓋好，受到市況震盪衝擊，這一陣子，新完工的套房行情非常紊亂。

　一、議價空間十％到三十％，四年來最大。

　呂信銓指出，建商、房市投資客賣房子，開出的價格和實際成交價格，原本就有五％、七％的折讓空間，給客戶殺價，最近，明顯擴大到十五％、二十％。

　特別是前一、二年買進套房投資客，由於壓低售價以後，還是有賺錢，多願意提供大一些的議價空間，儘快成交。

　另外，少數建商蓋的套房，位處市區地段，原本開價就比區域行情高出許多，現在市況不佳，價格馬上下壓，實際成交價比建商開的價格，傳出下降三成。

　二、成交期拖長到一、二個月。

　今年第一季、第二季，套房投資客比重高，下手快速，大多二周到一個月就成交。

　現在，大多是自住客進場，對房子的居住環境，生活機能、建材設施，比較用心注意，往往一戶房子看了六、七次，還沒有決定下手，買屋猶豫期大幅拉長。

　一戶套房從客戶上門看屋，往往經過一、二個月才成交。

　三、建商、客戶認知差距擴大，價格紊亂。

　呂信銓說，各區域套房個案不同，議價空間差距很大。

　不少建商依然看好房市前景，特別是對明年總統大選，有很深的期待，建商多預估屆時如果情勢平穩，選後兩岸關係改善，台灣房市將有大行情。

　由於看好房市前景，有些建商打定主意慢慢賣，銷售價格也比較硬，新完工的套房，只給五％、八％的殺價空間。

　特別是資金充足、套房蓋在熱門地點，而且，已經賣出六、七成的建商，在沒有資金壓力的情況下，多不願明顯調低價格。

《YAHOO房地產》

買房產抗通膨，房地產界人士指出，最重要的就是，所購買的房產要有保值的功能，具有增值的潛力，如何挑中保值增功能的房產，下手區域和標的，買進時機和價格，是二大關鍵因素。

　一、區域地段、房產標的。

　信義房屋人員說，最要挑選都會區、精華區，投資置產有保障，這一點，從過去房價走勢的漲跌，看得最清楚。

　住商不動產主任徐佳馨說，二千年以來，各區房價表現不同，台北市大安、信義、南港，一漲六成、七成，台北縣也不遑多讓，八月中古屋平均成交價在二十二萬左右。

　至於中南部地區，台中市七期重劃區、高雄美術館周邊地區的房子，漲幅較大，但是，像小港、楠梓區，七年下來，房價持平。

　北中南三大都會以外，大部分地區的房價漲幅不大，再和民國七十九年、上一波房市高峰比起來，房價更只有當年的七成、八成。

　例如，北部的基隆、暖暖、瑞芳、八堵、桃園縣，中部的南投、台中縣，以及花東、高屏大部分地區，七十九年高檔進場的人，現在都還回不了本。

　即使是台北市的萬華、西寧南路、社子一帶，房價也和七十九年的高價，略有差距。

　中信房屋董事長特助胡佩蘭說，區域內有明星學區、重大交通建設、熱門商圈、公園綠地的房地產，保值增值功能較佳，同一區域內，建材、格局設計、管理良好的房子，漲相更好。

　二、購屋時機、買進價格。

　永慶房屋人員說，再好的房子，如果在房價漲多時，追高買進，可能要熬過數年的被套牢期，比較合適的下手時機，一、房市漲升途中的回檔時期，二、連跌數年的低迷時期。

　永慶房屋人員說，買房抗通膨，要計算資金、稅金的成本，期待的是增值收入，以及租金收益，特別是房產增值的效益。

　要達到這項目標，房子至少要能保值，就是房價漲幅和通膨打平，如果買進的房子經過十年、二十年，扣掉各項成本以後，房子帶來的增值幅度，比物價上漲幅度大，就不怕通膨的衝擊。

《YAHOO房地產》

店面投資術，五大類型店面商圈，新富人士先從社區型入手。

　永慶房屋副理梁惠燕說，投資店面要有大把資金，同時，深入商圈、了解業態，以及租金行情、房產前景，以商圈型態來分，大致可以分成四大店面商圈。

　包括一、百貨商圈店面，二、夜市、大學商圈店面，三、大學商圈店面，四、捷運商圈商店，五、社區商圈店面。

　新富人士投資店面，最好一步一步來，從基礎篇、初階、中階、再進入高階，不是有錢就能投資。

　梁惠燕建議，不妨先從社區型店面下手，總價二、三千萬，門檻較低，投入的金額不必太大。

　對於看好店面前景的投資客，買進以後，主要出租賺取租金，如何增加店面的租金收益？

　信義房屋經理蘇啟榮說，一間店面分拆、分割出租，例如，走廊租給賣髮夾的，頂級精華區一坪半可能就能收到二萬元，並且將不同的租客，重新組合。

　要這麼做，前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。

　蘇啟榮，到底什麼地區的房子，可以當店面使用，除了市況以外，還要看法令規定，土地使用分區限制。以台北市而言，規定嚴格，一樓都可以當店面，但是，依據所處地區、巷道，限制營業規模、業態、業種，像小巷子只能做小吃，不能開餐廳，這是因為消防、逃生的考量。

　只是，很多店面的使用狀況，和法令有出入，像台北市東區一些巷弄的店面，登記是小吃店，開的是餐廳、咖啡廳。倒是，信義計畫區管得就嚴了，連招牌大小、顏色都有規定。

　蘇啟榮說，有心投資店面的人，要弄清楚法令規定，注意已在營業的店面，是否合法。

　還有要注意使用狀況，曾有人買的店面，外推擴大使用面積，使用八十坪，但是，權狀六十坪，本來要租給大型知名商店，辦理變更使用登記時，主管機關實地勘查才發現，使用面積要縮小為六十坪，租金變少，還要花錢、費功夫復原。

《YAHOO房地產》

今年以來房價雖然持續走升，但明顯的漲幅越來越緩，下半年後已呈現持平的走勢。對投資者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性已越來越低，也因此今年以來隨著房價接近高點，投資客也漸漸淡出市場。加上第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資交易的貸款更是保守。因此在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響之下，這幾年國內房市的投資風潮已明顯降溫，取而代之的是一般的首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到八成左右。

信義房屋協理吳銘鴻表示，自去年第一季至今，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑，目前購屋投資的比例僅約14個百分點，台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。

吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變，隨著銀行緊縮小套房的房貸成數，使得投資為主的套房產品面臨流通性的問題，不少投資型客戶因而悄悄的退場。小坪數產品不再吃香，取而代之是兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的大空間或是轉換更優質的居住環境，而在房屋一買一賣之間，因可籌措到較多的自備款，因此在購屋標的的選擇上具備較大的選擇空間。相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往會受限於預算，如果又沒有「富爸爸」的支援下，僅能選擇較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場上的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，並且有逐年攀升的趨勢。相對於台北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得「平易近人」許多，因此以首購為主的趨勢並未改變。

根據信義房屋不動產企研室的統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前的41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例亦由29.44%上升至35.42%，北縣首購的比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現，在台北市區，換屋族群的比例較首購高出約六個百分點，但在台北縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，多半仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市的士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40個百分點，其中士林區及內湖區均超過五成，大安區亦有接近五成的表現；在台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。

吳銘鴻表示，士林、內湖、大安等地區均具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，而淡水地區主推景觀休閒住宅，因此均能吸引換屋族的目光。

另外在首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域，其中板橋及中和同樣具備交通便利的優勢，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為，投資需求的多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場上的交易明顯受到投資需求熱絡的影響，而產生價格快速上升的走勢。因此，當投資需求回到正常比例之際，可預見未來房價的變動將趨於和緩。此外，投資者因為看的房子多，對於房價的敏銳度也高。因此市場上條件比較好的房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶的到。而現在市場回歸常態，對買方來說，反而具有較多的選擇，可以找到心目中理想的家。

《資料來源: 信義房屋》

台北市店面租金高漲，加上企業控制經營成本，一些坪數大、月租金動輒超過20萬元的店面愈來愈難找租客，不過把店面切割成小單位分租，可降低空置風險，還能提高1~2成的租金收益。房仲業者表示：「店面分租市場，愈來愈大。」


審慎務實
很多熱鬧商圈的店面不堪房東調漲租金而退租，南京東路1間90坪原本出租給服飾業的店面，服飾業退租後，屋主希望維持原月租金50萬元，可是放半年找不到租客，後來分割一半以25萬租給房仲，另一半目前還空置。永慶房屋店面事業經理李元鳳表示，畢竟付得起20多萬元月租的房客多，付得起50萬元租客少，目前店面坪數需求有降低趨勢。
南京西路上衣蝶商圈的政大書局結束營業後，屋主希望店面月租70萬元，租客最高出價只有60萬元，後來切割後租給房仲公司和康是美，還是擁有相同的租金報酬。
李元鳯表示，投資型房東多希望拉高租金，面馬路，面寬足的店面適合切割，強勢的房東多半會要求共用廁所衛浴，租賃合約上通常僅需依平面圖載明同戶店面中各店家的使用範圍。


水電表最好分開獨立
近期以1.15億元、換算每坪639萬元成交的捷運公館站「戀戀台大」店面，權狀18坪，室內7.6坪，屋主分割成3間實坪2坪多小店面，都租給服飾和小飾品業，每間月租12~14萬元，雖然店面總金額逾億元，還是能維持近4%投資報酬率。如今該店面旁邊21坪店面，開1.9億元天價待售，若成交將創台北店面新高行情。
北區房屋副總謝萬雄表示，雖然店面分割出租獲利效益佳，不過要注意承租人租約期間的不一致，以及最好額外裝設獨立電表、水表，避免使用糾紛，在租客的業種上，宜選擇集客效應互補的行業。

時間性分租提高收益
此外，依時間或季節時間性分租，也是提高收益方式。李元鳳說，1天中將店面依時段分租，主要用於傳統市場或夜市旗樓式店面。利用不作生意時段出租給其他房客，考量商圈型態與人潮外，也要找非固定式、容易搬遷、沒有固定裝潢，例如，早上作早餐，晚上則就作鹽酥雞。
這類餐飲小吃通常勞力密集，雖然拉長營運時間，但租金通常不高，販賣品項要接近，才能經營。依季節分租多屬「二房東」型態，例如民權東路上有間生意不錯薑母鴨，月租金9萬，因1年只能營業6~7個月，老闆以租金6~8折租給臨時賣場，在空置期增加一筆收入。

《壹蘋果地產王》

在土地成本高漲、推案豪宅化的風潮帶動下，預售屋推案價格也不斷攀升，與中古屋之間的價差也愈來愈大。根據信義房屋不動產企劃研究室最新統計，目前北市預售屋及中古屋的房價差距平均達40%，台北縣則為31%。換句話說想要住新房子，必須比中古屋多付出三到四成的價格。尤其在台北市的信義區，預售及中古屋價差最高，每坪達31萬；至於台北縣則是以永和地區每坪13萬的價差居冠。一般而言，預售屋與中古屋之間價格存有一定的關聯性，民眾在購買預售屋或中古屋時可以參考比較，以做出合理的判斷。

信義代銷協理呂信銓表示，自去年信義聯勤土地高價標售以來，北市預售市場即進入地價推升房價的階段；加上水泥、鋼筋等主要建材持續上漲，建商的推案價格自然會反映成本增加的因素。此外，近兩年北市預售市場的豪宅化，也讓建商為了爭取金字塔頂端客戶，由設計規劃、建材設備、公共空間的設計造景到管理維護，莫不投入更多的成本來吸引這些富豪大戶。如此一來，北市預售屋價格明顯高於中古屋也就不足為奇。

根據信義房屋不動產企劃研究室最新統計顯示，台北市預售屋與中古屋之間的價差以信義區最大，每坪價差高達31萬，換句話說，買一間新房子可抵上1.7間中古屋。排行第二的則是大安區，價差為25.9萬；接下來依序是中山、松山及中正區。價差最小的則是文山區以及北投區，差幅不到二成。台北縣方面，價差最大的是永和市，有高達13萬的差距；這是受到永和地區推案量少，預售產品在供給有限之下，價格自然居高不下。至於三重、板橋、新店及汐止，價差排名分列北縣2至5名。而新莊、土城與蘆洲價差最小，每坪在3萬元以內。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，預售屋一般需要兩年後才會交屋，因而具有期貨性質。而建商通常在訂定銷售價格時，會把未來房價的漲幅提前反映在售價上，因此預售屋與當時市場上的新成屋與中古屋會存在一定之價差，至於價差多少才算合理，市場並無定論，完全要看當時區域房市處於何種循環階段，以及該區預售及中古市場交易冷熱而定。一般而言，中古屋價格對於預售屋具有支撐作用，至於預售價格則有帶動中古屋行情的指標效果。過去一年半以來，北縣市成屋價格的上揚，部分原因也是來自於預售推案價格的帶動。

不過以台北市而言，當前市場上動輒數千萬上億的豪宅產品，畢竟與一般住宅有所區隔，因此雖說價差驚人，但由於替代性不高，對於一般中古成屋的帶動效果有限。反之北投、文山因價差幅度相對較小，若當地推案有限，在週邊中古行情穩定支撐之下也許會有上揚空間。至於台北縣由於腹地廣大，推案量也多，因此除了部份潛力區段，整體預售行情要再翻揚的空間也有限。反倒是預售推案銷售率及去化速度都不錯的區域，當預售價格明顯高於中古行情時，對於中古成屋市場則具有較明顯的帶動作用。

一般而言，中古屋房價較低，也具備基本的生活機能，而好的地段更具備保值增值的特性。至於新房子的外觀質感、設備機能、公共休閒設施以及管理服務等，是讓消費者除了環境機能之外，能夠享受新房子帶來的立即舒適性。因此房子買新的，還是舊的好？消費者可就個人的預算及需求考量來決定。至於在房價所得比逐漸走高的情況下，想要找具備增值或抗跌的房子，不妨將預售與中古房價差距，作為評估指標之一。

《資料來源:信義房屋》

地價稅即將於11月1日開徵，房仲業者提醒今年剛買房子自住的民眾，以及去年忘了申請的屋主，只要符合優惠地價稅條件，務必在今年9月26日以前要向稅捐機關提出申請，如此一來便可省下4倍的稅金。


信義房屋表示，享有地價稅優惠稅率資格者如自用住宅和用地，完成申請就可以按千分之二稅率繳稅，否則就要視為是一般用地按基本千分之十的稅率課徵地價稅。


信義房屋契約部林明堂協理表示，符合申請適用自用住宅優惠稅率的條件包括：房屋沒有出租或營業，都市土地面積未超過3公畝（約90坪），非都市土地未超過7公畝（約210坪），且以建築物所屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。


換句話說，土地所有權人本人、配偶與直系親屬至少有一方需在當地設籍。至於擁有兩處以上自用住宅的民眾，則要慎選設籍的人，否則地價稅優惠將會縮水，最好優先選擇讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍，全部的住宅才能按千分之二的優惠稅率繳稅，節稅利益最大。


林明堂也指出，許多人因為忙於工作或是對稅法不熟悉，而沒有提出適用地價稅優惠稅率申請。根據土地稅法規定，適用特別稅率用地的土地所有權人，應在每年地價稅開徵40日前提出申請，由於地價稅於11月1日開徵，換算時間，只要在9月22日前提出申請，即可享有優惠地價稅。但因為今年9月22日適逢週末，且接連著是中秋節連續假期，所以稅捐機關今年特別將申請時限順延至26日。


信義房屋也提醒今年剛買房屋自住的購屋人，或是去年來不及申請、甚至從來不知道要申請的民眾，只要符合優惠稅率條件者，趕緊在9月26日前辦妥戶籍登記，並向土地所在地稅捐處提出申請，今年便可適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮強調，由於地價稅一般用地基本稅率為千分之十，且採累進稅率，最高達千分之五十五，而自用住宅用地稅率為千分之二，其間稅額差距甚多。因此，如果申請自用住宅的優惠稅率，將可省下4倍的稅金，在物價飆漲薪水卻不漲的今天，千萬別忘了爭取自己應有的權利。


此外，地價稅以公告地價作為計算依據，而公告地價是每三年調整一次，今年正好遇到調整的年度；依內政部統計，全國公告地價平均調升10%，因此平均地價稅額也較三年前增加了一成，請民眾特別注意。


信義房屋提醒，地價稅繳納時間為11月1日到11月30日為止，民眾可以到金融機構臨櫃繳款，或利用自動櫃員機轉帳代繳。沒空跑銀行的人，則可透過網路、電話語音或選擇超商代收稅款。地價稅逾期未繳，每超過2日按照稅額將加徵1%滯納金，超過30日還不繳稅，稅捐處會移送行政執行處強制執行。民眾最好掌握繳款期限，以免被罰。

《資料來源:信義房屋》

地價稅開徵了，銀行財富管理部門人員提醒客戶，一般稅率變更成優惠稅率，稅捐機關受理到九月二十二日(本周六)為止，由於適逢假日，順延到下周三、中秋節過後第一天。

　這一年來，只要不動產有辦理產權移轉的民眾，不妨注意一下，是否有申請適用自用住宅優惠稅率，只要及時辦妥手續，可以省下一筆錢。

　台北富邦銀資深經理陳秋蘭說，地價稅的自用稅率是千分之二，一般稅率是千分之十，同一房地產如果按一般稅率計算是二千元，改按自用優惠稅率計算，變成四百元。

　地價稅的金額，一般住家從數百元到數千元不等，像汐止、二十七層樓的自有住宅，土地持分少，只要數百元，台北市的房子，地價稅繳納一、二千元，很正常。

　土銀人員說，本來適用自用稅率的房子，轉手買賣、產權移轉後，如果沒有申請適用自用優惠稅率，會被按照一般稅率課稅。

　陳秋蘭說，稅捐機關在民眾辦理產權移轉後，會通知民眾，如果符合自用條件，可以申請適用自用住宅優惠稅率。

　但是，民眾可能疏忽忘記，以今年而言，如果超過下周三、最後截止日，還沒有去辦，今年只好先按一般稅率繳納，重新申請、明年再改按優惠稅率繳稅。

　永慶房屋副理梁惠燕說，今年來，房地產產權移轉案件，超過四十萬案，買賣、贈與都有。

　一位金融界人士說，曾有一位長輩，贈與孩子不動產後，自己仍住在這戶房子裡，產權移轉後，沒有辦理適用優惠稅率的手續，好幾年都按照一般稅率繳稅，金額相差近萬元。

　彰銀人員指出，有些不動產的地價稅金額不大，但是，事關民眾權益，還是自己要多留意。

　陳秋蘭說，今年地價稅繳稅期間，從十一月一日到十一月三十一日截止，需要辦理變更適用稅率的民眾，上網申請就可，如果沒有電腦上網，也可以跑一趟稅捐處，現場有專人協助辦理。

《YAHOO房地產》

【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數，從7月開始明顯縮減，房價高檔震盪，短線投資氣氛不佳，但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長，中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產，租金投資報酬率超過4%，在A級辦公商圈找B級辦公大樓，成為投資新趨勢。

投資新寵
台北市住家房價明顯飆漲，A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地，建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓，導致台北市辦公室大樓新供給稀少，辦公室市場反倒受惠，目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%，租金緩步上漲，復甦態勢明顯。

B級物件適民眾投資
戴德梁行協理薛惠珍認為，國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價，這波房地產漲勢集中在住家產品，都會區辦公室具補漲空間，外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的，B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品，因而雨露均霑，順勢上揚。
A級辦公大樓產品競爭力強，吸引外商與大型企業進駐，此類產品稀少且產權完整，都掌握在大型財團手上，整棟金額高，鮮少單層分割出售，一般民眾難切入， B級辦公大樓產權分散，甚至部分還流通在法拍市場，一般民眾較容易尋找標的，房價也較低。

報酬率通常超過4.5%
信義商仲部統計，台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓，每坪租金1400~1900元，房價每坪32~48萬元，投資報酬率常超過4.5%。
信義房屋商仲部副總林彥宏表示，台北市一般住宅租金每坪難超過1000元，房價每坪卻常超過40萬元，高出辦公室房價許多，但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元，但房價鮮少超過40萬元，目前住家房價高檔震盪，租金不會上漲，台北市辦公室景氣逐漸轉佳，中長期持有是很穩健的投資。
挑選台北市B級辦公大樓，優選交通便捷的市區，現在施工中的捷運線的出口站周邊，交通機能還無法顯現，甚至因施工交通不變，影響當地租金與房價，現在是卡位好時機，如施工中的南京松江商圈等，選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓，增值潛力更強。
中信房屋副總劉天仁建議，優選進駐行業單純的大樓，可從1樓大廳掛設的公司招牌，就可看到哪些行業進駐，1樓大廳要寬敞明亮，有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派，但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈：敦化南北路商圈
每坪租金：1700~1900元
每坪房價：42~48萬元
投資報酬率：4.75~4.85%
●商圈：復興南京商圈
每坪租金：1500~1700元
每坪房價：36~41萬元
投資報酬率：4.97~5%
●商圈：南京四、五段商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：32~38萬元
投資報酬率：5~5.25%
●商圈：信義世貿商圈
每坪租金：1600~1800元
每坪房價：40~45萬元
投資報酬率：4.8%
●商圈：松江南京商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：35~40萬元
投資報酬率：4.8%
資料來源：信義房屋商仲部

台北市中心的大安區及中正區，是台北人心目中最想居住的地點，區段的新豪宅每坪開價100萬元起跳，平民百姓要入主，只有望屋興嘆的份。
不過，轉到中古屋市場，在這2大優質區域的末端，大安區的和平東路三段尾與中正區的水源路一帶，環境雖老舊，仍可覓得8百多萬元買3房的物件。
選購中古屋後，如何花50萬元裝潢30坪房屋，設計師與DIY裝潢達人也有訣竅傳授。

據房仲調查，想在台北市購屋，年收入一百三十萬元的家庭，起碼要不吃不喝十一年，才可能買戶中古屋，更遑論市中心的大安區與中正區，預售屋動輒數千萬元起跳。若手頭不寬裕，又想住在台北市中心，可往兩區的末端尋找適合的中古屋。

飆漲榜首　大安區
信義房屋企研室主任蘇 榮說：「北市十年來房價漲幅居全國之冠，尤以大安區漲最凶，十年來漲幅達五八％，中正區漲五三％。」雖然北市房市下半年趨緩，但市中心房價易漲難跌，挑地段還是比選屋齡重要。
隨著仲介的業務人員來到大安區的和平東路三段，可以看到捷運六張犁站，交通十分便利，前方基隆路及敦化南路又是主要的辦公商圈，徒步轉往安居街，沿路上還有傳統市場。

捷運舊厝對半價
在安靜的安居街內步行約十分鐘，五米的巷弄兩邊都是四、五樓的公寓，進到一間位於四樓、二十八坪的三房中古公寓，屋齡二十七年，遠方還可看到一○一大樓，屋主開價八百五十萬元，應還有一些殺價空間。
以自備款三成、七成貸款約六百萬元計算，年息三％二十年本利平均攤還，每月房貸為三萬三千元，若以房貸負擔不超過收入的三分之一計算，家庭月收入門檻宜達十萬元。
這間中古公寓沒有裝潢，但格局開闊方正，前後採光，又是雙併的單純公寓，公設比僅一七％，只是樓梯間較昏暗，也無管理人員，倒是鄰居挺熱心的，對門的老太太謹慎地提醒：「噢，來看房子，要記得關大門，免得小偷上門。」
北區房屋仁愛店協理魏展盟說：「大安區有不少捷運站附近地段，環境比較老舊，中古屋房價每坪約三十萬元，與新成屋及預售每坪六十萬元以上相比，價格很有競爭力，適合想在市中心居住的客戶。不過，老社區的環境較雜亂，公寓也無管理，買下來後還是要花一筆裝潢費用。」

交通便捷案量少
大安區地段較落後的當屬和平東路三段兩側，除環境老舊外，尾端有不少公墓、靈骨塔，馬路的南邊屬大安區，主要巷道為安居街、樂業街、臥龍街等，北邊則屬信義區，主要巷道為富陽街、嘉興街等。
交通是此區最大優勢，近六張犁捷運站，離敦化南路商圈步行二十分鐘，到忠孝東路四段可搭捷運，居住環境雖雜亂，但巷內安靜，只是停車不便利，車位難求。
據永慶房屋統計，這一帶中古公寓成交價每坪二十萬至三十萬元間。信義房屋安和店主任說：「因為中古公寓多，除了便宜外，還有機會與建商都市更新，可惜交易量少，屋況差的賣的也慢。」
另一間富陽街中古屋屋齡三十七年，前有大陽台，權狀近二十六坪，無公設虛坪，屋主開價九百零二萬元，八百多萬元應可成交。走到捷運六張犁站或麟光站約十分鐘，五分鐘路程有富陽自然生態公園，生活機能完整且便利。

明星學區　中正區
台北市中心另一個優質居住地段當屬中正區，有知名的各級學區，新成屋房價每坪五十萬至七十萬元，主要路段的中古屋也要三十萬至六十萬元間。
中正區末段區域，在和平西路以南、水源路以北、東從南海路、一直到師大路，主要巷道如廈門街、詔安街、汀州路等，因為開發時間較早，幾乎全為四、五樓的中古公寓，須忍受小環境的巷弄窄、出入不順暢。

環境雜陳機能優
其中，以和平西路與重慶南路三段交接處，連接中正橋附近的廈門街、詔安街、牯嶺街底與同安街的區塊，因為市容老舊，房價比其他中正區低二成以上。加上這邊有自強市場、廈門街舊貨區等，生活機能雖不錯，但環境相對髒亂。
以最近三個月附近屋齡超過三十年的公寓，成交價每坪不到二十五萬元，其中位於詔安街與重慶南路尾端附近的生活圈，因距離捷運古亭站步行需十五分鐘，加上接近中正橋下，車流量大，且多舊貨商堆積家具與廚具，街容雜亂，一般老公寓成交價每坪在二十五萬元左右打轉。
中正區的另一個末端是水源路沿線，因有水岸第一排的景觀優勢，加上河濱公園美輪美奐，有河景的預售案開價每坪逾五十萬元，無河景的每坪也要四十五萬元。
河景第一排多為十四層以上大樓，第二排以後就多四樓公寓。仲介業務人員介紹一戶水源路上十二層電梯大樓，屋齡二十一年、三十一坪三房，大樓位於水岸第一排，可惜處於面雜亂公寓的後棟，但位於七樓，部分視野可眺河景，屋主開價九百二十萬元，估計八百多萬元應可成交。
雖然環境雜陳，但生活機能完整，走路至捷運古亭站約二十分鐘，附近有傳統市場，距離建中、北一女搭車約十分鐘。

《壹蘋果地產王》

房巿降溫，投資客紛紛縮手，房仲業者指出，今年首季投資客占巿場購屋比重約近四成，惟隨著房巿下滑，第二季起投資客大幅減少，還會進場購屋的比重僅剩一成上下，但也因此，六、七月間政府、銀行界風聲鶴唳地緊縮房貸態勢已見鬆動。

　近期美國次級房貸風波影響全球股市，也拖累了台股的走勢，八月份單月一度大跌1300點，台股總市值瞬間減少3兆元，連帶影響成屋市場的購屋信心，根據永慶房仲集團最新資料顯示，大台北地區八月份住宅平均單價維持平盤，成交件數卻較上月衰退二成；台中地區則在投資買盤縮手下，整體市場呈現「價跌量縮」。

　8月下旬起銀行放貸意願變強

　至於，上半年房價漲幅已高的高雄地區，也因為投資買氣減緩，進入高檔盤整格局。

　群義房屋北區事業處總經理潘家成表示，今年第一季時，投資客占巿場購屋比重約近四成，但是受到房價高漲，投報率大幅下滑影響，第二季投資客比重較前季下降，至今僅剩一成上下。

　為了提高獲利空間，投資客紛紛修正投資策略，永慶房屋總經理廖本勝指出，北部投資客標資標的已由店面、套房，轉向投報率較高的土地、辦公大樓。

　部分財力較差的北部投資客，眼見北巿房價高不可攀，紛紛轉移陣地，南下購屋，群義房屋中區事業處總經理陳俊男即指出，第二季開始，台中巿五期、七期等精華地段店面，出現台北客買盤，成交個案約有二成來自北部客源。

　雖然投資客銳減，但房巿降溫後，政府主導緊縮房貸的抑制房地產措施也見鬆動，業者透露，八月下旬起，銀行放貸意願增強，只要屋況好，且信用正常，要貸到八成不是不可能的事。

　惟業者也強調，民眾若想爭取較好的融資條件，購屋時須選擇區段良好的房子外，面積不要太小，最好不要買僅有「一房（即套房）」的標的。

《YAHOO房地產》